（2015）安民初字第5588号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2016-01-04
案件名称
福安市永源联钦物业服务有限公司与郑莺莺物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
福安市人民法院
所属地区
福安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
福安市永源联钦物业服务有限公司,郑莺莺
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
福建省福安市人民法院民 事 判 决 书（2015）安民初字第5588号原告福安市永源联钦物业服务有限公司，住所地福安市城南南湖大坂（原福星公司二楼）。法定代表人郑珠英，经理。委托代理人王立平，福建怀行律师事务所律师。委托代理人汤宇，福建怀行律师事务所实习律师。被告郑莺莺，女，1979年10月24日出生，汉族，住福安市。原告福安市永源联钦物业服务有限公司与被告郑莺莺物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月15日公开开庭进行了审理。原告福安市永源联钦物业服务有限公司的委托代理人王立平、汤宇和被告郑莺莺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福安市永源联钦物业服务有限公司诉称，根据福安市嘉华房地产开发有限公司与原告订立的物业管理合同及原、被告双方订立的前期物业服务协议，原告入住被告所在的小区提供物业服务至今。被告应于2011年入住小区起依物业服务协议的约定按每平方米1元的标准向原告交纳物业管理服务费。但被告从2012年11月起至2015年6月止共计32个月未向原告缴纳物业管理服务费，被告所有的房产建筑面积为78.62平方米，按照每平米1元的标准计算，被告未缴纳的物业管理服务费共计2515.84元。同时，被告已有18个月未向原告缴纳楼道电费、电梯维保费，按每月26元计算，共计468元；两年半未交电梯年检费，按每年40元计算，共计80元。为此，原告多次与被告交涉，被告仍没有及时交纳物业管理费的诚意，拒绝支付上述费用。故原告诉至本院，请求依法判决：被告郑莺莺支付原告物业管理费2515.84元、楼道电费468元、电梯年检费用80元，以上共计人民币3063.84元。被告郑莺莺辩称，第一，根据《物业管理条例》的规定，业主委员会成立前的《物业服务合同》应经招投标并经相关房地产部门批准。本案原告未提供《前期物业服务协议》、《物业管理合同》招投标及经房地产管理部门批准的相关证据，合同无效，原告请求支付的费用没有事实与法律依据；第二，原告诉称被告未交纳32个月物业管理费不符合客观事实，原告的诉求没有事实和法律依据。根据《合同法》的规定，格式合同的拟订方作出的合同应作出有利于合同相对方的解释。依据《前期物业服务协议》第二条“电梯房年物业管理费按1元／平方米计算”的约定，其已足额缴纳了物业管理费。因原、被告之间没有关于收取电梯维保费和楼道电费的约定，所以原告的该项请求没有依据。根据《物业管理合同》第二十二条“公共设施、设备维修、养护费用，有公共维修专项基金支付”的约定，电梯维保费不应由其承担，即使要由其承担，原告应按照实际开支发票由各业主按比例分担。楼道电费也应按照实际开支发票由各业主按比例分担；第三，原告没有履行《前期物业服务协议》和《物业管理合同》的义务。主要表现如下几个方面：小区、楼道、楼梯等公共区域卫生没做好，垃圾不及时清理；小区车辆乱停、乱放，没有进行疏导和管理；消防设施、设备不齐全、过期无法使用；门卫均达退休年龄，无上岗证；保安没有按照合同规定进行巡逻；公共蓄水池没有定期清洗和进行管理；电线乱拉、电源插排乱放，存在安全隐患等。原告没有提供合格的服务，现要求其支付物业费没有依据，请求法庭驳回原告的诉求。综上所述，《前期物业服务协议》、《物业管理合同》无效，且原告未尽到物业服务的义务，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，请求法庭驳回原告的诉求。在本院审理过程中，原告福安市永源联钦物业服务有限公司提供以下证据：1.企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份，证明原告的诉讼主体适格；2.物业管理合同一份，证明物业合同的真实性以及被告未按照合同的约定履行交纳物业管理服务费用的事实；3.前期物业服务协议、入住合约、确认书各一份，证明被告入住小区的时间及原、被告双方对前期物业管理服务和物业管理费的计算标准等作出约定的事实。补充提交：4.房屋登记信息证明，证明原告所起诉的房产为被告所有，房产面积是78.66平方米。被告郑莺莺质证认为，其对原告提供的证据1、2、3没有异议，但原告作为物业服务公司没有按合同约定尽到应尽的管理义务；对证据4，由法院依法认定。在本院审理过程中，被告郑莺莺提供以下证据：1.光盘二张、照片十九张，证明原告作为物业服务公司没有尽到应尽的义务；2.收款收据一张，证明被告已经足额缴纳相关费用的事实。原告福安市永源联钦物业服务有限公司质证认为，其对被告提供的证据1有异议，光盘、照片没有记载拍摄的时间和地点，不能真实反映其物业管理不到位，未尽到应尽的管理职责；对证据2的真实性没有异议，该证据只能证明被告只缴纳一年的物业管理服务费。在本院审理过程中，被告郑莺莺申请证人蔡某出庭作证，证明原告作为物业服务公司，未尽到物业管理服务的合同义务：证人蔡某出庭作证，证明其系福安市嘉华花苑小区的业主，与被告是邻居，原告是其所在小区的物业服务公司。其住在嘉华花苑小区7号楼306，其所在小区有600多户住户，原告入住其小区的前期其有交纳物业管理费，后来其就没交物业管理费，小区业主拒绝交纳物业管理费的原因是物业公司没有尽到应尽的职责和义务。原告福安市永源联钦物业服务有限公司质证认为，证人蔡某系其提供物业服务的小区中未交物业管理费的业主，与本案有利害关系，其证言不能反映客观事实。被告郑莺莺质证认为，证人证言客观真实，可以证明原告未尽到物业管理服务的义务。对原、被告双方提供的上述证据，本院综合分析认证如下：一、原告提供的证据1，可以证明原告的诉讼主体适格，本院予以采信；原告提供的证据2，可以证明2007年7月29日，原告与福安市嘉华房地产开发有限公司签订了物业管理合同，双方就委托管理事项、委托管理年限、双方权利义务等作出约定的事实，对此本院予以采信；原告提供的证据3，可以证明2011年11月21日，原、被告签订了前期管理协议、入住合约及确认书，双方就前期管理的事项作出相关约定的事实，对此本院予以采信；原告提供的证据4，可以证明坐落于福安市城北新华北路60号嘉华花苑7号楼1710号房的产权人之一为被告郑莺莺及该房屋的建筑面积为78.66平方米的事实，对此本院予以采信。二、被告提供的证据1，该证据未注明拍摄时间、拍摄地点、拍摄人员等，且无其他证据佐证，不足以证明被告的证明目的，对此本院不予采信；被告提供的证据2，可以证明2011年11月21日，被告向原告交纳自2011年11月起至2012年10月止的物业管理费945元的事实，本院予以采信；被告提供的证据3证人证言，证人蔡某系原告提供物业服务的嘉华花苑小区的业主，且证人蔡某存在未足额交纳物业管理费的情况，本案的审理结果与其存在利害关系，故证人证言无法证明被告的证明目的，本院不予采信。经审理查明，被告郑莺莺系福安市新华北路60号嘉华花苑7号楼1710号房的业主，该房屋的建筑面积为78.66平方米。2007年7月29日，原告与福安市嘉华房地产开发有限公司签订了物业管理合同。2011年11月21日，原告福安市永源联钦物业服务有限公司与被告郑莺莺签订了前期管理协议及入住合约。原告据此为嘉华花苑小区提供物业服务。被告郑莺莺搬入嘉华花苑小区后，物业管理费交到2012年10月。为此，原告向被告催讨物业管理费等，均无果，故提出上述诉讼请求。本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。原告根据与福安市嘉华房地产开发有限公司签订的《物业管理合同》及与被告签订的《前期管理协议》为嘉华花苑小区提供物业管理服务，该合同、协议合法有效。被告郑莺莺作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按照约定支付未交纳的物业管理费。因此，原告要求被告支付未交的物业管理费，于法有据，本院予以支持。关于物业管理费的计算标准问题，本院认为，根据原、被告签订的前期管理协议中的约定，物业管理费按照住户电梯房每平方米1.0元计算，虽然被告对此持有异议，但被告未向本院提供证据予以证明，因此，对该物业管理费的计算标准本院予以确认。庭审中，被告确认其入住嘉华花苑小区后物业管理费交纳至2012年10月，现原告要求被告交纳自2012年11月起至2015年6月止的物业管理费，并按照面积78.62平方米计算，于法有据，本院予以支持。因此，被告未交的物业管理费为78.62平方米×1.0元×32个月=2515.84元。至于原告主张要求被告支付楼道电费及电梯年检费用，本院认为，原告未提供充分的证据证明楼道电费、电梯年检费用的相关计算标准及双方对该费用的约定等，对此本院不予支持。审理中，被告辩称原告没有尽到物业服务公司应尽的管理义务，但其提供的证据不足以证明其主张，故对其主张本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告郑莺莺应于本判决生效之日起十日内向原告福安市永源联钦物业服务有限公司支付自2012年11月起至2015年6月止的物业管理费人民币2515.84元；二、驳回原告福安市永源联钦物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币50元，由原告福安市永源联钦物业服务有限公司负担9元，被告郑莺莺负担41元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：向本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。）审 判 长 张仲琅审 判 员 蔡玉贤人民陪审员 刘莉芸二〇一五年十月二十六日书 记 员 郑 瑶附注：义务人未履行法院判决确定义务，权利人可以向法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 来源：百度“”