（2015）黟民二初字第00031号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2016-01-05
案件名称
黟县邦兴物业管理有限公司与黄山市众兴房地产开发有限公司、钱慧民物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
黟县人民法院
所属地区
黟县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黟县邦兴物业管理有限公司,黄山市众兴房地产开发有限公司,钱慧民,束家和,孙玉红
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
安徽省黟县人民法院民 事 判 决 书（2015）黟民二初字第00031号原告：黟县邦兴物业管理有限公司，住所地安徽省黄山市黟县。法定代表人：程新啟，董事长。被告：黄山市众兴房地产开发有限公司，住所地安徽省黄山市黟县。法定代表人：陈明谊，董事长。委托代理人：汪德峰，公司职工。委托代理人：干方林，安徽干方林律师事务所律师。被告：钱慧民，男，1972年12月6日出生，户籍地安徽省池州市，经常居住地浙江省温州市鹿城区。被告：束家和，男，1963年3月3日出生，汉族，个体工商户，住址安徽省黟县。被告：孙玉红，女，汉族，1966年12月30日出生，个体工商户，住址同上。原告黟县邦兴物业管理有限公司（以下简称邦兴物业公司）诉被告黄山市众兴房地产开发有限公司（以下简称众兴房产公司）、钱慧民、束家和、孙玉红物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月27日立案受理后，依法由审判员李征军适用简易程序于2015年8月26日、2015年10月8日公开开庭进行了审理。本案审理过程中经被告众兴房产公司申请，本院依法追加钱慧民、束家和、孙玉红为共同被告。原告黟县邦兴物业公司，被告众兴房产公司委托代理人干方林、汪德峰，被告束家和、孙玉红到庭参加诉讼，被告钱慧民经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邦兴物业公司诉称：众兴房产公司系黟县江南一品城小区的开发建设单位。为落实该小区2012年6月1日至2015年5月31日期间的前期物业管理，众兴房产公司于2012年6月1日与黟县金龙物业服务有限公司祁门分公司（以下简称金龙物业公司）签订了为期一年的《安徽省前期物业服务合同》。此后众兴房产公司又与邦兴物业公司两次签订了为期各一年的《安徽省前期物业服务合同》，约定由邦兴物业公司承担江南一品城小区2013年6月1日至2015年5月31日间的物业管理。三份合同均约定物业服务费标准为0.4元／月／平方米。2013年10月25日金龙物业公司与邦兴物业公司达成协议，双方约定此前金龙物业公司关于江南一品城物业的管理和物业费收取的权利义务，由邦兴物业公司承担。邦兴物业公司认为，其享有收费权利的期间，众兴房产公司将其所有的江南一品城小区房屋出租给钱慧民、孙玉红、束家和，三人欠付物业服务费共计32470.48元，为此诉至法院，请求判令众兴房产公司支付物业服务费32470.48元，后变更其诉讼请求为要求钱慧民、孙玉红、束家和支付物业服务费32470.48元，众兴房产公司承担连带清偿责任，并由其等承担本案诉讼费。邦兴物业公司为支持其诉讼请求，提交了如下证据。1、《营业执照》、《组织机构代码证》复印件各1份，证明邦兴物业公司的诉讼主体资格；2、法定代表人身份证明书、身份证复印件各1份，证明程新啟为邦兴物业公司的法定代表人的事实；3、《安徽省前期物业服务合同》复印件3份，证明江南一品城小区物业服务费标准为0.4元／月／每平方米的事实；4、商铺租赁合同复印件3份，证明钱慧民、束家和、孙玉红分别从众兴房产公司承租房屋及房屋面积等情况的事实；5、邦兴物业公司《声明》1份，证明邦兴物业公司有权收取2012年6月1日至2013年5月31日间的物业服务费的事实；6、《关于江南一品城物业管理费用不足情况汇报》复印件1份，证明邦兴物业公司已催告众兴房产公司交纳物业服务费的事实；7、收款收据1组（5张），证明钱慧民、束家和、孙玉红交纳物业服务费数额等情况的事实。众兴房产公司辩称：1、2011年12月31日到2012年5月31日间，物业服务费不应由邦兴物业公司收取；2、钱慧民、束家和、孙玉红与邦兴物业公司之间存在物业服务合同关系，不应由众兴房产公司承担责任；3、邦兴物业公司没有服务到位，钱慧民、束家和、孙玉红已付清了物业费，邦兴物业公司收取的费用数额、内容，应以公司账本、发票所载内容为准；4、邦兴物业公司主张部分物业服务费已过诉讼时效，余下未过部分，被告众兴房产公司最多是承担连带责任。综上，请求驳回邦兴物业公司对其的诉讼请求。众兴房产公司为支持其主张，提交了如下证据：1、黟县家和家具城新旧营业执照复印件各1份，证明孙玉红、束家和交物业费是以黟县家和家具城名义交纳的事实；2、2011年8月26日收据复印件2份，证明物业服务费不是按0.4元／月／平方米收取，而是根据当时的情况进行优惠等情况的事实；3、黄山市中级人民法院（2015）黄中法民一终字第00071号民事调解书复印件1份，证明钱慧民与众兴房产公司的《商铺租赁合同》已解除，钱慧民的承租期间至2015年1月30日已截止的事实。钱慧民未提交书面答辩意见及质证意见，亦未提交相关证据。束家和、孙玉红辩称：1、邦兴物业公司的服务不到位；2、与邦兴物业公司之间没有合同关系，已按照与收费人员协商的数额交清物业服务费，2014年度共交费2800元。束家和、孙玉红未提交相关证据。本案证据经当庭举证、质证，本院认证如下：邦兴物业公司提交的证据1、2、3、4，众兴房产公司、钱慧民、束家和、孙玉红对真实性无异议，本院经审查予以确认；证据5，钱慧民未提出异议，众兴房产公司、束家和、孙玉红对关联性有异议，本院经审查认为，2013年5月31日之前收取物业服务费权利涉及案外人金龙物业公司利益，本案中邦兴物业公司并未提供证据证明已取得金龙公司授权，该份证据本院不予确认；证据6、钱慧民未提出异议，众兴房产公司、束家和、孙玉红对关联性有异议，本院经审查认为，该份证据中邦兴物业公司向众兴房产公司反映经营情况等内容，与本案没有必然联系，该份证据缺乏与本案的关联性，本院不予确认；证据7，钱慧民未提出异议，众兴房产公司、束家和、孙玉红对部分票据的真实性有异议，认为2014年8月12日的收据，收款数额及事由中的“预付”字样是后加的，2014年12月13日开具收据，收款金额伍千元中的“千”被改为“佰”，本院经审查认为，2014年8月12日开具收据并无明显改动痕迹，是否“预付”亦不影响实际交费数额，2014年12月13日票据中更改后的“伍佰元”与票据中的小写数额“500元”可相互对应，故其等主张“预付”字样系后加，“伍千元”被改动为“伍佰元”缺乏事实依据，相关质证意见本院不予采纳，本院对该组证据予以确认。众兴房产公司提交的证据1、钱慧民未提出异议，邦兴物业公司、束家和、孙玉红均无异议，本院经审查予以确认；证据2，钱慧民未提出异议，束家和、孙玉红均无异议，邦兴物业公司对关联性有异议，本院经审查认为，该组证据可以证明孙玉红向金龙物业公司交纳相关费用情况的事实，本院予以确认；证据3，钱慧民、束家和、孙玉红未提出异议，邦兴物业公司无异议，本院经审查予以确认。经审理查明：众兴房产公司系黟县江南一品城小区的开发建设单位。2012年6月1日众兴房产公司与金龙物业公司签订了为期一年的《安徽省前期物业服务合同》，约定由金龙物业公司负责黟县江南一品城小区的物业管理，自2012年6月1日起至2013年5月31日止。2013年6月1日、2014年11月16日，众兴房产公司又与邦兴物业公司分两次签订了为期各一年的《安徽省前期物业服务合同》，约定由邦兴物业公司负责江南一品城小区2013年6月1日至2015年5月31日的物业管理。上述三份物业服务合同均约定商业物业服务费标准均为0.4元／月／平方米。在金龙物业公司及邦兴物业公司负责江南一品城小区物业服务期间，钱慧民、孙玉红、束家和分别从众兴房产公司租赁了商铺，《商铺租赁合同》均约定物业服务费由承租方向物业管理单位交纳。钱慧民租赁的江南一品城旅游商贸城2号楼109号、110-1号铺，面积共计632.45平方米，租期为2011年11月7日至2017年11月6日。2012年9月8日钱慧民交费2400元，金龙物业公司出具收据一张，收款事由为“从2012年6月1日至2013年5月30日止物业管理费”，2014年12月13日，钱慧民缴费500元，邦兴物业公司出具收据一张，收款事由为“13-14年预付物业费”。后钱慧民与众兴房产公司解除了《商铺租赁合同》，钱慧民的租期至2015年1月30日止。孙玉红租赁的江南一品城旅游商贸城5号楼301-2号商铺面积为1336平方米，租期为2011年6月1日至2016年5月31日。束家和租赁的江南一品城旅游商贸城5号楼301-1号商铺面积为1263平方米，租期为2011年12月31日起至2013年12月31日止。二人将承租房屋均用作“黟县家和家具城”的经营场所。2011年8月26日孙玉红分两次各交费3100元、400元，金龙物业公司出具收据二张，收款事由分别为物业管理费“2011年6月1日至2012年5月31日”、“装潢垃圾费”，2012年8月5日孙玉红交费3100元，金龙物业公司向孙玉红出具收据一张，收款事由为黟县家和家具城“从2012年6月1日至2013年5月30日止物业管理费”，2014年8月12日黟县家和家具城交费1000元，邦兴物业公司出具收据一张，收款事由为“预付物业费”，2014年12月2日黟县家和家具城交费1000元，邦兴物业公司出具收据一张，票据备注有“14度”字样。邦兴物业公司认为，钱慧民、孙玉红、束家和欠付其物业服务费，为此诉至法院请求判令钱慧民、孙玉红、束家和支付其物业服务费32470.48元，众兴房产公司承担连带给付责任，并由其等承担本案诉讼费。本院认为：依法成立的合同受法律保护。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，众兴房产公司作为建设单位与邦兴物业公司签订的《安徽省前期物业服务合同》、众兴房产公司作为业主分别与钱慧民、束家和、孙玉红签订的《商铺租赁合同》，均系相关当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，相关当事人均应依约全面履行。钱慧民、束家和、孙玉红承租商铺后未依约向物业服务企业足额交纳物业服务费，故邦兴物业公司要求钱慧民、束家和、孙玉红交纳欠交物业服务费，众兴房产公司承担连带责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，交费标准应按照《安徽省前期物业服务合同》确定的0.4元／月／平方米计算。邦兴物业公司要求钱慧民、束家和、孙玉红向其支付金龙物业公司管理期间的欠付物业费的诉讼请求，因钱慧民、束家和、孙玉红均已交清上述期间的物业服务费，故该诉请缺乏事实依据，本院不予支持。众兴房产公司认为部分物业服务费超过诉讼时效，因邦兴物业公司主张物业服务费的时间与钱慧民、束家和、孙玉红应交费用时间均未超过2年诉讼时效期间，故众兴房产公司的辩论意见无法律依据，本院不予采纳；众兴房产公司、束家和、孙玉红认为邦兴物业公司存在服务质量问题，钱慧民、束家和、孙玉红已经按照与邦兴物业公司协商确定的数额交清了物业服务费，但并未就物业服务存在问题及与邦兴物业公司另行协商确定了物业服务费标准、数额等事实提供证据予以证明，结合收据记载内容不能确定钱慧民、束家和、孙玉红已交清物业服务费，故该辩论意见缺乏事实依据，本院不予采纳；众兴房产公司认为，邦兴物业公司收取的费用数额、内容，应以公司账本、发票所载内容为准，因收据系开具给交款人的有效付款凭证，相关物业服务费收据已明确载明了收费事项、金额等内容，故众兴房产公司的相关辩论意见没有法律依据，本院不予采纳；束家和、孙玉红主张2014年共向邦兴物业公司交纳物业服务费2800元，其中800元邦兴物业公司没有出具票据的事实，因孙玉红、束家和并未就交款数额提供充分证据予以证明，相关主张缺乏事实依据，本院不予认定；2015年1月30日钱慧民退租后的物业服务费不应由其交纳，所涉物业服务费邦兴物业公司可另行主张。束家和所租商铺的租期于2013年12月31日截止后，2014年度以家和家具城名义交纳的物业服务费应系交纳孙玉红承租商铺的物业服务费。综上，钱慧民欠交2013年6月至2015年1月间的物业服务费为632.45平方米×0.4元／月／平方米×20月-500元=4559.6元；束家和欠交2013年6月至2013年12月间的物业服务费为1263平方米×0.4元／月／平方米×7月=3536.4元；孙玉红欠交2013年6月至2015年5月间的物业服务费为1336平方米×0.4元／月／平方米×24月-2000元=10825.6元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告钱慧民于本判决生效之日起三日内支付原告黟县邦兴物业管理有限公司物业服务费4559.6元；二、被告束家和于本判决生效之日起三日内支付原告黟县邦兴物业管理有限公司物业服务费3536.4元；三、被告孙玉红于本判决生效之日起三日内支付原告黟县邦兴物业管理有限公司物业服务费10825.6元；四、被告黄山市众兴房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费612元，依法减半收取306元，由原告黟县邦兴物业管理有限公司负担128元，被告钱慧民负担43元，被告束家和负担33元，被告孙玉红负担102元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审判员 李征军二〇一五年十月二十六日书记员 陈少琴附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。