（2015）秦民初字第570号

裁判日期: 2015-10-26

公开日期: 2016-12-12

案件名称

秦安县房地产管理局与刘娜、第三人刘月琴房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

秦安县人民法院

所属地区

秦安县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

秦安县房地产管理局,刘娜,刘月琴

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第三十四条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十一条，第一百零七条，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百三十二条，第二百三十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十五条

全文

甘肃省秦安县人民法院民事判决书(2015)秦民初字第570号原告秦安县房地产管理局，住所地秦安县青年西路房地产大厦。机构代码：43841005-5。法定代表人王义瑞，该局局长。委托代理人王保林，该局干部。委托代理人刘文华，该局干部。被告刘娜，女，汉族。委托代理人冯淑珍（被告刘娜之母），女，汉族。第三人刘月琴，女，汉族。原告秦安县房地产管理局诉被告刘娜、第三人刘月琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月12日立案受理。依法由代理审判员适用简易程序于2015年9月10日公开开庭进行了审理。原告秦安县房地产管理局的委托代理人刘文华，被告刘娜的委任代理人冯淑珍，第三人刘月琴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦安县房地产管理局诉称：2012年1月7日，被告与甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司签订了“租赁协议书”。协议约定被告承租秦安县上关明清一条街南67-68号商铺，年租金为10440元，租赁期限自2012年1月7日至2013年1月7日止。合同到期后，被告与甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司再未续签租赁合同。由于秦安县人民政府与甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司终止合同关系，2013年1月29日甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司将涉及上述商铺的所有权利和义务均移交给了原告。2014年4月23日，秦安县人民法院通知被告刘娜其承租的商铺已移交给原告接管，如其需继续租赁该房屋或办理退租手续，从即日起与原告联系办理。可至今被告未与原告协商过续租或退租事宜。原告在管理期间才得知，被告在承租期间将67号房屋擅自转租给第三人实际使用。基于上述事实，原告为维护自己的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国合同法》的相关规定，状诉贵院，请求:1.终止原、被告之间的房屋租赁合同；2.判令第三人立即腾退所占用的67号商铺,并支付占用费13920元；3.一切诉讼费用由被告承担。被告刘娜辩称：我当时是跟盛世豪龙签的合同，租了两间铺面，钱都是借的，生意不好做。后我找盛世豪龙要求把我的租金从押金中扣除，把剩余的押金和租金退了，盛世豪龙的人让我继续开商铺做生意。我实在做不下去了，就于2014年3月20日把商铺转租给了刘月琴。我收了刘月琴2万元的押金，没有约定租赁期限。我没有收到原告的任何通知，后刘月琴叫我和她一起去原告处交租金。我们就一同去了原告处。原告的人说他们和我的合同终止了，没有我的事了并让我回去。我想我是跟盛世豪龙签的合同，应该没我的事情了。第三人刘月琴述称：我还是想续租房屋，让我当时搬出确实有困难。2015年原告让我把2015年3月份的房租交清。2月28日我去交房租，原告不要，让我把冯淑珍叫来交。我就把冯淑珍叫上去交房租，原告还是不要。我现在还可以交房租，现在我铺面里有10万元的货，没办法搬出租赁的房屋。冯淑珍给我转租时没有约定租赁期限。庭审中，各方当事人为证明其主张的事实和支持其诉讼请求，提供的证据及法庭依职权调取的证据如下：（一）原告提供的证据及证明目的1.《收据》复印件1份，证明目的：甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司把被告交纳的押金2万元（每间商铺1万元）已经移交给原告，原、被告之间形成了房屋租赁合同关系。2.《秦安县人民法院通知》复印件1份，证明目的：经秦安县法院调解，甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司将诉争房屋移交给原告后，法院给被告进行了通知，当时找不到被告本人，铺面的实际使用人刘月琴代收了通知。3.《房屋租赁协议书》复印件1份，证明目的：原、被告之间房屋租赁关系存在，合同的最后一条也证明了押金已交，合同生效。（二）被告除其陈述外，未向法庭提供其他证据。（三）第三人提供的证据及证明目的4.《收条》1份，证明目的：被告于2014年3月20日把铺面转让给了我，我给被告给了2万元的押金，盛世豪龙给被告的押金条归我所有，铺面归我经营。(四)法庭依职权调取的本院（2012）秦民初字第626号卷宗材料5.本院（2012）秦民初字第626号《民事调解书》1份，主要内容为：2013年9月14日，秦安县人民政府诉甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司、甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司皋兰分公司房屋租赁合同一案，经调解达成协议：解除秦安县人民政府与甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司于2011年11月10日签订的秦安县上关明清街文化旅游开发项目合同，甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司将承租的秦安县上关明清街国有铺面199间（包括本案诉争商铺）全部交付给秦安县人民政府，秦安县人民政府授权由原告接管，甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司向次承租人收取的押金（包括本案被告所交押金2万元）移交给原告。6.《房屋交接笔录》1份，载明:2014年4月24日，甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司将秦安县上关明清街67-68号铺面的管理权和被告的押金2万元（包括本案67号铺面押金1万元）移交给了原告。7.《押金收据》1份，载明：原告向甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司收取了被告所交押金2万元。8.《秦安县人民法院通知》1份，内容与证据2相同。9.上关明清街商铺一年到期合同表1份，为甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司统计的到期合同情况，涉及本案的内容为：承租人刘娜，承租67、68号商铺两间，经营范围为古式服装，租赁期限为一年（2012年1月7日至2013年1月7日），交纳一年租金10440元、押金2万元。10.《送达回证》和《谈话笔录》各1份，内容为：因当时被告住址不详，秦安县上关明清街67-68号铺面实际使用人刘月琴（第三人）签收了本院通知（证据8），并告知尽快转交被告。经质证，被告对原告所举证据1无异议，对证据2不认可，认为其从未见过从未收到通知；对证据3不认可，认为租赁协议上其当时签的是服装，不是古式服装，古式服装是原告后来加上去的。其找过原告，原告说和其的合同终止了，没关系了。第三人对证据1-3均无异议。原、被告对第三人所举证据4认可。原、被告和第三人对证据5-10均无异议。本院对当事人提供的证据及法庭依职权调取的证据综合评判如下：原告所举证据1—《收据》虽为复印件，但被告和第三人均无异议，对其证据效力应予确认。证据2—《秦安县人民法院通知》，被告虽认为没有收到、没见过，但能够与当事人的陈述和法庭调取的证据印证本院通过第三人刘月琴给被告发出了通知，故对其证据效力应予确认。证据3—《租赁协议书》，虽为复印件，但原、被告和第三人均认可租金标准和租期都是按这份合同履行的，且能够与法院调取的证据印证，故对其证据效力应予确认。原、被告对第三人所举证据4认可，应认定为有效证据。证据5-10是法院调解书和卷宗材料，证据效力较高，对其证据效力应予确认。基于以上当事人的诉辩陈述、举证质证过程和本院对证据的分析认定，查明事实如下：2011年11月10日，秦安县人民政府将坐落于秦安县上关明清文化旅游街的国有商铺199间出租给甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司，用于经营以书画、奇石、玉器、古玩、金石篆刻、花卉盆景、古币收藏、宗教和旅游纪念品、民间手工艺品、茶馆、书店等为主的文化旅游产品。2012年1月7日，甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司与被告刘娜签订《租赁协议书》1份，被告租赁上述秦安县上关明清一条街的67-68号商铺两间，约定用于经营古式服装，租期一年（自2012年1月7日起至2013年1月7日止），全年租金10440元，每间押金1万元。合同签订后，甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司给被告交付了铺面，被告给甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司交清了当年租金10440元，押金2万元。被告租赁商铺后，于2014年3月20日将诉争的67、68号两间商铺转租给了第三人刘月琴使用，同日，第三人刘月琴付给被告押金2万元，双方约定被告交付给甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司的押金2万元归第三人刘月琴所有。此后，第三人刘月琴将67号商铺自己使用，68号商铺转让给尹红霞（另案起诉）使用。2012年8月31日，秦安县人民政府认为甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司将上述商铺转租给次承租人后，经营范围和用途不符合合同约定，向本院起诉，要求解除合同。经本院主持调解，双方于2013年9月14日自愿达成协议：解除秦安县人民政府与甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司之间的房屋租赁合同；甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司将承租的秦安县上关明清街铺面199间和从次承租人收取的押金全部交付给秦安县人民政府，秦安县人民政府授权由原告秦安县房管局接管。2014年4月24日，在本院的主持下甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司将秦安县上关明清街67-68号铺面的管理权和被告的押金2万元（包括本案67号铺面押金1万元）移交给了原告；并给被告进行了通知。原告在管理期间，由于被告没有与原告协商续租或退租事宜，并得知已将67号商铺转租给了第三人刘月琴使用。后原告向法院起诉，要求解除合同，由第三人腾退房屋，交付房屋占用费。本院认为：双方当事人的争议焦点为：1.原、被告之间是否形成房屋租赁合同关系，原告要求解除原、被告之间租赁合同关系的请求应否支持；2.第三人是否应当向原告交付房屋，支付房屋占用费。关于原、被告之间是否形成房屋租赁合同关系，原告要求解除原、被告之间租赁合同关系的请求应否支持的问题。甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司从秦安县人民政府租赁商铺后，将其中的67-68号两间转租给被告，期限为一年，至2013年1月7日到期；到期后，被告继续使用商铺，甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期；但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，被告的转租期限不能超过甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司与秦安县人民政府之间的租赁合同的租赁期限。2013年9月14日，秦安县人民政府与甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司之间的房屋租赁主合同解除后，被告与甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司之间的转租合同相应终止。甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司给原告移交诉争商铺的管理权后，被告再未与原告达成新的房屋租赁协议，也未实际使用商铺，因此，原、被告之间未形成房屋租赁合同关系，故原告要求解除原、被告之间租赁合同关系的请求不应支持。关于第三人是否应当向原告交付诉争商铺的问题。被告与甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司之间的转租合同终止后，被告本应返还房屋，无权进行转让。而被告将67号商铺转租给第三人刘月琴占有使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，该转让约定无效，第三人没有合法理由继续占用诉争商铺。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。因此，原告作为诉争国有房屋的管理者，有权要求第三人腾退商铺，故原告要求第三人刘月琴腾退所占用67号商铺的请求应予支持。关于第三人应否向原告支付房屋占用费的问题。被告租赁诉争商铺后，向甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司交付了2012年1月7日至2013年1月7日一年的租金，租赁期限届满后，被告和第三人均未交付租金；而诉争商铺一直由被告和第三人占有、使用、收益；因此，被告和第三人应当给原告交付拖欠房屋租金和占用费。庭审中，原、被告和第三人刘月琴均认可拖欠的房屋租金和占用费应该由第三人刘月琴承担，不违反法律规定，应予确认。占用费的数额应参照被告与甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司签订的租赁协议约定的标准计算。原告请求第三人支付67号商铺的租金和占用费的数额为13920元，即按照两间每年10440元，从2013年1月8日计算至2015年9月8日，符合法律规定，应予支持。被告向甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司交付的67号商铺的押金1万元，已经移交给原告；被告在与甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司之间的租赁协议终止后，应当及时返还商铺，其没有返还，属违约行为，应当承担违约责任，且对于押金问题，被告与第三人均认为押金应属第三人刘月琴所有，故第三人刘月琴应付的租金和占用费应先从被告所交的押金中扣减，剩余3920元由第三人刘月琴承担。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、第三人刘月琴在本判决生效之日起10日内搬出秦安县上关明清一条街67号商铺，并交付给原告秦安县房地产管理局；二、第三人刘月琴在本判决生效之日起10日内一次性付清原告秦安县房地产管理局2013年1月8日至2015年9月8日的房屋租金和占用费13920元，扣除被告刘娜所交押金1万元，再付3920元；三、驳回原告秦安县房地产管理局的其他诉讼请求。在本判决生效后,如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费148元，减半收取74元，由原告秦安县房地产管理局承担14元，被告刘娜承担30元，第三人刘月琴承担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。代理审判员　　吴海红二〇一五年十月二十六日书　记　员　　刘　璐关注公众号“”