（2015）锦江民初字第6409号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2015-12-18
案件名称
邹华兵与成都新界广场商业有限公司、成都洋洋摩尔百货有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市锦江区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邹华兵,成都新界广场商业有限公司,成都洋洋摩尔百货有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《中华人民共和国物权法》：第三十九条，第七十一条；《中华人民共和国合同法》：第六十一条
全文
成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2015）锦江民初字第6409号原告邹华兵，女，汉族，1965年9月20日出生，住成都市青羊区。被告成都新界广场商业有限公司。住所地：成都市锦江区。法定代表人朱海，成都新界广场商业有限公司总经理。被告成都洋洋摩尔百货有限公司。住所地：成都市锦江区。法定代表人江秉金，成都洋洋摩尔百货有限公司董事长。委托代理人吴爱民，四川英济律师事务所律师。委托代理人董平，四川英济律师事务所律师。原告邹华兵与被告成都新界广场商业有限公司（以下简称新界公司）、成都洋洋摩尔百货有限公司（以下简称洋洋公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月18日立案受理后，依法由代理审判员雷膦绮适用简易程序独任审判公开开庭进行了审理。原告邹华兵，被告洋洋公司的委托代理人董平到庭参加诉讼。被告新界公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。原告邹华兵诉称，2002年9月16日，原告购买了成都市锦江区东御街55-223号4楼3-121、3-122号商铺，并办理了房屋产权证和国土证。同日，新界公司与原告签订了《合作经营协议》，双方约定由原告将该商铺出租给新界公司经营，新界公司每年按原告物业原始购买价的7%向原告支付固定收益，期限届满后新界公司向原告退还商铺。在协议履行期间，该商铺一直由洋洋公司在实际使用。2012年9月16日协议期满后，洋洋公司在原告不同意签约，双方没有租赁关系的情况下，继续占用原告物业，拒绝将涉案商铺退还给原告。由于新界公司、洋洋公司拒绝退还物业，严重侵害了原告的合法权益。请求判令：1、被告支付物业侵占使用费，从2014年12月18日至2015年9月16日起诉日共275天，按每日每平方10元计算（即273×10元／m2／日×71.96m2）；2、支付占用费利息按贷款年利率6%计算，计至2015年9月16日；3、判决被告承担本案全部费用。被告新界公司未到庭，也未作答辩。被告洋洋公司辩称，1、洋洋公司已经按生效判决支付了2014年12月17日前的物业使用费；2、请法院按照生效判决查明的事实，按税前标准依法判决，驳回原告的部分诉讼请求，利息无事实和法律依据；3、诉讼费由法院判决。经审理查明，原告购买了汇发公司开发的位于成都市天府广场东御街55号的商铺。汇发公司向原告提交了分户平面图。2005年12月26日，原告取得了《房屋所有权证》。载明：“房屋坐落：锦江区东御街55号1幢4层3－121、3-122号（权1126448）；设计用途：商业；建筑面积71.96平方米”。上述权属证书中未记载房产的四至界限，也未附房产平面图、详细测量尺寸。2002年9月16日，新界公司（甲方）与原告（乙方）签订了《合作经营协议》，协议约定：“甲、乙双方就合作经营汇发摩尔中心（注册名：海发商厦）事宜签订本协议：……第二条合作经营项目和范围：甲乙双方以品牌百货为主导项目，从事甲方工商注册经营范围内的一切经营活动；第三条合作期限：合作期自2002年9月16日起至2012年9月16日止，共10年；第四条出资和经营方式：1、甲方保证汇发摩尔中心启动和正常运转所需要的全部资金，并全权负责中心的承包经营；2、乙方以拥有产权的汇发摩尔中心物业4层C区121、122号，购置价为611846元交付甲方使用；3、合作期间，甲方拥有房屋楼层区位的使用权和汇发摩尔中心的经营权；第五条盈余分配与债务承担：1、合作期间，无论汇发摩尔中心盈亏与否，甲方每年均按乙方出资额的7%固定比例向乙方分配红利；第六条双方的权利和义务：（一）甲方的权利和义务：1、合作经营期内，甲方拥有该房屋楼层区位的使用权和经营收益权；……5、合作经营期满后，甲方将该房屋楼层区位完好退还给乙方；（二）乙方的权利和义务：……3、合作经营期满后，乙方若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划和各项制度；……”。2005年7月15日，新界公司（甲方）与原告（乙方）签订了《合作经营协议补充协议》，协议约定：甲、乙双方本着互惠、公平合理的原则，就乙方交付甲方使用的房产，其区位、面积、购置价标的及红利分配事宜签订以下补充协议：一、《合作经营协议》第四条内容变更如下：物业区位号新标识为4层3区121、122号，购置价620268元；二、《合作经营协议》第五条，甲方向乙方分配红利的金额变更为43419元，每满一年支付一次；三、自本协议签定之日起，甲方每年按乙方实际出资额的7%计算红利金额，此前未分配部分按原出资额计算，甲方于2005年9月16日至2005年10月1日期间应向乙方支付红利为42930元，此后年份按第二条标准支付等。2012年9月16日，新界公司与原告约定的合作经营期限届满。合作经营期满后至2014年12月17日物业使用费，洋洋公司已向原告支付，原告已全部领取完毕。2014年12月18日之后的物业使用费，洋洋公司未再向原告支付。另查明，2001年8月20日，汇发公司（甲方）与洋洋公司（乙方）签订了《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》，约定甲方将成都市东御街55-223号海发新世界大楼地下二层、地下一层、地面一层、二层、三层、四层、五层共计七个楼层的商业楼面（包括本案讼争物业）租赁给乙方经营使用，租赁期限从2002年3月1日起至2012年6月22日止。海发商厦负2至4层共有产权面积为28620.5平方米，小业主共有1094户，共有产权面积为25589.03平方米。合作经营期限届满后，对于是否继续租赁给洋洋公司经营小业主意见不一。迄今，已与洋洋公司签协议的业主数与所占面积数均过半。洋洋公司与新签协议的小业主达成的年租金标准（前三年）为原始购房总价的15%（税后），支付方式为按季度支付。本案讼争物业现仍由洋洋公司在使用。以上事实有当事人陈述一致的事实及以下证据在案为证：原告身份证、新界公司、洋洋公司营业执照、企业名称变更核准通知书、房产证、分户平面图、合作经营协议及补充协议、关于海发新世界大楼部分物业的租赁协议、（2015）锦江民初字第270号判决书、（2014）川民提字第465号判决书。对于洋洋公司提交的业主续签情况，由于原告不予认可，本院在本案中不作为证据使用。本院认为，汇发公司将海发商厦负2至4层物业租赁于洋洋公司经营后，又将物业分别出售给1094户业主，并委托新界公司进行经营管理及与包括原告在内的小业主签订《合作经营协议》，现协议期限届满，双方权利义务已经履行完毕。因现新界公司并未继续占用其商铺，故原告要求新界公司支付物业使用费及利息的请求不能成立。据查明事实，合同履行期限届满后，洋洋公司仍在使用原告所有的商铺进行经营，故向原告承担使用费给付责任的主体应当是洋洋公司。对于使用费标准，为维护广大业主的合法权益，该标准应由业主委员会与洋洋公司协商确定为宜。在双方未达成一致意见前，因大多数业主与洋洋公司约定前三年的物业使用费标准按业主原始购房总价的15%（税后）标准支付物业使用费，第四年至第六年每年年物业使用费递增3%。根据公平原则，原告请求的使用费标准可以参照此标准计算至原告主张权利之日止。对于使用费利息，原告与洋洋公司并未约定使用费的给付时间，根据房屋租赁惯例，一般采用先支付后使用的习惯每三个月支付一次租金，且大多数业主与洋洋公司新签订的合同也约定按季度支付租金。因此，洋洋公司应在上季度末向原告支付下季度使用费。故原告请求洋洋公司支付使用费利息本院部分支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十一条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、被告成都洋洋摩尔百货有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邹华兵支付物业使用费（从2014年12月18日起至2015年9月16日，按620268元×15%（税后）／365天×实际占用天数为标准计算），并支付利息（以2014年12月18日至2015年3月17日使用费为基数，从2014年12月18日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算；以2015年3月18日至2015年6月17日使用费为基数，从2015年3月18日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算；以2015年6月18日至2015年9月17日使用费为基数，从2015年6月18日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算）；二、驳回原告邹华兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2195元，由被告成都洋洋摩尔百货有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 雷膦绮二〇一五年十月二十六日书 记 员 王代俊附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 来源：百度“”