（2015）徐民终字第3127号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2015-11-27
案件名称
江苏宏瑞物业管理有限公司与陈美丽物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民终字第3127号上诉人（原审被告）陈美丽，个体户。被上诉人（原审原告）江苏宏瑞物业管理有限公司，住所地徐州市鼓楼区中山北路延长段马场湖11幢4层。法定代表人王志华，该公司经理。委托代理人刘云棣，江苏好佳律师事务所律师。委托代理人王丽丽，江苏好佳律师事务所律师。上诉人陈美丽因与被上诉人江苏宏瑞物业管理有限公司（以下简称宏瑞物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2014）泉民初字第4373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈美丽，被上诉人宏瑞物业公司的委托代理人刘云棣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏瑞物业公司原审诉称，陈美丽是徐州市华夏小康人家小区的物业服务单位，陈美丽拖欠宏瑞物业公司自2009年2月起的物业服务费及公共水电费，共计7837.4元。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》及《业主临时公约》的约定，业主不按规定交纳物业服务费，处以每日万分之五的滞纳金。宏瑞物业公司多次催要物业服务费及公共水电费，陈美丽至今未付，陈美丽的拖欠行为给宏瑞物业公司及其他业主造成了严重影响。为维护合法权益，宏瑞物业公司故起诉至法院，请求判决陈美丽支付物业服务费7237.4元、公共水电费600元、违约金4300元，合计12137.4元。陈美丽原审辩称，陈美丽上房入住后发现所购买的房屋出现墙体裂缝，给宏瑞物业公司反映这个问题，宏瑞物业公司也没有给解决，后来是陈美丽自己维修的。陈美丽房屋的水压上不去。刚上房时丢了一辆捷安特自行车，后又丢了一辆电动自行车，一直向宏瑞物业公司反映，没有人问。陈美丽所住单元的中间电梯停了两年多，小区每天五六点钟有狗叫声，影响陈美丽休息，导致无法居住，房子基本上是空置的。陈美丽还掉进过小区窑井里，致使腿摔伤。综上，陈美丽拒交物业费是有原因的。原审法院经审理查明，2008年5月7日宏瑞物业公司（甲方）与陈美丽（乙方）签订《前期物业管理服务协议》和《业主临时公约》，合同约定：乙方系徐州市华夏小康人家小区1-2-501室房屋的业主，该房屋建筑面积115平方米；乙方选聘甲方对华夏小康人家小区提供物业服务；小高层物业服务费用为0.9元／月·平方米；公共水电以实用计量度数分摊各户。《前期物业管理服务协议》签订后，宏瑞物业公司对徐州市华夏小康人家小区进行了物业服务。陈美丽自入住华夏小康人家小区后物业服务费已交纳至2009年1月，之后因陈美丽以宏瑞物业公司提供的物业服务不到位，所住房屋墙面裂缝、水压低等问题停交物业服务费。宏瑞物业公司于2014年9月4日通过顺丰速运公司向陈美丽发出了书面催费通知，要求陈美丽交纳2009年2月至2014年12月的物业服务费及公共水电费7837.4元，陈美丽仍然没有缴纳。后宏瑞物业公司以原审诉称起诉至一审法院。原审法院经审理认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。宏瑞物业公司与陈美丽签订的《前期物业管理服务协议》不违反法律、行政法规有关规定，真实有效，一审法院予以确认。宏瑞物业公司对小区实施了物业服务后，有权依物业服务合同的约定向业主收取物业服务费。陈美丽作为华夏小康人家小区1-2-501室房屋的业主应及时交纳物业服务费，故对于宏瑞物业公司主张的2009年2月至2014年12月期间的物业服务费，一审法院予以支持7148元（111.86平方米×0.9元／月·平方米×71个月），宏瑞物业公司主张的公共水电费600元，陈美丽对该数额没有异议，一审法院予以支持。宏瑞物业公司主张的违约金4300元，考虑到陈美丽未交纳物业服务费事出有因，并非无故拒交，故对于宏瑞物业公司的该诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、国务院《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、陈美丽于判决发生法律效力之日起十日内给付江苏宏瑞物业管理有限公司2009年2月至2014年12月期间的物业服务费7148元、公共水电费600元，合计7748元；二、驳回江苏宏瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由陈美丽负担。上诉人陈美丽不服原审法院判决，向本院提起上诉称，被上诉人为按照物业管理服务协议及业主公约履行管理服务义务是上诉人拒交物业费的根本原因。由于被上诉人的原因，上诉人所住房屋出现墙面裂缝、水压过低等违约行为；同时由于被上诉人的疏于管理，造成上诉人自行车丢失、电动车丢失；且被上诉人锁住单元电梯停运两年多，上诉人曾因窖井盖毁损掉进窖井里受伤。被上诉人对于上诉人反映的情况置之不理，未加改进，故上诉人未交物业费是由于被上诉人违约造成的。综上，一审法院判决错误，请求二审法院依法支持上诉人的诉讼请求。被上诉人宏瑞物业公司答辩称，上诉人所诉称的事实不属于物业服务合同的范围，其上诉理由缺乏事实根据，请求二审法院依法予以驳回。二审中双方均未提交新证据。本院审理查明的事实与原审法院一致。二审归纳争议焦点为：陈美丽是否应当向宏瑞物业公司缴纳物业管理费7148元。本院认为，上诉人陈美丽与被上诉人宏瑞物业公司签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，且不违反法律，双方当事人均应当按照协议的约定履行各自的义务。作为业主，陈美丽应当按期交纳物业服务费。本案中，陈美丽没有按照协议的约定交纳自2009年2月起至今的物业服务费，违反了双方协议的相关规定，故对于被上诉人宏瑞物业公司要求陈美丽交纳相关物业服务费的请求，本院予以支持。由于双方对于被上诉人原审主张的服务费的数额没有异议，本院予以确认。虽然陈美丽辩称其不交纳物业服务费是由于宏瑞物业公司没有尽到服务义务，但其无法提供充足的证据加以证明，且其辩称理由亦非双方服务协议约定的拒付物业费的情形，故本院不予采信。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈美丽负担。本判决为终审判决。审 判 长 廖伟巍审 判 员 宋新河代理审判员 孟 娟二〇一五年十月二十六日书 记 员 陆滢冰 关注公众号“”