（2015）长法民初字第05579号

裁判日期: 2015-10-26

公开日期: 2015-11-16

案件名称

重庆市广润物业管理有限公司与余某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市长寿区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

重庆市长寿区人民法院民事判决书（2015）长法民初字第05579号原告重庆市广润物业管理有限公司，住所地重庆市长寿区凤城街道桃花大道58号18幢2-1#，组织机构代码：75623968-7。法定代表人柳树渝，该公司总经理。委托代理人（特别授权）余廷华，重庆潜卫律师事务所律师。被告余某某，女，汉族，居民，住重庆市长寿区凤城街。原告重庆市广润物业管理有限公司（以下简称广润物业公司）诉被告余某某物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月28日立案受理后，依法由审判员陈刚适用简易（小额）程序于2015年9月16日公开开庭进行了审理。原告广润物业公司的委托代理人余廷华、被告余某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广润物业公司诉称，我公司依据与重庆市广润房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，对某某小区提供了物业服务。被告系该小区的业主，根据合同约定，被告每月应交纳物业服务费115.10元（127.31㎡×0.90元／㎡）和公摊费10元（2015年起据实分摊）。被告自2008年1月起未交公摊费，自2014年6月起未交物业服务费，经电话催收、在被告门上张贴催费通知单催收和邮寄缴费催款通知单催收，被告均拒绝交纳。被告的行为违约，应按照合同约定承担违约责任。要求被告支付2014年6月至2015年7月期间的物业服务费1611.40元、2008年1月至2015年4月的公摊费876.30元，并从欠费之日起按每日3‰支付2008年1月1日至2015年7月31日的违约金4681.28元。被告余某某辩称，原告所诉我欠交物业服务费和公摊费属实，原告在我家门上张贴催收单属实，但没有收到过邮寄的催收单。2014年5月，我家窗户玻璃突然爆裂，原告拖延了半个月时间都没有解决，我自己花费1600元修复后，要求使用大修基金给予解决，原告不同意；我们单元楼下水阀坏了，从其他地方接水管，水压过低，导致我家热水器不能正常使用；我家楼下的保安亭没有保安值班，存在安全隐患。因此，我不同意原告的诉讼请求。我不交费是给原告打了招呼的，所以不构成违约，不应承担违约责任，且合同约定的违约金标准过高，应予以调低。经审理查明，2004年2月18日，原告与重庆市广润房地产开发有限公司（以下简称重庆广润房地产公司）签订《前期物业服务合同》，约定：重庆广润房地产公司选聘原告对某某小区实施前期物业管理服务，合同期限自2004年7月1日起至小区业主委员会成立后业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止；物业服务费实行包干制，由业主或物业使用人按月在每月10日前交纳，业主或物业使用人未按时如数交费，按每日万分之三十向原告支付违约金等。2006年11月2日，原、被告签订《物业管理服务协议》，约定被告将其位于某某小区的6-4-7-3物业委托原告管理，其房屋建筑面积为127.31平方米，原告按建筑面积每月每平方米0.90元向被告收取物业服务费，被告逾期交费，从逾期之日起每天按应交费的3‰交纳违约金等。原告与重庆广润房地产公司签订《前期物业服务合同》后，即为某某物业小区提供物业服务。被告于2006年11月入住小区后，交纳了部分物业服务费和公摊费，未交纳2008年1月至2015年4月的公摊费876.30元和2014年6月至2015年7月期间的物业服务费1611.40元。2014年6月6日、12月17日、2015年4月26日，原告分别在被告住宅入户门上张贴催款通知书。其中2015年4月26日的催款通知书中，通知被告交清2008年1月1日至2015年4月30日拖欠的公摊费880元、2014年6月1日至2015年4月30日拖欠的物管费1266.10元及两项费用的违约金4037.21元，但被告未履行。2015年7月20日，原告以挂号信函向被告发出缴费催收通知单，该通知单载明：被告自2014年6月至2015年7月欠交物管费1611.40元即违约金955.44元、自2008年1月至2015年4月欠交公摊费876.30元即违约金3725.84元，要求被告尽快缴纳。给据邮件跟踪查询显示，该邮件因收件人拒收于2015年7月24日退回寄件人。上述事实，有当事人陈述记录、《前期物业服务合同》、《物业管理服务协议》、催款通知书、缴费催收通知单、国内挂号信函收据、给据邮件跟踪查询单等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，原告与重庆广润房地产公司签订的《前期物业服务合同》，系当事人双方的真实意思表示，且不违背法律和行政法规的规定，合法有效，双方均应按照合同履行各自义务。该合同对某某小区全体业主产生效力，被告系该小区的业主，应当受该合同的约束并履行该合同约定的义务。原告提供了物业服务，被告应当履行交纳物业服务费的义务。被告自己的窗户玻璃损坏后，其无理要求以大修基金进行维修；被告所称水压过低问题，应由相关部门予以解决，不是被告的责任范围；原告以不定期的巡查方式，维护小区安全和秩序并无不当。因此，被告拒交费的抗辩理由不成立，本院对被告的抗辩理由不予采信。原告书面催告后，被告仍拒绝交纳相关费用，其行为违约，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，属过分高于造成的损失。因原告未举证明其因被告逾期交费给其造成的实际损失，故本院确定因被告未按时足额交纳公共物业服务费给原告造成的损失为资金占用损失，即银行贷款利息损失。本案中，双方在合同中约定的每日千分之三的违约金标准明显过高，本院确定按照银行基准贷款利率的130%为计算违约金的标准。原、被告双方未约定被告逾期交纳公摊费需支付违约金，故对原告关于公摊费违约金的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告余某某在本判决生效后5日内支付原告重庆市广润物业管理有限公司2008年1月至2015年4月的公摊费876.30元和2014年6月至2015年7月期间的物业服务费1611.40元；二、被告余某某在本判决生效后5日内，向原告重庆市广润物业管理有限公司支付因未按时交纳物业服务费的违约金（自2014年6月至2015年7月期间，从每月11日起、以115.10元为计算基数计算至2015年7月31日止）；三、驳回原告重庆市广润物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告余某某负担，限本判决生效后七日向本院交纳。本判决为终审判决。审判员　　陈刚二〇一五年十月二十六日书记员　　罗琳关注微信公众号“”