（2015）巴法民初字第04816号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2015-12-14
案件名称
罗林与重庆东南亚实业总公司租赁合同纠纷一审判决书
法院
重庆市巴南区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗林,重庆东南亚实业总公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十条，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书（2015）巴法民初字第04816号原告罗林，男，1968年6月6日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托代理人丁勇，重庆兴瑜律师事务所律师。被告重庆东南亚实业总公司，住所地重庆市巴南区李家沱马王坪正街169号5幢1-2号，组织机构代码20352944-9。法定代表人潘桂凤，董事长。委托代理人骆斌，男，1968年6月13日出生，汉族，该公司员工，住重庆市渝中区。原告罗林与被告重庆东南亚实业总公司（以下简称东南亚公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月2日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员邱鹏程独任审判，于2015年9月15日公开开庭进行了审理。原告罗林与被告东南亚公司于2015年7月25日、2015年9月15日两次向本院申请庭外和解一个月，本案于同年10月16日恢复审理。原告罗林委托代理人丁勇，被告东南亚公司委托代理人骆斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗林诉称，2011年4月1日，原、被告签订《菜市场门面租赁协议》，约定被告东南亚公司将位于重庆市巴南区李家沱新坪村128号2号门面（以下简称2号门面）租赁给原告，租期一年、租金3500元／月。之后年度，原、被告都续签了租赁合同；最后一份租赁合同签订时间为2014年6月22日，约定租期自2014年7月1日至2015年6月30日止，租金4500元／月。2014年12月，被告工作人员告知原告该门面以190万元价格已出售给案外人曾超，并要求其于2015年1月1日搬离该门面。原告提出其享有门面的优先购买权遭到拒绝，被告多次找到原告称如若提前搬迁被告愿意赔偿其5万元。原告同意后于2015年3月向药监局申请停止原药房的经营，并在附近租赁与之相当门面，租金为35000元／月；后，被告又告知原告不再赔偿，但原告可以继续经营至租赁期满。原告上述行为造成租金损失105000元（2015年4-6月，2号门面租金损失4500元／月×3个月，及7、8号租金价差损失（35000元／月-4500元／月）×3个月）。现诉请被告赔偿因侵犯原告优先购买权的损失100000元。被告东南亚公司辩称，原、被告之间的租赁关系属实。2014年8月被告已将拟出售2号门面的通知张贴在菜市场，同时告知2号门面的药房工作人员被告准备出售该门面事宜。通知张贴后，有多人多次到2号门面查看、洽谈出售门面事宜，期间原告从未提出其有购买意向。由于被告公司工作人员失误，将2号门面租赁截止日期错误记忆为2014年12月底，被告于2014年11月将该门面出售给曾超，并于12月要求原告准备搬离。该失误在原告罗林提出异议后，被告也认可原告可继续经营至2015年6月30日。嗣后，门面购买人曾超希望原告早日搬离2号门面，建议被告从中协调，被告从中协调未果，但被告从未给原告作出早日搬迁可以赔偿5万元的承诺。原告继续经营2号门面直至2015年6月底，期间从未提出优先购买权受到侵害；不同意原告的诉讼请求。经审理查明，被告东南亚公司原系2号门面的房屋所有权人，2号门面建筑面积110.33平方米，2011年4月1日，原告罗林与被告签订东南亚商贸中心菜市场门面租赁协议，约定原告向被告租赁2号门面一年，租金3500元／月。2012年1月1日、2013年7月1日、2014年6月22日，原、被告就续租该门面达成租赁协议；其中2014年6月22日租赁协议约定租赁时间自2014年7月1日至2015年6月30日止，租金4500元／月。原告罗林租赁2号门面期间，重庆琪宏医药器械有限公司宏声桥大药房十八分店（以下简称宏声桥药房分店）在该门面经营。期间，原告向被告足额支付了租金，部分时段以宏声桥药房名义支付租金。2014年12月，被告东南亚公司以门面已出售给曾超为由，要求原告罗林将宏声桥药房分店搬离2号门面，后原告提出租赁期未满，被告亦未坚持要求搬离；期间，原告与被告及曾超，就如若原告提前搬离，被告或曾超给予其补偿予以协商，后协商未果。宏声桥药房分店于2015年4月1日租赁重庆市巴南区李家沱马王坪正街附7号、8号门面（以下简称7、8号门面），并于2015年5月27日获得该地址的药品经营许可证，该分店于2015年7月搬至7、8号门面经营。原告罗林认为被告东南亚公司在出卖2号门面之前未通知原告，原告享有以同等条件优先购买的权利受到侵害，导致多支付租金105000元，遂起诉要求被告赔偿损失10万元；被告认为原告知晓2号门面转让一事并无购买意向，且从未提出优先购买权，且被告未给原告造成损失不同意赔偿，调解未果。另查明，2号门面于2013年12月26日，由被告东南亚公司转移登记至案外人田攀名下；被告公司股东为潘桂凤、田攀，田攀系潘桂凤女儿。2号门面于2014年11月-12月，由被告东南亚公司经办，以937800元总价出卖给案外人曾贻浩、曾贻娇并登记在其名下；庭审中，原、被告称二人为曾超的儿女。庭审中，原告罗林称2号门面系背街门面，7、8号门面系临街门面，两地相距约1公里。上述事实，有双方当事人的陈述，房屋所有权证、收条、租赁协议、药品经营许可证、房屋权属登记资料、公司章程、户口页等证据证实，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的租赁协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照约定全面履行。在租赁合同期内，由被告东南亚公司经办，将登记在田攀名下的2号门面转移登记至案外人曾贻浩、曾贻娇名下，虽然此时被告东南亚公司已不是该房屋的所有权人，鉴于此时仍由被告负责管理、出租、以及办理出售，其作为出租人仍违反了《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定，本院认定被告未尽到向原告罗林的通知义务。被告东南亚公司辩称，其通过张贴通知、告知药房工作人员方式通知原告及原告毫无购买意向，均无证明证明本院对该事实不予采信。2014年12月，原告罗林在知道2号门面出卖给曾超后，提出的仅为继续承租到2015年6月底的异议；后，原告与被告及曾超三方协商，协商内容也仅为如若原告提前搬离的补偿问题。即原告罗林在知晓2号门面被出卖后，并没有要求行使其优先购买权，也未在庭审中提交意欲购买2号门面的证据；同时，本院认为2号门面8500元／平方米的交易单价（937800元÷110.33平方米）在当地类似门面的合理交易单价范围内，测算其年度投资回报率5.76%（4500元／月×12个月÷937800元）亦在合理的投资范围内。综上，本院认为，被告东南亚公司与曾超的此次交易，虽未提前通知原告罗林，但交易并不存在恶意低价损害承租人权益的情形，原告未因优先购买权受到侵害而遭受损失。原告罗林诉请10万元损失，该损失由2号门面的租金损失和7、8号门面的租金价差损失构成。该损失并非优先购买权受到侵害的损失，而是重复租赁门面产生的损失。因原、被告与购买人曾超协商提前解除租赁关系，原告遂于2015年4月租用7、8号门面用于药房经营，并将药品经营许可证的经营地址登记为7、8号门面。在同一时段，原告形成了两个租赁关系，产生重复租赁的租金损失；对于该损失，被告作为租赁合同的相对方存在过错应予赔偿。然而，原告在原租赁关系终止后另行租赁门面必然产生租赁费用，而租赁费用由新租门面的品质、地理位置、客流量等综合因素决定，无论原告是否提前搬离，原告都要利用新租门面进行经营许可证的登记以及门面的装饰装修。因此，新租门面与原门面的租金价差不能作为提前搬离的损失，重复租赁的的租金损失，本院酌定以3个月按每月4500元计算，共计13500元对原告诉请予以部分支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告重庆东南亚实业公司支付原告罗林租赁合同损失13500元；二、驳回原告罗林的其它诉讼请求。上述第一项，限本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1150元，由原告罗林承担1000元，被告重庆东南亚实业公司承担150元。此款已由原告罗林垫付，限被告重庆东南亚实业公司于本判决生效之日起十日内径付原告罗林。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费2300元。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 邱鹏程二〇一五年十月二十六日书 记 员 肖 灿 来自：