（2015）穗中法民五终字第4318号

裁判日期: 2015-10-26

公开日期: 2016-01-07

案件名称

肖峰与广州市富南置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

广州市富南置业有限公司,肖峰

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书（2015）穗中法民五终字第4318号上诉人（原审被告）：广州市富南置业有限公司，住所地广东省广州市南沙区。法定代表人：陈光明。委托代理人：何火日、吕雪梅，均为广东诚挚（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖峰，住广东省东莞市。委托代理人：朱伟科、郑滨锐，均为广东踔厉律师事务所律师。上诉人广州市富南置业有限公司（以下简称富南公司）因与被上诉人肖峰商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第405号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：富南公司是涉案优山美寓的开发商，已于2011年7月8日领取了上述项目的《商品房预售许可证》，编号为粤房预（网）字第20110398号。2012年8月27日，肖峰（乙方）与富南公司（甲方）签订《商品房买卖合同（预售）》，其中订明：涉案项目《建设工程规划许可证》编号为穗规南建证（2010）23号，《建设工程施工许可证》编号440199201012240201，《商品房预售许可证》编号粤房预（网）字第20110398号。乙方向甲方购买广州市南沙区优山美寓自编E4栋1601房（建筑面积107.69平方米），总金额为830000元。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2013年8月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期不超过120日的，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。逾期超过120日后，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自合同约定的交��日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金等”。上述合同补充协议（附件七）约定：“房屋交付的标志是符合买卖合同第十二条约定的交楼条件后甲方向乙方移交钥匙的当天或买卖合同第十三条约定的最后的交付时间，以日期较前者为准。甲乙双方同意删除买卖合同第十六条，并重新约定如下：乙方应在收楼通知书确定的时间对该商品房进行验收，无论什么原因导致乙方未能收到甲方发出的通知，乙方最迟应在买卖合同第十三条约定的交付之日对该房屋进行验收，否则视为乙方已接收该房屋。甲乙双方来往函件按照买卖合同写明的地址以邮寄方式送达对方，如一方地址、电话或其他联系方式发生变更，应在变更后5个工作日内书面通知对方，否则变更联系方式的一方须承担无法及时取得对方通知而产生的一切法律后果。买卖合��第二十九条约定通知自收到时起生效，但因对方地址、电话或其他联系方式发生变更导致无法收到通知的，以发送通知方发出通知后经过10日视为对方收到并生效。买卖合同第十条、第十四条、第二十二条约定的违约金金额不超过房款总额的1%。本补充协议经甲乙双方协商一致后达成，并非甲方提供的格式合同。肖峰已向富南公司付清购房款。涉案楼宇于2013年8月1日取得《建设工程规划验收合格证》，于2013年8月26日取得《工程竣工验收报告》，该报告载明：工程名称广州市南沙区富港·优山美墅E1-E4工程，施工许可证号440199201002110201等”。2013年8月，涉案楼宇的燃气工程验收合格，符合通气条件。2013年9月3日，涉案楼宇通过消防验收，取得《建设工程消防验收意见书》，于2014年8月19日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该表载��：工程名称广州市南沙区富港·优山美墅E1-E4工程，施工许可证号440199201002110201。2014年5月23日，肖峰办理收楼手续，收取房屋钥匙，签订《前期物业服务协议》，并缴交2013年9月至2014年4月水电公摊费和2013年10月至2014年12月的物业管理费。2015年4月8日，肖峰以富南公司不能在合同约定日期内提供相关收楼文件，不符合交楼条件，构成逾期交楼违约，向原审法院提起本案诉讼，请求：1、富南公司向肖峰支付逾期交楼违约金（以总房款83万元为基数，按每日0.05%标准自2013年9月1日起计至有效收楼日）；2、本案诉讼费由富南公司承担。富南公司在原审中答辩称：1、根据双方签订的《商品房预售合同》第十三条约定，涉案房屋的交付时间为2013年8月31日，富南公司于2013年8月31日前向肖峰发出了收楼文件。根据双方签订的《补充协议》第六条第3款约定��富南公司已经按合同约定履行了通知义务，不存在延期交楼的情况，应当认定肖峰已于2013年8月31日收楼。至于由于肖峰自身原因推迟收楼，不能视为富南公司迟延交楼及作为肖峰主张延期交房违约金的理由。肖峰从2013年10月开始缴交了使用该房屋的物业管理费，应视为其已经实际使用该房屋，且肖峰已于2014年5月23日补办了相关收楼手续。因此，肖峰主张富南公司向其支付从2013年9月1日起的逾期交房违约金，这一诉讼请求没有事实依据和法律依据，应依法予以驳回。2、《补充协议》第十三条第一款的约定合法有效，对双方均有约束力。肖峰按照《买卖合同》第十四条约定，要求富南公司每日按总房价款的0.05%计算违约金违反约定。实际上，《补充协议》第十三条第一款已对《买卖合同》第十四条内容进行变更，明确违约金金额不超过房款总额的1%，《补充协议》并不是肖峰声称的霸王条款、格式条款，双方发生争议时，应按约定事项处理。一审中，原审法院另查明：富南公司提供邮件单，认为其于2013年8月25日向肖峰发出《收楼通知书》，但该邮件不能看清何时发出，也不能看清寄送文件的名称，肖峰认为没有收到收楼通知书。2015年5月8日，富南公司于原审庭审时提供市政基础设施工程竣工报告、客户受电工程竣工检验意见书、报装用水表组交验单、竣工验收鉴定书、广州南沙发展燃气有限公司会议纪要、通邮申报表等，以证明涉案房屋已具备通水、通电、通气、通邮条件，广州市番禺区邮政局报刊投递中心在通邮申报表加具意见“本处不符合通邮条件，建议采用定位投递方式投递，投递到管理处”。在原审中经质证，肖峰认为涉案房屋不符合交楼条件。广州供电局有限公司南沙供电局于2015年1月8日向原审法院出具《关于广州市南沙区人民法院调查函的复函》，该复函内容如下：广州市富南置业有限公司开发的广州市南沙区优山美寓楼盘已具备永久用电，工作单号SQ0115201005001257已于2013年8月29日送电。广州市番禺区邮政局于2015年1月16日向原审法院出具《关于广州市南沙区人民法院调查函的复函》，该复函内容如下：广州市南沙区南沙街九王庙村优山美寓楼盘由佛山市三水广场物业经营管理有限公司广州分公司在2013年8月30日办理通邮，采取定位投递方式通邮，邮件投递位置为优山美寓管理处。广州南沙粤海水务有限公司于2015年1月20日向原审法院出具关于《南沙区优山美寓用水调查函的复函》，该复函内容如下：南沙区优山美墅属我司供水范围，于2014年1月21日接通永久用水，整体户型已达到供水条件。原审中，广州市南沙区建设局向原审法院出具关于（2015）穗南法民三初字第405号的复函，该复函内容为“广州市南沙区富港·优山美墅E1-E4栋工程于2014年8月19日办理了竣工验收备案手续，对应施工许可证号为440199201012240201，建设工程规划许可证号为穗规南建证（2010）23号。广州市南沙区富港·优山美墅E1-E4栋工程曾于2010年2月11日办理了施工许可证，证号为440199201002110201，原施工单位为广东兆达建筑工程有限公司。此后该工程施工单位变更为茂名建筑集团第三有限公司，并于2010年12月24日重新办理了施工许可证，证号相应变更为440199201012240201等”。一审中，原审法院就补充协议中违约金封顶条款的效力问题依法向肖峰作出释明，肖峰认为该违约金封顶条款标准过低，申请调整，并变更诉讼请求，违约金自2013年9月1日起2014年5月23日止，以总房价款830000元为基数，每日按总房价款830000元的0.05%计算共112050元。富南公司坚持原答辩意见。原审法院认为：肖峰、富南公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。富南公司未能按照合同约定的期限，将具备交楼条件的房屋交付给肖峰使用，已构成违约。虽然富南公司提供邮件单，但该邮件并未写明寄送文件的名称，富南公司提供的证据不能证明其已于2013年8月25日向肖峰发出《收楼通知书》，另肖峰缴交物业管理费、水电公摊费不能作为肖峰已实际收楼的标志，且涉案房屋于2013年9月3日才通过消防验收，于2014年1月21日接通永久用水，在合同约定的交楼期限内仍未符合交楼条件，富南公司于2014年5月23日才移交涉案房屋的钥匙给肖峰，故富南公司认为肖峰已于2013年8月31日实际收楼，其不存在延期交楼的抗辩理由不成立，不予采纳。鉴于肖峰��2014年5月23日办理收楼手续，迟延交楼违约金应计算至该日止。合同虽然约定了“违约金金额不超过房款总额的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与富南公司违约时限相联系，不足以弥补肖峰损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以减少。”肖峰主张补充协议中封顶条款确定富南公司因逾期交楼所应负担的违约责任过低，要求对该条款进行调整符合上述法律规定，予以支持。但肖峰要求每日按总房价款830000元的0.05%计算违约金的依据不足，不予支持，违约金应按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第��百零七条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，原审法院于2015年6月9日作出如下判决：一、富南公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向肖峰支付从2013年9月1日起至2014年5月23日止的延迟交楼违约金，违约金以总房价款830000元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算；二、驳回肖峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1271元，由肖峰负担904元，富南公司负担367元。上述受理费1271元已经由肖峰预交，经肖峰同意，富南公司在履行本判决义务时将其应负担的受理费直接支付给肖峰。判后，上诉人富南公司不服原审判决，向本院提起上诉称：富南公司在2013年8月31日前向肖峰发出收楼通知，肖峰自同年9月开始交纳水电费、10月开始交纳物业管理费，证明其已实际收楼，于2014年5月补办收楼手续不影响其实际收楼的事实。故此，原审认定富南公司构成逾期交楼并判决其司支付违约金缺乏事实和法律依据。请求二审法院撤销原判第一项，改判富南公司无需向肖峰支付迟延交楼违约金。被上诉人肖峰答辩称：富南公司提供的邮件单据不能证实该司曾发出收楼通知，且依约富南公司应在2013年8月31日交楼，但当时该司并不具备交楼条件。其在2014年5月23日前往看房时，富南公司要求其交纳物业管理费等才给其钥匙看房，其不得已才交纳了2013年9月开始的公摊水电费、管理费。请求二审法院驳回富南公司无理上诉请求。本院认为：上诉人富南公司与被上诉人肖峰签订的《商品房买卖合同》（包括附件七本合同补充协议）没有违反法律和行政法规的强制性规��，为有效合同，对双方当事人均有约束力。根据一审中双方当事人举证及原审法院调查证据，涉案楼宇于2013年9月3日通过消防验收，于2014年1月21日接通永久用水，于2014年8月19日办理竣工验收备案手续。原审法院认定富南公司未能在合同约定的2013年8月31日前将具备交楼条件的房屋交给肖峰使用，符合事实。2014年5月23日，肖峰办理收楼手续时交纳了此前的物业管理费等，属于自行处分其民事权利，富南公司据此上诉认为肖峰已于2013年8月31日实际收楼，理据不足。另原判调整迟延交楼违约金按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，自2013年8月31日计付至2014年5月23日止，符合公平原则，亦无不当。综上所述，富南公司上诉理据不足，其上诉请求本院不予支持。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第��款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费697元由上诉人广州市富南置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　闵海蓉审判员　　蔡培娟审判员　　黄　嵩二〇一五年十月二十六日书记员　　仪文娟杨银桃微信公众号“”