（2015）沪二中民二（民）终字第1020号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2015-11-26
案件名称
上海日用化学工业开发有限公司与上海豪特之星旅馆经营有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第1020号上诉人（原审原告、反诉被告）上海日用化学工业开发有限公司，住所地上海市。法定代表人翁丽珠，董事长。委托代理人朱云尉，上海市恒谊律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）上海豪特之星旅馆经营有限公司，住所地上海市。法定代表人郁明，总经理。委托代理人柏燕，上海政明律师事务所律师。上诉人上海日用化学工业开发有限公司（以下简称“日化公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2014）普民四（民）初字第980号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，日化公司系位于上海市金沙江路XXX号全幢（三层）系争房屋权利人，建筑面积为671.31平方米。2005年11月18日，双方当事人签订《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定将上述房屋出租给上海豪特之星旅馆经营有限公司（以下简称“豪特旅馆”），租赁期限自2005年12月1日起至2016年11月30日止，年租金为人民币（以下币种均为人民币）200，000元，先付后租，逢双月25日为支付下一期租金的期限，租赁期限内，双方均不能擅自解除合同，日化公司提前解除合同的，应赔偿对方与保证金相等金额的违约金及其在基础设施改造和装潢上的投资、正常经营损失，豪特旅馆提前解除合同的，日化公司可没收保证金，并对豪特旅馆投资的基础设施改造、装潢财产享有处分权。实际履行中，日化公司按约交付房屋，豪特旅馆征得对方同意后将原三层的系争房屋翻建成四层，开始经营“好心情宾馆”。2006年4月，日化公司致函豪特旅馆，表示为方便财务入帐，要求对方自2006年7月起按季支付租金，每次支付50，000元，每季度的中间月份为支付月，即每年的2月、5月、8月、11月为支付月，自2006年8月起执行。豪特旅馆对此未表异议。因地铁十三号线施工导致系争房屋受损，豪特旅馆自2012年1月起停业，同年7月，案外人上海云怡防水工程有限公司出具《上海好心情宾馆修复工程预算书》，确认工程总造价为717，990元。2013年起，豪特旅馆未再支付租金，同年7月29日，日化公司致函豪特旅馆，表示双方当事人及地铁十三号线的赔偿问题已涉讼，因各方分歧较大，短期内结案的可能性不大，日化公司拟先行对房屋进行全面修复，将于8月16日进场，施工期间暂定为三十个工作日，要求豪特旅馆于8月15日前做好人员撤离和清场安排。豪特旅馆于8月8日书面回复，表示法院已受理双方及地铁十三号线的赔偿问题之诉讼，日化公司单方决定派员施工不利于法院查清事实，豪特旅馆作为系争房屋的承租方及共同受损方，房屋的修复方案及费用应由双方取得共识，由日化公司单方决定不合适。原审法院另查明，2012年12月，上海市普陀区重大办与本案双方当事人及上海轨道交通十三号线发展有限公司召开现场会议，各方明确地铁十三号线对系争房屋受损矛盾化解的最终一揽子费用为1，630，000元，因双方当事人均主张上海轨道交通十三号线发展有限公司赔付的上述款项，日化公司于2013年12月16日向上海市徐汇区人民法院提起财产损害赔偿之诉讼［（2013）徐民二（商）初字第2007号，以下简称“2007号案件”］，要求上海轨道交通十三号线发展有限公司赔偿房屋损害及其他损失，豪特旅馆作为第三人向上海轨道交通十三号线发展有限公司提出单独的主张为赔偿其财产损失、经营损失、抢修垫付费用。上海市徐汇区人民法院审理后认定，对上海轨道交通十三号线发展有限公司的施工行为给日化公司所有的房屋造成损失一节事实予以确认，截止至2012年12月，基于上海轨道交通十三号线发展有限公司上述施工行为造成的损失，各方均确认为1，630，000元的事实予以确认，其中房屋修复的造价，根据《上海好心情宾馆修复工程预算书》确认为717，990元，各方亦均无异议，法院认定该款为对系争房屋进行修复的专款。其次，法院认为上海轨道交通十三号线发展有限公司对豪特旅馆主张的2012年之后的经营损失不具有任何主观过错，故上海轨道交通十三号线发展有限公司仅需向经营者豪特旅馆赔偿912，010元的经营损失。2014年3月11日，上海市徐汇区人民法院出具民事判决书，判令上海轨道交通十三号线发展有限公司赔偿日化公司717，990元，上海轨道交通十三号线发展有限公司赔偿豪特旅馆经营损失912，010元，并对豪特旅馆其余的诉讼请求，不予支持。该判决业已生效，亦已执行完毕。现日化公司涉讼，要求解除双方签订的租赁合同，豪特旅馆迁出系争房屋，并支付自2013年1月1日起至其实际迁出之日止的租金（按年租金200，000元的标准计算），及按日万分之五的标准计算的逾期支付上述租金的利息损失。豪特旅馆则不同意，并提起反诉，要求确认上述租赁合同之租赁期限予以顺延（自2012年1月20日起至日化公司对系争房屋进行修缮直至符合正常营业要求时止，租赁期限中断）；日化公司按“工程修缮预算”及所列项目清单对系争房屋进行修复并使房屋达到相应质量标准、返还2012年全年租金200，000元、撤销日化公司的财产保全，并要求该公司支付因其错误保全造成的损失（以保全金额为本金，自2014年4月18日起至撤销保全之日止，按银行同期贷款利率的标准计算）等。原审法院审理中，豪特旅馆在提交答辩状期间对管辖权提出异议，并对原审法院作出的驳回其管辖权异议之民事裁定提起上诉，后上海市第二中级人民法院作出“驳回上诉，维持原裁定”的终审裁定。2014年7月14日，日化公司函告豪特旅馆，表示有关地铁十三号线赔偿案件的判决已生效，法院确认了损害责任和赔偿范围，据此，日化公司将于7月21日进场施工，施工期间暂定为六十个工作日，要求豪特旅馆于2014年7月20日前做好人员撤离和清场安排。豪特旅馆于当月30日回函，表示日化公司应将修复施工方案与该旅馆协商一致，并报普陀区相关职能部门报批、备案，之后与豪特旅馆签订施工期间的安全责任、工期、质量验收等有关事项之协议书，并明确豪特旅馆撤出、移交系争房屋的具体时间。因双方存有不同意见，致修复工作至今未能实施。其次，豪特旅馆提请证人潘某某到庭作证称，其原是好心情宾馆前台服务员，2012年宾馆停业时，证人正怀孕，无法另找工作，宾馆老板便让证人帮忙看房子，同时允许证人在一楼原宾馆大堂内约十平方米的地方，用宾馆的营业执照开个便利店，便利店由证人夫妇经营，营业款用于维持生活及之后的进货，证人开设便利店不用支付租金、水、电、煤气费用，整幢房屋的二、三、四层空关至今。双方当事人对证人证言均不表异议，日化公司称证人证明了好心情宾馆一直在使用系争房屋，拒付租金无法律依据。豪特旅馆表示在2007号案件中获赔的经营损失912，010元不含房屋租金，日化公司则不予认同，认为营业利润是营业收入减去营业支出，而营业支出应包括房屋租金，故豪特旅馆获赔的经营损失已含房屋租金，其无权要求对方予以返还。此外，双方当事人均同意由日化公司按照2007号案件中，各方当事人均确认的《上海好心情宾馆修复工程预算书》对系争房屋进行修复。日化公司表示修复时间暂定六十个工作日（包括所需审批手续期间在内），豪特旅馆则认为对方没有审批手续是不能进行修复的。原审反诉查明事实同原审本诉。原审法院经审理后认为，双方当事人签订的关于系争房屋之租赁合同系双方真实意思表示，且于法无悖，应属有效，当事人均应恪守履行。关于原审本诉，根据双方当事人在租赁合同中的约定，系争房屋的租赁期限尚未届满，且租赁期限内，各当事人均不能擅自解除合同，且系争房屋因地铁十三号线施工受损，豪特旅馆自2012年1月起停止营业，日化公司作为系争房屋权利人、出租方对该事实是明知的，故该公司以对方自2013年1月起未付租金为由主张解除租赁合同，无事实依据，难予采信。根据2007号案件生效判决内容，该案于2013年12月由上海市徐汇区人民法院受理，2014年3月一审判决，虽豪特旅馆告确认自2013年1月起未向对方支付租金，但系基于地铁十三号施工导致系争房屋受损、停业，且双方当事人对上海轨道交通十三号线发展有限公司的赔付无法协商一致而引起财产损害赔偿纠纷造成，且2007号案件诉讼结束后，双方对修复事宜因故未能达成一致意见，故日化公司要求豪特旅馆支付自2013年起的租金及相应违约金，于法无据，不予支持。关于原审反诉，因双方当事人均同意由日化公司按“上海好心情宾馆修复工程预算书”内容对系争房屋进行修复，故予以确认，日化公司应在其承诺的时间段内完成对房屋的修复并交付豪特旅馆，自日化公司将系争房屋交付对方时起，双方按涉案租赁合同约定内容继续履行，豪特旅馆对日化公司的施工亦应予以配合。根据2007号案件的生效判决，豪特旅馆2012年的经营损失已获上海轨道交通十三号线发展有限公司赔付，该赔付款弥补其2012年全年的租金损失，故其要求日化公司返还2012年全年租金的观点，与事实和法律不相符，同时，豪特旅馆要求顺延涉案租赁合同的租赁期限，亦于法无据，对此均不予支持。另，如豪特旅馆认为对方存在错误保全的事实，可另寻合法途径要求日化公司赔偿其遭受的损失，该主张与本案租赁合同纠纷属不同的法律关系，本案中不宜一并处理。原审法院据此作出判决：一、对上海日用化学工业开发有限公司的诉讼请求，不予支持。二、上海豪特之星旅馆经营有限公司与上海日用化学工业开发有限公司之间签订的关于上海市金沙江路XXX号全幢之房屋租赁合同继续履行；三、对上海豪特之星旅馆经营有限公司要求顺延与上海日用化学工业开发有限公司签订的关于上海市金沙江路XXX号全幢之房屋租赁合同之租赁期限的反诉请求，不予支持；四、上海日用化学工业开发有限公司应于判决生效之日起十日内按“上海好心情宾馆修复工程预算书”内容对上海市金沙江路XXX号全幢房屋（四层）进行修复，并于六十个工作日内将上述房屋交付上海豪特之星旅馆经营有限公司（含报批、修复、检测等所有手续）；四、对上海豪特之星旅馆经营有限公司要求上海日用化学工业开发有限公司返还2012年全年租金200，000元的反诉请求，不予支持。原审判决后，上诉人日化公司不服，向本院提起上诉称：根据2007号案件的生效法律文书，以及双方当事人之间的往来信函，各方本已在2012年12月底就系争房屋的赔偿问题达成了一致意见，并确定了总的赔偿金额。但因被上诉人对于有关赔偿款归属问题的错误认识，才导致上诉人应于2012年年底获赔的系争房屋修缮款经过长达一年的2007号案件诉讼后，才到位。而且被上诉人还在2007号案件中提出的关于索赔2013年1月之后的全部经营损失，亦未得到法院支持。因此，被上诉人的过错导致系争房屋至今未得到修缮，且其始终掌控和使用该房屋，又不予返还。若原审判决不支持无过错的上诉人所主张的系争房屋自2013年1月之后的租金，则导致上诉人无法主张该项租金的损失。据此，上诉人认为原审判决不公，请求本院依法撤销，并改判支持上诉人的全部原审诉请。被上诉人豪特旅馆辩称：由于第三方损坏了系争房屋主体结构或者相关部分，并进行了赔付，有关纠纷亦经法院判决，相关赔付款已经到位。但上诉人故意拖延、规避，将专款专用的赔偿款挪作他用，拒绝修复系争房屋，导致被上诉人无法正常经营，其应承担相应的责任。据此，被上诉人认为原审判决正确，请求本院依法维持。本院经审理查明，2015年5月13日，本院依法要求上诉人提供2013年至今，有关系争房屋的水电煤等费用的相关数据凭证，本案审理中予以参考。上诉人表示同意，被上诉人则认为上述水电煤凭证，不属于新证据。但是，上诉人至今未能向本院提供上述系争房屋有关水电煤的相关凭证。以上事实，有本院的审理笔录等证明属实。原审查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。因案外人之某，系争房屋受到损坏，为此，相关当事人就有关损失赔偿问题，经协商和诉讼之后，明确了相关的权利和责任。因双方当事人对由谁有权主张相关的赔偿权利曾发生争议，现上诉人也无足够证据证明，对方在2007号案件生效后，已充分实现了其租赁合同的目的，且目前系争房屋也确实未曾修复。故原审法院认为本案讼争系因双方当事人就有关损失赔付和相关修复事宜无法达成一致意见导致，故不支持上诉人要求对方支付自2013年起的租金及相应违约金，以及要求解除双方租赁合同的诉请，本院予以认同。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6，310元，由上诉人上海日用化学工业开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张志煜审判员 吴 俊审判员 陈 俊二〇一五年十月二十六日书记员 朱伟静附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度搜索“”