（2015）青民三（民）初字第1212号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2016-01-25
案件名称
许吉祥与郭峰、郭永兵、凌永琴房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市青浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
许吉祥,郭峰,郭永兵,凌永琴
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第二百一十二条，第二百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第九十二条，第一百四十四条
全文
上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民三（民）初字第1212号原告许吉祥，男，1964年3月13日出生，汉族。委托代理人程应好，上海市雄风律师事务所律师。委托代理人项滢漪，上海市雄风律师事务所律师。被告郭峰，女，1992年8月16日出生，汉族。被告郭永兵，男，1966年6月13日出生，汉族。被告凌永琴，女，1964年10月22日出生，汉族。原告许吉祥诉被告郭峰、郭永兵、凌永琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月23日立案受理后，依法由代理审判员刘琳独任审判。因无法向三被告送达诉讼文书，本院于2015年6月23日依法组成合议庭，并于同日向三被告公告送达起诉状副本及开庭传票。本案于2015年9月29日公开开庭进行了审理，原告委托代理人项滢漪到庭参加诉讼。三被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告许吉祥诉称：2012年11月11日，原告与三被告签订房屋租赁合同，原告租赁三被告位于某区某镇某路某号255号房屋作为住宅使用，租赁期限为20年，月租金为人民币（以下币种均为人民币）6，250元。次日，原告将20年的租金共计150万元支付被告，原告并入住租赁房屋内。后因该房屋设有抵押，案外人通过诉讼方式行使抵押权。法院执行局法官责令原告搬离了租赁房屋，原告要求三被告退还剩余租金，但三被告拒绝退还。原告认为合法的租赁关系受法律保护，现原、被告双方的租赁合同无法继续履行，被告应退还剩余租金，被告拒付的行为损害了原告的合法权益，故原告诉至法院要求：判令三被告退还原告租金50万元。本案诉讼费由三被告承担。被告郭峰、郭永兵、凌永琴未作答辩。经开庭审理查明：2012年11月11日，原告与三被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定：原告作为承租方，三被告作为出租方，由原告租赁三被告位于某区某镇某路某号255号的房屋（1-3层），租赁期限自2012年11月11日起至2032年11月10日止，月租金为6，250元。并约定，原、被告签订合同时，被告已经告知原告该房屋已设定抵押。次日，原告分两次向被告支付租金共计150万元。2012年11月13日，原、被告就该房屋租赁合同办理了登记备案。2012年11月，原告入住系争房屋，后因案外人通过诉讼申请执行该房屋，2015年3月原告在法院的要求下从系争房屋腾退。因原告预交了全部租金，现租赁合同无法继续履行，故原告诉至本院要求三被告退还剩余租金50万元。以上事实，由原告的陈述、原告提供的上海市房屋租赁合同、网上转账凭证、收据、上海市房地产登记证明予以佐证，并经庭审出证，本院核实后予以确认。审理中，原告表示2015年执行法官找到原告时，原告得知被告经济状况不好，又下落不明，可能连50万元也难以支付，考虑到诉讼成本和律师费，故本次诉讼只要求三被告退还50万元租金。根据庭审确认的事实，本院认为：合法的租赁关系受法律保护。本案中，原、被告之间存在的房屋租赁关系未违反法律法规的禁止性规定，应为合法、有效。原、被告理应按照合同约定履行义务。原告已向被告支付20年的房屋租金，被告理应保证原告在租期内对租赁物的正常使用，然该房屋因他案被法院执行，导致原告无法继续使用租赁物，故原、被告之间的房屋租赁合同解除，被告应退还原告剩余租期内的租金，原告在本案中仅要求被告退还租金50万元系原告对自身权利的处分，于法无悖，本院予以准许。三被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，放弃了自己的诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告郭峰、郭永兵、凌永琴应于本判决生效之日起十日内退还原告许吉祥房屋租金50万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8，800元，由被告郭峰、郭永兵、凌永琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 徐冬梅代理审判员 刘 琳人民陪审员 范根生二〇一五年十月二十六日书 记 员 赵晖晖附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照应当将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注微信公众号“”