（2015）三中民终字第09890号

裁判日期: 2015-10-26

公开日期: 2015-11-16

案件名称

赵×与北京链家房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

赵×,北京链家房地产经纪有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2015）三中民终字第09890号上诉人（原审被告）赵×，女，1950年11月15日出生。委托代理人尚志永，北京市赵晓鲁律师事务所律师。委托代理人李×，女，1972年6月1日出生。被上诉人（原审原告）北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街昆泰国际大厦1706室。法定代表人左晖，董事长。委托代理人孙凤起，男，1980年7月16日出生。上诉人赵×因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第04744号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭进行了审理，赵×之委托代理人李×、尚志永，北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）之委托代理人孙凤起到庭参加诉讼，本案现已审理终结。链家公司在原审法院诉称：2013年3月22日，链家公司、赵×就本市西城区×号房屋签署《房屋租赁合同》，租期自2013年3月23日至2018年3月22日，租赁用途办公。2013年4月3日，我公司向赵×支付第一年租金256688元。2013年4月8日向赵×支付押金3万元；2014年2月25日向赵×支付第二年房屋租金281688元。后因该房屋无法办理营业执照，致使我公司于2014年8月12日停止经营活动。为避免损失扩大，2014年8月29日我公司向赵×发出解除通知，请赵×于2014年9月7日前与我公司办理解除房屋租赁合同等事宜，但赵×拖延办理。现为维护合法权益，我公司提起诉讼，请求法院判决：1、自2014年8月12日解除双方于2013年3月22日签订的《房屋租赁合同》；2、赵×返还房屋租金146633.5元；3、赵×返还房屋押金3万元。赵×于一审期间未到庭，亦未提供书面答辩意见。原审法院经审理查明：2013年3月22日，赵×（出租方）与链家公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定，本合同租赁房屋坐落于北京市西城区×号房屋，甲方同意将该房屋租赁给乙方办公使用，租赁房屋交付时间是2013年3月23日，房屋租赁期自2013年3月23日起至2018年3月22日止，第一年年租金为256688元，第二年年租金为281688元，乙方应向甲方交付3万元作为房屋押金。该合同甲方签章处载“赵×（李×代）”。链家公司出具公证书证明赵×委托李×代为办理房屋的租赁事宜。2013年4月3日，链家公司向赵×支付了第一年租金256688元。2013年4月8日，链家公司向赵×支付押金3万元。2014年2月25日，链家公司向赵×支付了第二年房屋租金281688元。2014年8月12日，北京市工商行政管理局西城分局对链家公司作出京工商西广责改字（2014）140808号《责令改正通知书》，认定链家公司在未取得营业执照情况下无照经营，责令停止经营活动。链家公司称无法取得执照原因系因赵×提供的房屋性质为住宅，不符合办理执照的条件。2014年8月29日，链家公司向赵×住所地发送《解除通知函》，要求赵×于2014年9月7日前协商解除事宜。该邮件被退回。审理中，链家公司称实际已于2014年8月20日搬离了租赁房屋。上述事实，有《房屋租赁合同》、京工商西广责改字（2014）140808号《责令改正通知书》、公证书、支付宝电子回单及当事人陈述意见等在案佐证。原审法院经审理后认为：链家公司在审理中主张了以下事实：1、链家公司已依约向赵×支付租金至2015年3月22日；2、赵×提供房屋不符合合同约定，无法办理营业执照导致合同目的无法实现；3、链家公司已经于2014年8月20日搬出了租赁房屋。因赵×经法院依法传唤，下落不明，视为放弃答辩和质证的权利，法院对链家公司主张的上述事实予以确认，链家公司据此要求确认双方《房屋租赁合同》解除，并要求赵×退还房屋租金和押金的诉讼请求法院予以支持，但解除时间应以其实际搬离时间为准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、北京链家房地产经纪有限公司与赵×于2014年8月12日签订的《房屋租赁合同》于2014年8月20日解除；二、赵×于判决生效后七日内退还北京链家房地产经纪有限公司租金十四万六千六百三十三元五角；三、赵×于判决生效后七日内退还北京链家房地产经纪有限公司押金三万元。判决后，赵×不服，上诉至本院请求撤销原判，发回重审或改判驳回链家公司的诉讼请求，合同继续履行。其理由为：1、一审法院程序违法。上诉人的女儿李×就住在涉诉房屋的上层，且电话始终处于正常状态。被上诉人自2008年开始使用涉诉房屋，存有上诉人的三个联系方式，然一审法院并未与上诉人联系，且上诉人在与被上诉人一直沟通的过程中，被上诉人恶意隐瞒了起诉的情况。2、一审笔录中被上诉人的请求与一审法院判决存在不同，超过了被上诉人的请求范围，且一审法院判决解除合同的时间不是解除通知的发出时间也不是被上诉人主张的时间。此外，一审正式开庭的过程中，被上诉人也未将证据向法庭一一出示。3、被上诉人单方从房屋搬离的时间与合同解除的时间并非同一概念，一审法院据此作出的合同解除时间错误。4、工商机关出具的《责令整改通知书》并非针对本案涉诉房屋所在的店铺，且也无法证明被上诉人是否去办理过营业执照以及未办理下来的真正原因。此外，在同一小区的被上诉人的其他店铺，一直在正常经营。链家公司辩称：同意一审判决，不同意对方的上诉请求。本院经审理查明：2014年8月12日，北京市工商行政管理局西城分局对链家公司作出京工商西广责改字（2014）140808号《责令改正通知书》，其抬头为“北京链家房地经纪有限公司荣丰店”，认定该店在未取得营业执照情况下无照经营，责令停止经营活动。链家公司称无法取得执照原因系因赵×提供的房屋性质为住宅，不符合办理执照的条件。然根据链家公司员工的名片显示，其在涉诉房屋所在小区存在三个店铺，分别为荣丰店、荣丰嘉园店、荣丰中心店，而涉诉房屋所在的店名为荣丰中心店。此外，对于是否曾去申请办理过营业执照以及相关部门是否对此做出答复，链家公司缺乏证据佐证。2014年8月29日，链家公司向赵×发送《解除通知函》，其中记载“公司根据经营情况需要的原因，我公司决定与您提前解除上述租赁合同”，要求赵×于2014年9月7日前协商解除事宜。该邮件封面收件人显示为赵×，然邮寄地址为赵×女儿李×的身份证地址，后该邮件被退回。一审审理中，链家公司主张合同应当于2014年8月12日解除，但称其公司人员实际已于2014年8月20日搬离了租赁房屋。本院经审理查明的其他事实与一审查明无异。本院认为：综合当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点为链家公司是否有权解除涉诉合同并主张退还相应的租金和押金。对此，本院结合查明的事实和相关证据分析评判如下：首先，依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八条之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”此一规定的目的在于促使合同各方恪守承诺，诚实信用的履行己方在真实意思表示之下所约定的义务。本案中，链家公司与赵×签订的《房屋租赁合同》依法成立、生效且已处于履行过程中，双方均应严格遵守，不得擅自解除。其次，对于具有法律效力之合同，何时可以解除，《合同法》亦作出了明确，其第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。其第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”综合分析上述两条规定，其中明确了合同的约定解除和法定解除的具体情形，即对于约定解除，其要旨在于合意，对于法定解除，其要旨在于规定。本案中，涉诉的《房屋租赁合同》第九条第二款约定“甲乙双方在合同履行期间均无单方解除权”，第十条约定“1.本合同履行期间如遇不可抗力，则本合同自动终止……。2.本合同履行期间如房屋拆迁，在政府发布房屋拆迁公告后，双方应协商解除本合同……。”综合上述合同约定，链家公司主张解除合同的理由为涉诉房屋无法办理营业执照，并不符合约定解除的情形，故是否具有法定解除的原因当成为链家公司能否主张合同解除的依据。再次，对于链家公司是否享有法定的合同解除权，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”故，链家公司对于其主张合同解除的事实负有举证责任。关于合同解除的理由，链家公司描述为因房屋无法办理营业执照导致停止经营，履行目的无法实现。对于上述理由，本院分析认为，其一，链家公司与赵×签订《房屋租赁合同》之时，已明确知晓涉诉房屋的性质为住宅，作为专业的房地产经纪公司，其对于房屋的性质及使用范围当具有比常人更为广泛的认知。其二，对于出租人是否负有协助链家公司办理营业执照的义务以及房屋不能办理营业执照能否成为解除合同的理由均未在合同中予以约定。其三，对于链家公司提交的工商行政机关的责令改正通知书，其抬头所写为“北京链家房地经纪有限公司荣丰店”，而依据链家公司员工的名片显示，该店的地址为“广安门×号楼底商”，并非本案涉诉房屋所在的×号楼。其四，即使假设上述责令整改通知书为真，对于链家公司是否主动曾去办理过营业执照、办理结果以及形成办理结果的原因，链家公司并未提供充分的证据予以佐证，在此前提下，亦无法认定链家公司无照经营的原因与涉诉房屋之间具有必然的联系。综合上述分析，本院认为链家公司于本案中主张合同解除并要求赵×返还租金和押金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院对此认定有误，本院依法予以纠正。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第04744号民事判决。二、驳回北京链家房地产经纪有限公司的诉讼请求。一审案件受理费3832元，由北京链家房地产经纪有限公司负担（已交纳1916元，余款于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费3832元，由北京链家房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　解学锋代理审判员　　张　羽代理审判员　　史智军二〇一五年十月二十六日书　记　员　　陈　振微信公众号“”