（2015）广法民终字第704号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2015-11-16
案件名称
郑维刚与广安龙凤物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省广安市中级人民法院
所属地区
四川省广安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
四川省广安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）广法民终字第704号上诉人（原审被告）郑维刚，男，汉族，生于1952年7月11日，住四川省华蓥市。委托代理人蒋成友，华蓥市法律援助中心法律工作者。被上诉人（原审原告）广安龙凤物业管理有限公司，住所地：四川省邻水县鼎屏镇。法定代表人黄龙凤，董事长。委托代理人周瑶，四川欣锐律师事务所律师。委托代理人叶洋，四川欣悦律师事务所律师。上诉人郑维刚因与被上诉人广安龙凤物业管理有限公司（下称龙凤物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省华蓥市人民法院（2015）华蓥民初字第940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月16日立案受理后，依法由审判员张学明、助理审判员成琪、助理审判员蒋濒组成合议庭，于2015年10月19日公开开庭进行了审理。上诉人郑维刚的委托代理人蒋成友、被上诉人龙凤物业公司的委托代理人周瑶、叶洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，郑维刚购买了位于华蓥市荟景时代＊幢＊单元＊楼3号的住房一套，建筑面积为99.87平方米，该房屋交付时间为2010年7月23日。交付当天，龙凤物业公司与郑维刚签订了《前期物业服务合同》，约定：物业交房入住通知书发出后由业主承担。其中高层0.8元／平方米.月；多层0.5元／平方米.月；商业用房1.0元／平方米.月，每户按建筑面积计收，入住后每季度的首月1-10日交纳当季物业服务费，业主逾期不交纳物业服务费的，按日加收应纳费用3‰的违约金，委托服务期限为三年，服务期满后，由本物业区域业主委员会成立业主大会决定是否续聘。合同到期后，华蓥市荟景时代业主委员会续聘了龙凤物业公司为其提供服务，并于2014年9月25日，华蓥市荟景时代业主委员会与龙凤物业公司补签了《物业服务合同》，约定委托服务期限为2014年1月1日至2016年12月30日，物业服务的收费标准为多层0.6元／平方米.月；高层0.9元／平方米.月；商业门市及仓储1.0元／平方米.月，地下车库50元／月.个，每半年交纳一次，业主或物业使用人应在每半年前十日内履行交纳义务，逾期不交纳物业服务费的，按日加收应纳费用3‰的违约金，并承担相关损失。郑维刚自2012年7月开始至今未向龙凤物业公司交纳物业管理费。另查明，2010年10月12日，华蓥市物价局对荟景时代小区物业管理收费标准批复为：多层住宅0.6元／月.平方米，电梯楼物业管理、停车场收费、装修服务费实行市场调节；多层住宅物业管理费标准可以下浮。原审认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，华蓥市荟景时代小区业主委员会依法成立后，其具有代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的职责。龙凤物业公司是具有从事物业管理活动资质的独立的企业法人。2014年9月25日，龙凤物业公司与华蓥市荟景时代业主委员会签订的《物业服务合同》对双方均具有法律约束力。故郑维刚与龙凤物业公司、华蓥市荟景时代小区业主委员会与龙凤物业公司签订的物业管理服务合同，意思表示真实，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。龙凤物业公司从2010年7月23日至2015年6月30日连续向郑维刚提供物业服务，按照权利义务相一致的原则，郑维刚应当按照合同约定向龙凤物业公司交纳物业服务费。龙凤物业公司主张郑维刚拖欠2012年7月1日至2015年6月30日物业管理费1977.42元的主张，有其向本院提交的两份物业服务合同及欠费公示照片、催款通知书予以证明，郑维刚未举证证明其履行了交款义务，本院予以确认。郑维刚辩称龙凤物业公司没有尽到物业管理的职责，小区管理混乱等，但未向本院提交证据予以证明，对其辩称意见本院不予采信。关于本案的违约金问题。龙凤物业公司与郑维刚签订的《前期物业服务合同》第十六条及2014年9月25日的《物业服务合同》第十七条规定“逾期不交纳物业服务费的，按日加收应纳费用3‰的违约金”，郑维刚辩称该约定不符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，郑维刚未按时交纳物业管理费所造成的损失，实际上相当于未交纳费用部分在银行的利息损失，故该约定过分高于损失，酌情认定违约金以逾期交纳的物业管理费为基数，自逾期之日起按中国人民银行公布的人民币同期同档次贷款基准利率计算至判决确定的履行之日止。《前期物业合同》第十六条约定：入住后，每季度的首月1-10日交纳当季物业服务费，2012年7月1日至9月30日、2012年10月1日至12月31日、2013年1月1日至3月31日、2013年4月1日至6月30日、2013年7月1日至9月30日、2013年10月1日至12月31日的物业费149.805元，逾期支付的违约金以149.805元为基数，分别自2012年7月11日、2012年10月11日、2013年1月11日、2013年4月11日、2013年7月11日、2013年10月11日起按中国人民银行公布的人民币同期同档次贷款基准利率计算至判决确定的履行之日止；《物业服务合同》第十七条约定：2014年1月起每半年的首月1-10日支付半年的物业管理费，2014年1月1日至6月30日、2014年7月1日至12月31日、2015年1月1日至6月30日的物业管理费为359.53元，逾期支付的违约金以359.53元为基数，分别自2014年1月11日、2014年7月11日、2015年1月11日起以359.53元按中国人民银行公布的人民币同期同档次贷款基准利率计算至判决确定的履行之日止。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条、第十五条、第三十二条、第三十三条、第四十一条的规定，判决：郑维刚在判决生效之日起十日内向广安龙凤物业管理有限公司交纳2012年7月1日至2015年6月30日期间的物业服务费1977.42元及违约金（以逾期交纳的物业管理费为基数，自逾期之日起按中国人民银行公布的人民币同期同档次贷款基准利率计算至判决确定的履行之日止）。案件受理费25元，由郑维刚承担。宣判后，郑维刚不服，上诉称：无论是《前期物业服务合同》或是《物业服务合同》，均离不开服务。因此，被上诉人应当提供了合格的服务后，业主才给付物业管理费。有证据证明被上诉人提供的物业服务不合格，一审却判决上诉人全额支付物业管理费。即使因上诉人没有交纳物业管理费，给被上诉人造成了损失，其损失也仅仅是银行活期存款利息，而一审判决上诉人按照银行同期贷款利率支付不当。请求：撤销一审判决，判令驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。本院查明，根据上诉人郑维刚在二审期间提供的大量影像资料，从影像资料中反映出，华蓥市“荟景时代”小区内存在卫生、管理和维护不到位等问题。小区的绿化区内、水池内存在垃圾，小区内道路存在乱停乱放现象。其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，《前期物业服务合同》和《物业服务合同》不违反法律法规的禁止性规定，《前期物业服务合同》及《物业服务合同》均为有效。合法有效的合同，当事人应当按照合同的约定，享有合同约定的权利和全面适当地履行合同约定的义务。龙凤物业公司享有收取物业服务费用的权利，郑维刚负有交纳物业服务费用的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，龙凤物业公司请求由郑维刚支付物业服务费用的诉求应当予以支持。虽然根据本案现有证据，能够证明龙凤物业公司在履行《物业服务合同》期间，存在不完全履行物业服务和约定的维修、管理和维护等义务行为，应当承担违约责任。但在本案审理期间，业主郑维刚没有提出主张或请求由龙凤物业公司承担违约责任。故就龙凤物业公司的违约行为，应当承担的违约责任不在本案审理范围。郑维刚或其他业主可以另寻救济途径或另案起诉。根据《中华人民共和国国务院物业管理条例》第七条、第四十二条的规定，业主应当依照合同约定，按时交纳物业服务费用。郑维刚未依照合同约定按时交纳物业服务费用，构成违约，应当按照合同约定承担违约责任，赔偿因未按时交纳物业服务费用而给龙凤物业公司造成的损失。因合同约定的违约金过高，一审酌定按照中国人民银行公布的人民币同期同档次贷款基准利率计算龙凤物业公司的损失并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人郑维刚的上诉理由不能成立，其上诉请求应当不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费50元由上诉人郑维刚承担。本判决为终审判决。审 判 长 张学明代理审判员 蒋 濒代理审判员 成 琪二〇一五年十月二十六日书 记 员 王 茜附：相关法律法规、司法解释条文《中华人民共和国国务院物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 来源：百度“”