（2015）白山民二终字第247号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2015-12-14
案件名称
沈辉与张加秀租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省白山市中级人民法院
所属地区
吉林省白山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈辉,张加秀
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
吉林省白山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）白山民二终字第247号上诉人（原审原告、反诉被告）：沈辉，男，汉族，无职业，住吉林省白山市。委托代理人郑义安，吉林乾羽律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张加秀，女，汉族，无职业，住吉林省白山市。上诉人沈辉与被上诉人张加秀租赁合同纠纷一案，白山市江源区人民法院于2014年8月19日作出（2014）江民二初字第164号民事判决，沈辉不服，上诉至白山市中级人民法院，白山市中级人民法院于2014年12月11日作出（2014）白山民二终字第316号民事裁定书，裁定本案发回白山市江源区人民法院重审。白山市江源区人民法院于2015年4月28日作出（2014）江民二重字第164号民事判决，沈辉不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。沈辉原审诉称：沈辉于2013年1月1日向张加秀一次性交付房屋租金10000元，房屋使用期限为2013年3月1日-2014年2月末，但张加秀在2013年9月15日-2014年2月28日没能提供房屋给沈辉使用。张加秀违约，致使合同无法履行，张加秀应承担违约责任，退还剩余房租款共计4583元。遂请求法院依法判决：一、张加秀返还沈辉2013年9月15日至2014年2月28日期间五个半月的房费，共计人民币4583元。二、诉讼费、执行费等一切费用由张加秀承担。张加秀原审辩称并反诉称：张加秀与沈辉于2013年3月1日签订了三岔子商场311号商铺的房屋租赁合同一份，双方约定租期为一年，房租10000元。沈辉于2013年1月1日将房租10000元交付张加秀后，张加秀于2013年3月1日将房屋如期交付沈辉使用经营，2013年9月15日三岔子商场的所有商铺均因消防检查不合格被关停，致使张加秀与沈辉之间的房屋租赁合同事实上已不能继续履行。至此沈辉已在该商铺内经营了六个半月，张加秀同意退还沈辉剩余五个半月的房租4583元，并且同意沈辉领取承租商铺五个半月期间的营业补偿金。但沈辉不同意张加秀的分配意见，坚持要求领取承租商铺2014年2月28日租赁合同终止后的营业补偿金。依据房屋租赁合同，双方约定的租期为一年，沈辉依据合同约定只能领取租赁商铺合同有效期间内的营业补偿金，租赁合同期间届满后即2014年3月1日至2014年9月15日的营业补偿金依法应当归房屋所有人领取。但沈辉多领取张加秀的营业补偿金6571.5元至今未退还给张加秀，致使张加秀也未能将多收取的五个半月房租4583元退还给沈辉。张加秀认为2013年9月15日三岔子商场的商铺因消防检查不合格被关停，这是政府行为导致的，故张加秀不应该返还沈辉五个半月的房费。因为张加秀的营业补偿金被沈辉领走了，如果沈辉将其领走的六个半月的补偿款返还给张加秀，张加秀同意返还房租费。故张加秀提起反诉，请求法院判令沈辉一次性退还多领取的营业补偿金6571.50元；反诉费、执行费等一切费用由沈辉承担。沈辉原审辩称：沈辉不同意返还张加秀六个半月的营业补偿金，因为该营业补偿金是一次性的，是给业户的，业主有房屋补助金。且沈辉与张加秀签订的房屋租赁合同书第三条体现该租赁合同属于长期合同。原审法院审理查明：张加秀与臧立龙系夫妻关系。2002年12月3日，臧立龙以96700元的价格购买三岔子商场三楼311号封闭间。该封闭间实际测量使用面积20.22平方米。2013年3月1日，沈辉与张加秀签订房屋租赁合同一份。合同约定，张加秀将其三岔子商场三楼311号封闭间租赁给沈辉，租赁期间为一年，自2013年3月1日至2014年2月28日止，租赁费10000元。沈辉于2013年1月1日将租赁费10000元交付张加秀。2013年8月13日，白山市江源区三岔子商场重建领导小组发出2013年9月15日关停商场的通告。沈辉于2014年3月20日搬出商场311号封闭间后没有再与张加秀续签房屋租赁合同也没有再交纳租赁费。2014年3月20日，沈辉领取三岔子商场三楼311号封闭间营业补助费12132元（50元／平方米×12个月×20.22平方米）。2014年3月20日，沈辉与白山市江源区三岔子商场重建领导小组签订协议书一份。协议约定，白山市江源区三岔子商场重建领导小组在三岔子商场扒倒重建期间给予沈辉12个月补助，其中包括封闭间每平方米每户营业补助50元／月。2014年7月5日，白山市江源区商务和粮食局发出关于三岔子商场重大消防安全隐患整改通知。通知第一条内容为“自本通告下发之日起，三岔子商场未领取租房或营业补助的业主（业户），请于2014年7月9日前携带有效凭证到三岔子商场三楼物业管理办公室审核登记，并根据登记情况和实际测量面积，于2014年7月10日当天集中发放营业和租房补助（营业补助50元／平方米、租房补助70元／平方米，补助期限为2013年9月15日至2014年9月15日）。原审法院认为：沈辉与张加秀签订的房屋租赁合同是当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据沈辉与张加秀签订的租赁协议和沈辉交纳租赁费的数额，可以确认沈辉租赁三岔子商场三楼311号封闭间的期限为2013年3月1日至2014年2月28日，时间为一年。三岔子商场的所有商铺均因消防检查不合格被关停，致使沈辉无法继续租赁房屋进行经营且张加秀领取了房屋补助，为此，沈辉主张张加秀应返还沈辉2013年9月15日至2014年2月28日期间的房屋租赁费4583元，因张加秀亦同意，故予以支持。沈辉2014年3月20日搬出311号封闭间后没有与张加秀续签租赁合同也未再向张加秀交纳租赁费，双方的房屋租赁关系已终止。根据白山市江源区商务和粮食局2014年7月5日发出的关于三岔子商场重大消防安全隐患整改通知的内容，可以认定沈辉领取的营业补助12132元是311号封闭间2013年9月15日至2014年9月15日的营业补助。由于沈辉2014年3月1日之后对三岔子商场三楼311号封闭间已没有承租权，所以其无权领取2014年3月1日至2014年9月15日的营业补助款6571.5元，其对多领取的营业补助款继续占有无法律依据。故对张加秀要求沈辉返还多领取的6571.5元营业补助款的主张，予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》之规定，原审法院判决：“一、沈辉于判决发生法律效力后十日内返还张加秀营业补助款6571.5元。二、张加秀于判决发生法律效力后十日内返还沈辉房屋租赁费4583元。案件受理费50元，减半收取25元由张加秀负担。反诉费50元，减半收取25元由沈辉负担。”沈辉的上诉理由为：2013年9月15日，白山市江源区人民政府对商场进行消防改造，致使沈辉无法继续经营，沈辉与白山市江源区商务和粮食局达成经营补偿协议，由白山市江源区商务和粮食局一次性按照每平方米每月50元的价格补偿沈辉12个月的经营损失。由于沈辉向张加秀交付了一年的租金，房屋仅使用了六个半月，所以沈辉要求张加秀返还剩余五个半月的房租。白山市江源区商务和粮食局发放给沈辉的经营补偿是否合理，任何人无权干涉，原审法院不应直接干预案外人的分配权利。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判。张加秀答辩称：原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉。二审查明的事实与原审法院查明的事实相同。本院认为：白山市江源区三岔子商场重建领导小组发放的本案所涉的营业补助款12132元，系因白山市江源区三岔子商场存在消防安全隐患被依法关停，对张加秀在该商场所有的商铺自2013年9月15日起至2014年9月15日期间不能经营而产生的损失给予的补偿。张加秀的商铺已出租给沈辉使用，租赁合同至2014年2月28日期限届满，商场关停致使沈辉产生五个半月的营业损失。白山市江源区三岔子商场重建领导小组发放的营业补助款中2013年9月15日至2014年2月28日的部分应归沈辉所有，2014年3月1日至2014年9月15日期间的营业补助款与沈辉无关，沈辉应将其领取的该部分营业补助款返还给商铺所有人张加秀。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人沈辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱瑛华代理审判员 郭惠靖代理审判员 杨鸿宇二〇一五年十月二十六日书 记 员 李 勇 百度搜索“”