（2015）鄂江岸民商初字第00492号

裁判日期: 2015-10-26

公开日期: 2015-11-27

案件名称

陈春与欧阳艳房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

武汉市江岸区人民法院

所属地区

武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂江岸民商初字第00492号原告陈春。委托代理人熊青山（特别授权代理），湖北森生律师事务所律师。被告欧阳艳，女，1971年11月27日出生，汉族，住武汉市东西湖区金银湖马池路都市假日*****室，身份证号：4201021971********。委托代理人吉祥圣（特别授权代理），系湖北省天职法律服务所法律工作者。第三人中国人民解放军六二一〇一部队司令部管理处，住武汉市江岸区永清路20号。委托代理人马利聪（一般授权代理）。第三人李振国。委托代理人何克俭（一般授权代理）。原告陈春诉被告欧阳艳、被告季至远、第三人中国人民解放军六二一〇一部队司令部管理处（以下简称六二一〇一部队）、第三人李振国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月11日受理后，依法适用普通程序组成由审判员程春担任审判长、人民陪审员任频、王强参加的合议庭于2015年8月5日公开开庭进行了审理。原告陈春及其委托代理人熊青山、被告欧阳艳、被告季至远及其委托代理人吉祥圣、第三人六二一〇一部队的委托代理人马利聪、第三人李振国的委托代理人何克俭均到庭参加了诉讼。审理中，原告陈春当庭申请撤回对被告季至远的起诉，本院予以准许。因案情复杂，报本院院长批准延长审限三个月。本案现已审理终结。原告陈春诉称，原告陈春与被告欧阳艳系朋友关系，被告欧阳艳与被告季至远系夫妻关系。被告欧阳艳承租经营位于武汉市江岸区永清路20号的“好时光”棋牌室。2014年2月26日，原告陈春与被告欧阳艳签订《转让协议》，约定由被告欧阳艳将该棋牌室转让给原告陈春，原告陈春于2014年3月1日起开始进场经营，预先支付100，000元转让费，被告欧阳艳应协助原告陈春与前述房屋的房主签订租赁合同，原告陈春再付清剩余转让费180，000元-200，000元。原告陈春依约于2014年2月25日支付了100，000元转让费，原告陈春进场经营后也按月支付了租金，原告陈春为维持经营还添置了空调等物品。与此同时，原告陈春曾多次催促被告欧阳艳协助其与房主签订租赁合同，但被告欧阳艳均以各种理由拖延。原告陈春为此于2015年1月9日向两被告发函通知解除双方签订的《转让协议》，并要求两被告退还100，000元，并进行房屋交接，但两被告置之不理。原告陈春认为，两被告在将近1年的时间里未能协助其与房主签订合同，违反了协议约定，严重损害了其权益。为此，原告陈春诉至法院，请求判令：1、确认原、被告签订的《转让协议》已解除，并判令两被告退还转让费100，000元；2、依法判令两被告赔偿原告陈春添置物品损失2，500元；3、本案全部诉讼费用由两被告承担。原告陈春为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、《转让协议》一份，证明原告陈春与被告欧阳艳签订的转租合同，双方在协议中约定了合同解除的条件。证据二、中国民生银行个人账户对账单一份，证明原告陈春依约定支付100，000元转让费并按月支付租金。证据三、发票一组，证明原告陈春为维持经营添置物品2，500元。证据四、《解除协议》及快递清单各一份、证明原告陈春已履行解除合同通知义务。被告欧阳艳、被告季至远辩称：1我们不同意解除合同，要求继续履行《转让协议》，转让费100，000元不予退还。2、协议约定我们负责协助原告陈春完成2014年后租赁期合同签订工作，但并未指出是哪一天，且我们一直在积极与各方沟通协助其签署租赁协议，因此虽然至今未能签订租赁合同，但不能由此认定我们违约；3、原告陈春曾于2015年1月9日以书面形式通知我们解除合同，我们收到通知后短信回复了她，要求继续履行协议；4、原告陈春购买相关的物品是正常经营需要，与我们没有关系。被告欧阳艳、被告季至远为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：证据一、《商业房屋租赁合同》两份，证明本案争议房屋系被告欧阳艳从第三人李振国手上承租，租期是2010年至2013年，合同到期后，被告欧阳艳又将房屋转让给了原告陈春。证据二、信件一份，被告欧阳艳写给第三人六二一〇一部队的信，证明被告欧阳艳和相邻的租户都曾向第三人六二一〇一部队就续租一事提出诉求，即被告欧阳艳已履行了转让协议中的协助义务，积极与第三人六二一〇一部队沟通过。第三人六二一〇一部队述称，1、我方对原告陈春陈述的相关事实，不发表意见，对原、被告之间针对我方所有的房屋进行转租一事，我们并不知情，事后也未追认过；2、这个转让协议是原、被告之间的纠纷，与我方无关；3、我们作为争议房屋的所有人，要求原、被告对该争议房屋立即腾退，并针对拖欠的租金保留另行起诉的权利。第三人六二一〇一部队为支持自己的述称意见，向本院提交证据如下：证据一、《军队房地产租赁合同》和证明各一份，证明本案争议房屋系第三人六二一〇一的军产，在2010年开始租赁给第三人李振国使用，2013年12月31日租赁期届满。证据二、欧阳艳于2014年12月10日交给第三人六二一〇一部队的《“好时光”经营方案及历史》、中国农业银行对账单，证明被告欧阳艳为了参与第三人六二一〇一部队针对争议房屋开展的招租而向其提交了经营方案及银行流水，称自己打算将“好时光棋牌室”逐渐转为美容养生会所，并未向部队披露过原告陈春实际占有该房屋进行经营的事实。第三人李振国述称，我和被告欧阳艳签订的转租合同期间是2012年12月10日至2013年12月10日，转租合同到期后未续签。原、被告之间发生的转租行为是在2014年2月26日，即在我和被告欧阳艳合同到期后，因此原、被告之间的纠纷与我无关，对原、被告之间发生的转租行为，我也不知情。第三人李振国未向本院提交证据。经庭审质证，当事人对本案所有证据真实性均无异议，仅对部分证据的证明目的存在异议，本院对各方当事人提供的证据真实性均予以认可，对于其证明内容，本院将结合查明的案件事实以及证据之间的关联性予以综合审查判断。经审理查明，2010年1月15日，第三人六二一〇一部队与第三人李振国签订《军队房地产租赁合同》，将其位于武汉市江岸区永清路20号共计440平方米的房屋（该房屋尚未办理房屋所有权证）出租给第三人李振国经营使用。双方约定：租赁期间从2010年1月1日起至2013年12月31日；第三人李振国不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违反双方原约定的权利和义务的前提下，签订转租合同需经军队房地产管理部门审核同意，但不得以所承租的房产作抵押或入股经营。2012年12月，经第三人六二一〇一部队同意，第三人李振国将上述房屋中的一套上下两层共计300平房米独立门面房屋转租给被告欧阳艳经营使用，双方为此签订《商业房屋租赁合同》。合同约定：租赁期间从2012年12月10日起至2013年12月30日止；租赁期满，第三人李振国有权收回出租房屋，被告欧阳艳应如期交还，如被告欧阳艳要求续租，则必须在租赁期满三个月之前书面通知第三人李振国，经同意后，重新签订租赁合同；被告欧阳艳事先征得第三人李振国书面同意，方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人，接受转租方必须与第三人李振国签订新的租赁合同，接受转租方不得经营餐饮、足疗、汽车美容、KTV等娱乐性项目。上述合同签订后，被告欧阳艳将上述门面用作经营“好时光棋牌室”。2013年8月19日，第三人六二一〇一部队书面通知第三人李振国，双方合同即将到期，根据其内部关于“严格落实合同与经营执照法人一致，双方租赁合同上报总部备案留存”的要求，第三人六二一〇一部队决定：“租赁期满，合同终止。若你需再次承租，我处将在同等基础上优先考虑。”故合同期满后，第三人六二一〇一部队未再与第三人李振国签订租赁合同，第三人李振国也未再与被告欧阳艳签订转租合同，同时，因筹备招租等事宜，在上述合同到期后，第三人六二一〇一部队也未及时与他人再行签订租赁合同，被告欧阳艳也继续在该房屋内经营“好时光棋牌室”。2014年2月26日，被告欧阳艳与原告陈春签订《转让协议》，双方约定被告欧阳艳将“好时光棋牌室”转让给原告陈春，协议具体内容为“1、转让费28-30万元。考虑到被告欧阳艳2014年后租赁期合同尚未签订，暂定2014年3月1日起，先由原告陈春进场经营，预付定金10万元。2、被告欧阳艳有责任协助原告陈春完成2014年后租赁期间合同签订工作，租赁合同签订完成时，根据租金涨跌，原告陈春一次性付清转让费余额18-20万元。3、如果2014年后租赁期合同未能签订，被告欧阳艳应返还原告陈春定金10万元。”双方口头约定了月租金为14，000元。原告陈春在依约向被告欧阳艳交付了100，000元后进场开始经营。期间，原告陈春交付了10个月的租金共计140，000元。上述款项均由原告陈春的账户转账汇入被告季至远的账户。2015年1月10日，原告陈春向被告欧阳艳、被告季至远邮寄送达了《关于解除协议、退还定金并进行房屋交接的通知》，内容为：“本人于2014年2月26日与贵方签订了关于江岸区永清路20号《好时光》的《转让协议》。该协议约定贵方应确保本人于2014年与该房屋的房主签订正式租赁合同。本人曾多次催促贵方履行该义务，但贵方至今未能完成，严重损害了本人的利益。为此，本人特向贵方通知，双方签订的《转让协议》于本通知发出之日解除。同时，贵方应在收到本函后5日内退还本人支付的10万元定金及其他费用，并进行房屋交接。如逾期的，贵方应承担相应的损失，同时本人将依法维权。望贵方按本通知执行。”被告季至远收到上述通知后以短信方式向原告陈春表示其不同意解除合同。双方就此未能协商一致，故原告陈春诉至法院。另查明，本案争议房屋未办理房产证，系第三人六二一〇一部队管理的军产。第三人李振国整体承租了包括本案争议房屋在内的门面房后，对其进行隔断，并将其中一间转租给被告欧阳艳经营好时光棋牌室。被告欧阳艳未曾向第三人六二一〇一部队告知其与原告陈春之间《转让协议》的内容，在此期间，被告欧阳艳以自己的名义向第三人六二一〇一部队申请参与本案争议房屋的招租。本案审理过程中，第三人六二一〇一部队关于包括在本案争议房屋在内的招租工作已进行完毕，并已与案外人签署了租赁合同。原告陈春于2015年8月14日将该房屋交还给了第三人六二一〇一部队。被告欧阳艳、原告陈春均未曾向第三人李振国或第三人六二一〇一部队缴纳过2014年1月1日之后的房租。第三人六二一〇一部队明确表示其对于被告欧阳艳将其所有的房产转租的行为不予追认，同时表示其保留主张此期间房屋占有使用费的权利。审理中，原告陈春当庭撤回了对被告欧阳艳丈夫季至远的起诉。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，被告欧阳艳未经房屋所有人第三人六二一〇一部队同意，且在其与第三人李振国的租赁合同到期后，擅自将本案争议房屋转让给原告陈春经营使用，该无权处分行为事后未得到房产权利人即第三人六二一〇一部队的追认，被告欧阳艳亦未通过订立合同等方式取得该房屋的相关权利，故被告欧阳艳与原告陈春针对本案争议房屋的《转让协议》无效。因此，对于被告欧阳艳要求继续履行《转让协议》的答辩意见，本院不予采信。合同无效，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。《转让协议》第3条约定“如果2014年后租赁期合同未能签订，被告欧阳艳应返还原告陈春定金10万元”，应视为双方对“不能与房屋权利人签署2014年之后的房屋租赁合同”情形的争议解决约定，现第三人六二一〇一部队已将本案争议房屋出租给案外人，原告陈春已无法从第三人六二一〇一部队取得该房屋的承租权，故对于原告陈春依据上述约定要求被告欧阳艳返还其已交付的100，000元的诉讼请求，本院予以支持。对于被告欧阳艳称自己一直在积极与房屋权利人沟通，虽最终未签订租赁合同，但其已尽到合同义务，故不存在违约行为的答辩意见，于法无据，本院不予采信。关于原告陈春要求被告欧阳艳赔偿其经营期间添置物品费用的诉讼请求，因该费用系原告陈春自行经营所花费的必要支出，其要求对方赔偿此项费用既无合同依据亦无法律依据，故对于上述诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第一款第五项、第五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告欧阳艳于本判决生效之日起十日内向原告陈春返还转让费100，000元；二、驳回原告陈春其他诉讼请求。如果被告欧阳艳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，350元，由被告欧阳艳负担2，300元，原告陈春负担50元，邮寄费20元由被告欧阳艳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审　判　长　程　春人民陪审员　任　频人民陪审员　王　强二〇一五年十月二十六日书　记　员　宋琼韬 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