（2015）渝一中法民终字第04587号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2015-12-18
案件名称
重庆凯美物业管理有限公司与陈登玉物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈登玉,重庆凯美物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝一中法民终字第04587号上诉人（原审被告）陈登玉。被上诉人（原审原告）重庆凯美物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南平金紫街118号2单元7-3号。法定代表人张书兵，总经理。委托代理人廖渝、熊从应，该公司职工。上诉人陈登玉与被上诉人重庆凯美物业管理有限公司（以下简称“凯美物业公司”）物业服务合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2015年6月11日作出（2015）江法民初字第04662号民事判决，上诉人陈登玉对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，于2015年9月22日进行了询问，上诉人陈登玉、被上诉人凯美物业公司的委托代理人廖渝、熊从应参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：原告为具备物业服务企业贰级资质的企业。2011年10月30日，原告与重庆市江北区绿湾嘉景苑业主委员会签订了《重庆市物业服务合同》。该合同约定由原告向绿湾嘉景苑小区（以下简称“涉讼小区”）提供物业服务，合同期限为2011年11月1日起至2014年10月31日。合同第二条约定，原告提供的物业服务应包括：物业公共部分的日常维修、养护和管理，物业共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，公共场所、房屋共用部分的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排污水管道的疏通，协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作等。合同第四条还对上述各项物业服务内容进行具体的约定。合同第五条约定，物业服务费用按月收取，收取标准为住宅：1元／月·平方米，小区楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、小区路灯等使用费用未纳入物业成本，业主以包干形式缴费，每户每月4元。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日前履行交纳义务。合同第十八条约定，业主未能按时如数交纳物业服务费的，原告有权收取按欠款总额的千分之三为标准按日计算的违约金。合同签订后，原告即为涉讼小区提供物业服务。2015年2月16日，涉讼小区业委会向业主发出物管移交通知，该通知载明“定于2015年2月27日上午在绿湾小区现场办理物管移交，由现凯美物业管理有限公司与新进国鑫物业管理公司移交有关资料。2月28日移交设备设施，希双方作好移交工作”。2015年2月28日，重庆市国鑫物业管理有限公司（以下简称“国鑫物管公司”）绿湾嘉景苑物管处向涉讼小区业主发出温馨提示，告知业主：国鑫物管公司签订的物业服务合同约定的合同期限从2015年2月13日起至2020年2月12日，服务时间从2015年2月28日24点起开始。另查明，原、被告在庭审中确认，被告为重庆市江北区中兴段339号18-1号房屋的所有权人，且根据《重庆市物业服务合同》的约定，被告每月应向原告交纳物业管理服务费176.8元及公摊费用4元。因认为被告未交纳2012年7月至2015年2月的物业管理服务费用及公摊费用，原告起诉至一审法院。审理中，原告陈述，虽原告对被告住所被盗无过错，但被告住所被盗遭受了损失，原告自愿将其诉讼请求的金额降低30%，即变更为要求被告支付2012年7月至2015年2月的物业管理服务费及公摊费共计4049.9元。原告凯美物业公司诉称，原告于2011年11月与重庆市江北区绿湾嘉景苑业主委员会签订了《物业管理服务合同》，约定由原告向被告所住的绿湾嘉景苑小区提供物业服务，合同期限为2011年11月1日起至2014年10月31日止，被告应在每月25号前缴纳物业管理费。2014年10月31日至2015年2月28日期间，原告仍为涉讼小区提供物业服务。但被告却未按时缴纳2012年7月至2015年2月的物业管理服务费5657.6元、公摊费128元。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求判令：1、被告支付2012年7月至2015年2月的物业管理服务费5657.6元、公摊费128元，共计5785.6元。2、被告承担本案诉讼费。被告辩称，首先，《物业管理服务合同》的真实性存疑，签订该合同的业委会主任并不是小区的业主。其次，我方确实没有缴纳2012年7月至2015年2月的物业服务费及公摊费，但《物业管理服务合同》约定的期限为2014年10月31日止。因此，2014年11月1日起至2015年2月28日的费用不应由原告收取。最后，我方不缴纳物业服务费及公摊费的原因系原告未履行物业服务的义务，主要表现如下：一、2012年7月26日我家被盗，小偷将我家的门反锁，我无法打开家门。当时我去找小区的保安帮助，但小区保安说只有一个人，走不开，后来我才让我弟弟帮忙进入房屋开门的。二、关于被盗的事情，我曾找原告沟通，他们说与他们没有关系，让我去找业委会，业委会的却说他们已经集体辞职了，因此我就没有缴纳物管费了。三、之后为解决下水道被堵的问题，我曾找过原告，但原告说我没有缴纳物管费，所以不来服务。四、公共绿地被损坏，造成树木花草大面积坏死，原告从未进行补栽。五、原告进驻小区以来一直未对化粪池进行清掏，排水不畅，造成严重的安全隐患。六、小区环境卫生恶劣，楼道内的护栏从未清擦，小区道路从未清洗，健身器材损坏未修。七、电梯未进行年检及维保，常出故障。八、保安人员严重超龄，且经常违反劳动纪律，小区治安案件频发。九、垃圾堆积如山，严重堵塞消防通道。综上，我方不同意原告的诉讼请求，请求法院予以驳回。一审法院认为，原告与涉讼小区业委会签订的《物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，合法有效，且并不违反法律法规，原告与作为涉讼小区业主之一的被告均应按照协议约定履行各自义务。虽然被告提出签订该合同的业委会主任不是涉讼小区业主的抗辩意见，但其一方面未能提供证据予以证明；另一方面在原告提供物业服务的2011年11月1日至2012年7月期间，被告并未存在拖欠物管费的情况，亦表明其认可该段时间内原告提供的物业服务。故对被告该项抗辩意见不予采纳，作为涉讼小区业主之一的被告，也应按照《物业管理服务合同》之规定履行其按时缴纳物业服务费的义务。关于原告的物业服务何时截止的问题。该院认为，结合原告举示的2014年11月至2015年2月的员工考勤表、岗位排班表、上班签到表、巡逻签到表，以及2015年2月16日涉讼小区业委会发出的物管移交通知、2015年2月28日国鑫物管公司发出的温馨提示，可以证明原告为涉讼小区提供的物业服务截至2015年2月28日止。2014年11日1日至2015年2月28日期间，原、被告之间形成了事实物业服务合同关系，故被告应向原告交纳该期间的物业管理服务费及公摊费，该费用应参照《物业管理服务合同》之标准执行。关于原告是否履行了物业服务义务的问题，原、被告均有义务证明各自的主张。一、被告举示的照片并不能直接全面地反映出被告主张事实发生的时间、地点等客观因素，即使该事实成立，亦不足以构成被告完全拒绝交纳物业服务费用的充分理由。二、虽然被告对原告举示的化粪池清掏维护合同、保洁承包合同、电梯年检报告真实性不予认可，但其未举示相应的证据予以推翻，故结合本案查明的其他事实，对于原告举示的上述证据予以采信。三、对被告举示的重庆市公安局案件接报回执的真实性予以认可，但被告因第三人盗窃而致的损害，应当由实施该行为的侵权人予以赔偿，原告应在其有过错的情况下承担责任。被告未举示证据证明原告在被告住所被盗一事上存有过错。因此，被告的该项抗辩意见缺乏证据支持，不能成立。综上所述，根据法庭调查确认的事实，2012年7月至2015年2月期间，被告每月应向原告交纳物业管理费及公摊费共计180.8元。另原告自愿将诉求金额降低30%的请求，系其处分诉讼权利的行为，不违反法律规定，予以确认。被告应向原告交纳2012年7月至2015年2月的物业管理服务费及公摊费共计4049.9元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决：被告陈登玉于本判决生效之日起十日内支付原告重庆凯美物业管理有限公司2012年7月至2015年2月的物业管理服务费及公摊费共计4049.9元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告负担。此款已由原告向一审法院预缴，被告履行前述给付义务时一并支付给原告。宣判后，陈登玉不服一审判决，向本院上诉，上诉称：1、原业委会签订了《物业服务合同》后集体辞职，合同主体消失，合同期满后也不存在事实物业服务关系；2、凯美物业公司没有尽到物业服务职责；3、我家里被盗，凯美物业公司应当承担责任。请求：撤销一审判决，依法改判。被上诉人凯美物业公司答辩称：业委会的成员变化不影响合同效力，小区业主被盗与本案属不同法律关系。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。本院认为，凯美物业公司与涉讼小区业委会签订的《重庆市物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对合同当事人及小区全体业主具有法律约束力。合同于2014年10月31日到期后，凯美物业公司继续进行物业服务至2015年2月28日，此期间双方形成事实物业服务合同关系。凯美物业公司诉请陈登玉给付欠付的物业服务费，并自愿将诉请的欠费金额降低30%，应予支持。关于陈登玉上诉称凯美物业公司未尽物业服务职责、家里被盗故拒交物业服务费的意见。其所举示的证据证明凯美物业公司物业服务存在瑕疵，凯美物业公司应予改善，但尚不能成为拒交物业服务费的正当理由。陈登玉家里被盗，但在本案中未提出反诉，凯美物业公司应否承担责任在本案中不予审查。故本院对陈登玉的上述意见不予采纳。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人陈登玉的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈登玉负担。本判决为终审判决。审 判 长 罗登文代理审判员 刘 希代理审判员 王 兵二〇一五年十月二十六日书 记 员 梁 麟 关注公众号“”