（2015）深中法房终字第1594号

裁判日期: 2015-10-26

公开日期: 2015-11-23

案件名称

水库明珠海鲜酒楼（深圳）有限公司与广州创熙物业管理有限公司深圳分公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第1594号上诉人（原审被告、反诉原告）：水库明珠海鲜酒楼（深圳）有限公司。住所地：深圳市罗湖区。法定代表人：尹青，该公司总经理。委托代理人：郑秋娇，广东华商律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州创熙物业管理有限公司深圳分公司。住所地：深圳市罗湖区。负责人：李健辉，该公司经理。委托代理人：刘海舰，广东瀚诚律师事务所律师。委托代理人：王卓新，广东瀚诚律师事务所实习律师。上诉人水库明珠海鲜酒楼（深圳）有限公司（以下简称水库明珠公司）因与被上诉人广州创熙物业管理有限公司深圳分公司（以下简称创熙深圳分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第440号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2010年8月，创熙深圳分公司（出租方、甲方）与水库明珠公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市罗湖区XX所在的房屋出租给乙方使用，租赁房屋建筑面积共计3022平方米；租赁房屋权利人：广东粤港供水公司；租赁房屋的月租金总额为93192.12元，乙方应于每月10日前向甲方交付租金；乙方租用租赁房屋的期限自2010年6月1日起至2013年2月8日止；租赁房屋用途：商业；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取约2个月租金数额的租赁保证金，即20万元，甲方向乙方返还租赁保证金的条件：1、乙方未有违法违约行为；2、合同解除或因期满而终止后，乙方按约按时交还租赁物；本合同终止后，乙方应于7日内迁离并返还租赁房屋，乙方不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。双方在合同中约定乙方的送达地址为深圳市罗湖区爱国路东湖公园内，一方给另一方的通知或文件按送达地址邮寄视为送达，如按上述地址邮寄文件被邮政部门退回的，退回之日视为送达之日。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。双方在《补充协议》中约定乙方同意按现状承租，乙方需对租赁房屋进行装修、改建、扩建的，应事先征得甲方书面同意并报经政府有关部门批准，且具体实施时，装修、改建、扩建方案须经甲方审核并签字确认后方可进行；《房屋租赁合同》中所述的房产证为包含了租赁房屋的大房产证，乙方承租的只是该证所包含物业中的一部分；《房屋租赁合同》第二条所述的租金标准为2010年度的月租金标准，此后每年的月租金以前一年度的月租金为基数，每年递增3%-5%，每次递增的具体幅度由甲乙双方在前述递增幅度内商定，乙方拖欠支付租金的，每拖延一日，须按拖欠金额的5‰向甲方支付违约金；《房屋租赁合同》第十八条修改为：发生下列情形的，甲方有权解除本合同：（一）乙方拖欠租金60天以上；（二）乙方拖欠各项费用达10万元以上；因前款规定解除合同的，甲方应书面通知乙方，解除合同通知一经送达即生效，甲方有权申请单方解除合同登记（备案），甲方已收取的租赁保证金不予退还；《房屋租赁合同》第二十条第一款增加以下内容：办理移交手续时，乙方将租赁房屋（含附属设施）交还甲方，应取得甲方的书面确认，未形成附合的装饰物，可由乙方自行拆除。合同签订后，水库明珠公司向创熙深圳分公司缴纳了20万元的租赁保证金，创熙深圳分公司将涉案房产交付给水库明珠公司使用，水库明珠公司按照合同约定缴纳租金。2011年8月20日，创熙深圳分公司向水库明珠公司发出《温馨提示》，载明：贵司与创熙深圳分公司于2010年8月26日签订的合同登记（备案）号为罗130044080的深圳市房屋租赁合同书将于2013年2月8日到期。为保障贵司的利益，我司将相关事宜提示如下：一、根据租赁合同的约定，在租赁合同到期后，我司将收回租赁物业、租赁土地。二、请贵司提前考虑合同期后的有关搬迁事宜；因贵司未能按约定的时间完成搬迁而造成的一切责任和损失，均由贵司承担。三、在余下的合同有效期内，请贵司勿盲目乐观投资，以免造成不必要的损失。2013年2月7日，创熙深圳分公司向水库明珠公司发出《关于﹤房屋续租申请书﹥复函》，载明：贵司2012年11月13日关于《房屋续租申请书》收悉。就源园酒楼物业（即水库明珠海鲜酒楼）的使用，根据我方与贵司于2009年12月18日签订的《协议书》以及2010年8月26日签订的《深圳市房屋租赁合同书》及其补充协议，2013年2月8日租赁合同期限届满，双方租赁关系自该日起即行终止。我司不再与贵司续签租赁合同。请贵司在租赁关系终止后自行办理后续相关事宜。2013年2月8日，水库明珠公司向创熙深圳分公司发出《承诺函》，载明：就源园酒楼物业的使用。我司与贵司于2003年4月1日签订了《房屋租赁合同》，于2009年12月18日就该租赁物签订了《协议书》。根据该协议约定，协议于2013年2月8日到期，因此自该协议期限届满之日起，贵我双方的租赁关系即行终止。在贵司或其集团暂未使用此场地之前，我司需继续使用该租赁物业。在此期间，我司仍将按照该协议约定的租金与其他费用标准（物业计费面积3160.78平方米，月收费及土地使用税共108552.87元／月，若使用每超过1年时间，按每年递增3.5%计算物业使用费）及缴纳时间向贵司支付相关费用，负责租赁物及周边管理范围内的安全管理并承担全部责任……若贵司或其集团任何时候需要使用该物业，贵司可提前3个月通知我司，我司将按贵司要求的时间无条件搬离该租赁物业且保证不要求贵方作出任何经济赔偿及补偿，在不对租赁物业造成损坏且不影响租赁物业正常使用功能的前提下，属于我司所有的动产我司可自行处置；若贵方要求我司拆除租赁范围内地上建筑物，我司保证按贵司要求清理恢复土地原貌，并将该土地及相关物业交回贵司。若我司未按照贵司要求的时间无条件搬离，我司同意按照原租赁协议终止时双倍的租金（含土地使用税）向贵司支付物业占用费。2014年9月3日，创熙深圳分公司向水库明珠公司邮寄送达《关于终止租赁关系限期搬迁的函》，载明：2013年2月8日（房屋租赁合同）到期时，我司通知贵司终止租赁关系，要求贵司立即交回租赁物业。但贵司一再要求临时使用租赁物业，并向我司提交了《承诺函》，承诺只要我司通知，贵司即无条件搬离租赁物业，在此情况下，我司同意贵司临时使用租赁物业。目前，因我司集团公司要在东深大院内兴建深圳粤海大厦，原粤港供水公司办公大楼即将拆除，公司决定将源园酒楼暂作粤港供水办公楼使用。为做好该项准备工作，现郑重通知贵司，我司决定于2014年11月30日终止与贵司的租赁关系，收回租赁物业，请贵司务必于2014年11月30日前搬迁完毕，并按《房屋租赁合同》的约定，将租赁物业交回我司。水库明珠公司否认收到上述邮件。2014年12月13日，创熙深圳分公司代理人向水库明珠公司邮寄送达《律师函》，载明：2014年9月1日，创熙公司向贵司发出通知，要求贵司于2014年11月30日前搬离该物业，并将该物业交还给创熙公司，….但贵司未予理会。请贵司在接本函后立即搬迁，将该物业移交给创熙公司。水库明珠公司否认收到上述邮件。2013年2月8日，《房屋租赁合同》约定的履行期限到期，水库明珠公司继续使用涉案房产并向创熙深圳分公司缴纳租金。自2014年2月份起，水库明珠公司按照每月112287.75元的租金标准支付租金。自2014年11月1日起，水库明珠公司未向创熙深圳分公司支付租金。另查明，广东粤港供水有限公司为涉案房产的产权人，将涉案物业委托给创熙深圳分公司负责租赁、管理。创熙深圳分公司的一审诉讼请求：1、水库明珠公司立即搬离深圳市罗湖区xx酒楼的租赁物业，并将物业交回给创熙深圳分公司；2、水库明珠公司支付2014年11月租金112287.75元，并按照每月5‰的标准支付拖延支付的违约金32563.45元（暂计至2015年1月28日，应计至水库明珠公司实际支付日）；3、水库明珠公司支付交回物业之前，违法占用期间的占用费，按2014年度月租金标准112287.75元的双倍计算，自2014年12月1日起暂计至2015年1月28日约为434179.3元（应计至水库明珠公司实际搬离之日）；4、创熙深圳分公司无须退还水库明珠公司保证金20万元；5、水库明珠公司承担本案全部诉讼费用。水库明珠公司的反诉请求：1、创熙深圳分公司向水库明珠公司支付费用50万元；2、创熙深圳分公司承担本诉及反诉的诉讼费用。原审法院认为，创熙深圳分公司与水库明珠公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格依约履行。在租赁期满后，创熙深圳分公司明确表示终止双方的租赁关系，水库明珠公司未搬离涉案房产，并与创熙深圳分公司进行协商继续使用涉案房产，水库明珠公司向创熙深圳分公司出具了《承诺书》，创熙深圳分公司未表示反对，水库明珠公司继续使用涉案房产并按照《房屋租赁合同》约定支付租金，《承诺书》应视为双方租赁关系权利义务的约定，依据《承诺书》，租赁期限为不定期，创熙深圳分公司可以随时解除合同。于2014年9月3日，创熙深圳分公司向水库明珠公司邮寄送达《关于终止租赁关系限期搬迁的函》，虽水库明珠公司否认收到该函件及之后的律师函，但依据合同约定，水库明珠公司的送达地址为深圳市罗湖区爱国路东湖公园内，一方给另一方的通知或文件按送达地址邮寄视为送达，如按上述地址邮寄文件被邮政部门退回的，退回之日视为送达之日，因此原审法院认为创熙深圳分公司已向水库明珠公司送达了《关于终止租赁关系限期搬迁的函》，要求水库明珠公司于2014年11月30日前搬离涉案房产，属于在合理期限之前通知承租人，不定期租赁合同于2014年11月30日解除，水库明珠公司应在2014年11月30日前搬离涉案房产。创熙深圳分公司要求水库明珠公司搬离涉案房产并将涉案房产交还给创熙深圳分公司的诉讼请求原审法院予以支持。创熙深圳分公司要求水库明珠公司支付2014年11月的租金112287.75元的诉讼请求，原审法院认为承租人应按照合同约定支付租金，合同约定水库明珠公司应于每月10日前向创熙深圳分公司支付租金，对该项诉讼请求原审法院予以支持。创熙深圳分公司要求水库明珠公司按照合同约定的每日5‰的标准向其支付违约金，原审法院认为该约定虽然是双方当事人的真实意思表示，但是，该违约金计算标准明显过高，为此原审法院依水库明珠公司的申请，根据合同法的有关规定对违约金的计算标准予以适当调整，水库明珠公司应按中国人民银行同期逾期贷款利率支付违约金。创熙深圳分公司要求水库明珠公司按照2014年度双倍租金标准支付2014年12月1日至返还房屋之日止的房屋使用费，原审法院认为租赁合同到期后，水库明珠公司未交还房产应支付相应的占有使用费，依据合同约定创熙深圳分公司有权就应逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金，水库明珠公司的《承诺书》中也写明“若我司未按贵司要求的时间无条件搬离，我司同意按照原租赁协议终止时双倍的租金（含土地使用税）向贵司支付物业占用费”，故对该项诉讼请求原审法院予以支持。创熙深圳分公司要求判令无需退还水库明珠公司保证金20万元的诉讼请求，原审法院认为依据合同约定“甲方向乙方返还租赁保证金的条件：1、乙方未有违法违约行为；2、合同解除或因期满而终止后，乙方按约按时交还租赁物”。本案中，水库明珠公司未按合同约定在创熙深圳分公司要求的2014年11月30日前搬离涉案房产，不符合合同约定的返还保证金的条件，故创熙深圳分公司有权不予退还保证金；且《补充协议》约定“发生下列情形的，甲方有权解除本合同：（一）乙方拖欠租金60天以上；（二）乙方拖欠各项费用达10万元以上；甲方已收取的租赁保证金不予退还；”本案中水库明珠公司未按时缴纳2014年11月份的租金，至庭审之日仍未缴纳，且金额已经超过10万元，故创熙深圳分公司有权不予退还保证金。对该项诉讼请求原审法院予以支持。水库明珠公司反诉要求创熙深圳分公司赔偿扩建费用50万元的诉讼请求，原审法院认为《补充协议》约定“乙方需对租赁房屋进行装修、改建、扩建的，应事先征得甲方书面同意并报经政府有关部门批准，且具体实施时，装修、改建扩建方案须经甲方审核并签字确认后方可进行”；本案中，水库明珠公司所主张的扩建房产没有甲方的书面同意且没有政府部门的相关报建手续，不属于合法建筑，且依据《承诺书》载明的“我司将按贵司要求的时间无条件搬离该租赁物业且保证不要求贵方做出任何经济赔偿及补偿，在不对租赁物业造成损坏且不影响租赁物业正常使用功能的前提下，属于我司所有的动产我司可自行处置；若贵方要求我司拆除租赁范围内地上建筑物，我司保证按贵司要求清理恢复土地原貌，并将该土地及相关物业交回贵司”，水库明珠公司无权就扩建的房产要求创熙深圳分公司赔偿，对水库明珠公司的该项诉讼请求原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决：一、水库明珠公司于判决书生效之日起十日内搬离涉案的深圳市罗湖区XX所在的房屋，并将涉案房屋交还给创熙深圳分公司；二、水库明珠公司于判决生效之日起十日内向创熙深圳分公司支付2014年11月租金112287.75元，并支付因迟延给付租金所产生的违约金（按中国人民银行同期逾期贷款利率计算，自2014年11月11日计付至判决确定的付款之日止）；三、水库明珠公司于判决书生效之日起十日内按224575.5元／月的标准，向创熙深圳分公司支付自2014年12月1日至搬离涉案房产之日止的房屋占有使用费；四、创熙深圳分公司无须退还水库明珠公司缴纳的租赁保证金20万元；五、驳回创熙深圳分公司的其他诉讼请求；六、驳回水库明珠公司的反诉请求。如果水库明珠公司未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费11590元，由创熙深圳分公司负担1159元，由水库明珠公司负担10431元；反诉案件受理费4400元，由水库明珠公司负担。上诉人水库明珠公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决，发回重审或改判驳回创熙深圳分公司对水库明珠公司除第二项以外的全部诉讼请求，支持水库明珠公司的全部反诉请求，并由创熙深圳分公司承担本案全部诉讼费用。上诉理由：一、水库明珠公司对涉案物业及其近旁扩建了2000平方米的物业，创熙深圳分公司向水库明珠公司收取了5万元的工程建设押金，创熙深圳分公司出具的押金凭条就是其同意扩建的书面凭证。水库明珠公司向创熙深圳分公司作出的《承诺书》是关于水库明珠公司向创熙深圳分公司承租的1000多平方米租赁物业所作出的承诺，该承诺并不涉及水库明珠公司扩建的2000多平方米物业，该《承诺书》里也无只言片语涉及扩建物业的字眼，水库明珠公司从未向创熙深圳分公司表示过放弃扩建物业的所有权益。水库明珠公司为扩建物业支出了扩建费用约600万元，创熙深圳分公司应当应当承担主要责任，负担大部分扩建费用。二、水库明珠公司向原审法院提出对扩建费用进行评估的申请，原审法院责令水库明珠公司提交评估申请书，水库明珠公司依照原审法院的要求提交了评估申请书后，原审法院径行出具判决书，而未对水库明珠公司提交的评估申请书进行回应，也未在判决书里记载该评估申请的处理意见违反了法律程序。原审法院应当启动司法评估程序，依法评估扩建费用的具体金额，而原审法院不仅未依法启动司法评估程序，还未向水库明珠公司告知不予启动的理由，径行出具判决书，严重侵害了水库明珠公司的诉讼权益及民事权益。三、对于原审中创熙深圳分公司除第二项以外的全部诉讼请求，水库明珠公司认为非常不合理。首先，创熙深圳分公司承诺水库明珠公司有权承租涉案物业10年，否则水库明珠公司不可能花费巨资扩建整修，创熙深圳分公司承诺后又要收回涉案物业，有违诚信。其次，创熙深圳分公司同时向水库明珠公司主张违约金、保证金、双倍租金，要求水库明珠公司承担三重违约责任，责任过重，请求二审法院依法予以调整，并且支持水库明珠公司以保证金抵扣租金的主张。被上诉人创熙深圳分公司答辩称：关于租赁物上的一切加建、扩建，在双方的协议以及水库明珠公司所出具的承诺函中均有明确约定，现水库明珠公司违反承诺，其上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为水库明珠公司要求对加建部分给予补偿的主张能否成立。本院认为，在2013年2月8日发出的承诺函中，水库明珠公司已经明确表示在搬离时不要求创熙深圳分公司给予赔偿或补偿，甚至承诺可以按照创熙深圳分公司的要求拆除租赁范围内的地上建筑物，恢复原貌。该承诺函的内容意思清楚，并无歧义。原审法院根据该承诺函的内容，驳回水库明珠公司要求对加建部分给予补偿的请求，并无不当。水库明珠公司上诉还称原审法院认定的违约责任过重。本院认为，原审法院已经调低了迟延支付租金的违约金。至于2014年12月1日之后按双倍租金支付房屋占有使用费，也是根据上述承诺函作出的认定，依据充分。对水库明珠公司的上述主张，本院不予采纳。综上，上诉人水库明珠公司上诉无理，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11590元，由上诉人水库明珠海鲜酒楼（深圳）有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　陈　 明　 亮代理审判员　路　 德　 虎代理审判员　朱　　　　宽二〇一五年十月二十六日书　记　员　陈艳华（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 更多数据：