（2015）秦民初字第341号

裁判日期: 2015-10-26

公开日期: 2016-12-12

案件名称

黄治祥、王文铸、瞿光强与秦安县五洲购物广场，第三人天水金河实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

秦安县人民法院

所属地区

秦安县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黄治祥,王文铸,瞿光强,秦安县五洲购物广场,天水金河实业有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第七十九条，第八十条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条

全文

甘肃省秦安县人民法院民事判决书（2015）秦民初字第341号原告黄治祥，男，汉族。原告王文铸，男，汉族。原告瞿光强，男，汉族。三原告的委托代理人贾建国，天水知音律师事务所律师。被告秦安县五洲购物广场，住所地秦安县兴国镇大地湾文化广场。经营者苏少菊，女，汉族。委托代理人王朝晖，甘肃天秦律师事务所律师。委托代理人纪红，甘肃天秦律师事务所律师。第三人天水金河实业有限公司，住所地天水市秦州区民主西路2号。机构代码：75655114-4.法定代表人叶水林，该公司董事长。委托代理人秦仁武，该公司职工。原告黄治祥、王文铸、瞿光强诉被告秦安县五洲购物广场，第三人天水金河实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年5月6日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月24日公开开庭进行了审理。原告黄治祥、王文铸、瞿光强及其委托代理人贾建国，被告秦安县五洲购物广场的委托代理人王朝晖、纪红到庭参加诉讼；第三人天水金河实业有限公司经传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告黄治祥、王文铸、瞿光强诉称：2012年6月5日，原告与天水金河实业有限公司在平等自愿的基础上经过协商，将天水金河实业有限公司所有的位于秦安县大地湾购物广场的地下一层7368.76平方米的房产出让给原告，其中一部分房产由被告承租，租赁期限为2007年2月1日至2017年2月1日。根据“买卖不破租赁”的原则，原天水金河实业有限公司与被告之间的房屋租赁合同，对原告继续有效。2013年元月份，天水金河实业有限公司派工作人员带原告黄治祥去被告处，告知其租赁的房产已转让给原告所有，以后的租金按原租赁合同由被告交付给原告，当天被告就以现金的形式向原告支付了2013年度的租金，2014年元月份，被告同样按原合同约定向原告支付了2014年的租金。可今年被告已拖欠租金达四个月，原告去被告处催交，但被告却拒绝交付。综上，被告故意拖欠租金的行为，已严重侵害了原告的合法财产权，现为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判令：1.解除原、被告的租赁合同关系；2.由被告交付房屋租金617200元；3.被告承担2015年2月1日至4月30日的违约金277740元，之后的违约金计算至判决之日；4.一切诉讼费用由被告承担。被告秦安县五洲购物广场辩称:㈠原、被告之间不存在租赁合同关系，原告无权向被告收取租金，也无权请求解除被告与他人的租赁合同。被告承租的秦安县大地湾购物广场的地下一层房屋，所有权人一直是天水金河实业有限公司，房屋租赁合同是被告与天水金河实业有限公司之间签订的。截止目前，天水金河实业有限公司还是涉案房屋的所有权人，租赁合同中的出租人也未经当事各方同意变更为原告。原告与被告之间不存在租赁合同关系，原告也不是本案所涉房屋的物权人，其没有向被告收取租金的权利，也无权请求解除被告与天水金河实业有限公司之间的租赁合同。㈡被告向原告黄治祥交付2013年、2014年度的租金，不是因为双方存在租赁合同关系，而是基于出租人天水金河实业有限公司委托黄治祥向被告代收两年租金的通知和指示。2012年12月底，天水金河实业有限公司通知被告，其应收的2013年、2014年度租金将委托黄治祥收取，并应被告要求出具了委托代收的书面通知。被告按照天水金河实业有限公司的要求，在2013年1月和2014年1月，分别向原告黄治祥交付了应付天水金河实业有限公司相应年度的租金。至2015年2月1日，天水金河实业有限公司委托黄治祥代收租金的委托期限已满，被告不应再向原告支付任何款项。至于天水金河实业有限公司为何要委托黄治祥代收租金，系天水金河实业有限公司与黄治祥之间的事务，且没有加重被告的义务，被告无权过问，也无须过问。㈢原告方称其于2013年1月，在天水金河实业有限公司员工陪同下，告知了被告所承租的房屋已转让，以后的租金按原租赁合同由被告交付给原告的陈述不是事实。被告自接到天水金河实业有限公司的通知后，按照要求将两年的房租分别交付给了原告黄治祥；而黄治祥在接收租金时，不论是黄治祥本人，还是任何天水金河实业有限公司工作人员，从未向被告告知被告承租的房屋已被天水金河实业有限公司转让给了原告，且2013年及其后的租金要按原租赁合同交付给原告，否则，由于事涉承租人的房屋优先购买权，被告会立即向天水金河实业有限公司及原告主张优先购买权。2015年4月初，被告听说天水金河实业有限公司将房屋转让给原告后，随即向法院提起了确认房屋优先购买权之诉；该案开庭前，在天水金河实业有限公司告知被告其与原告的房屋买卖合同已不再履行，并要求撤诉后，被告已申请撤诉；如果事实真如原告所说，其早在2013年1月便已告知被告所承租的房屋已转让，那么被告不可能在事隔2年多后才提起确认房屋优先购买权之诉。另外，2014年11月份，消防部门来被告处检查时，指出被告经营场所的部分地下消防管道不合格，要求整改；按照被告与天水金河实业有限公司之间租赁合同的约定，消防设施应由天水金河实业有限公司承担费用予以整改；为此，被告多次向天水金河实业有限公司提出整改申请，但均没有回复；为不影响经营，被告迫不得已自担费用先行整改后，又多次要求天水金河实业有限公司协商整改费用的确认和承担问题，都因天水金河实业有限公司负责人工作繁忙而未能进行，天水金河实业有限公司也未对2015年2月1日后的租金支付问题向被告提出过任何通知；在将消防设施整改费用予以确认并妥善解决前，被告也不会向天水金河实业有限公司支付2015年度的租金；如果被告承租的房屋以及2013年以后收取租金的权利确均已转让给原告，那么对消防设施的整改问题天水金河实业有限公司势必会告知被告与原告交涉，但自始至终天水金河实业有限公司没有类似的告知或通知，也从未要求被告与原告交涉消防设施整改之事。被告认为，原告不是本案租赁合同关系的当事人，也未得到债权人的授权，无权向被告收取2015年后的租金，也无权请求解除被告与天水金河实业有限公司之间的租赁合同关系，其在本案中并非适格原告，请驳回原告的起诉，维护被告的合法利益。第三人天水金河实业有限公司述称：我公司于2007年将诉争房屋出租给被告经营超市，现租期未满；2012年我公司将该房屋出卖给了原告，签订了合同，没有办理过户手续。后我公司给被告出具了委托书，委托原告黄治祥向被告收取了2013年和2014年的租金。房屋漏水的情况有，但每次发生后都协商处理过了；房屋是否维修（消防设施）我们不知道，但房屋的保修期限已过，如果维修了费用应由被告自负。房屋出卖后，我公司没有和原、被告三方协商整体转移租赁合同，只是派人通知被告，之后的租金由原告收取，但通知时没有见到老板（苏少菊）。2013年度的租金被告付给了原告黄治祥，2014年度的租金被告不愿意付，我公司就出具了委托书，委托书上补写了2013年度的，被告共付给原告两年的租金。现在房屋已经卖给了原告，我公司的意见是房屋租金继续由原告收取，并同意再出具委托书；如果原告只要求支付租金，可以由被告直接交给原告，也可以由我公司收来后转给原告。租赁合同是我公司与被告签订的，原、被告之间没有形成租赁合同关系，原告不能解除合同，也不能根据合同请求违约金，我公司不同意原告要求解除合同和支付违约金的请求。庭审中，双方当事人为证明其主张的事实和支持其诉讼请求，提供了以下证据材料：（一）三原告提供的证据及证明事项1．《商品房买卖合同》和《补充协议条款》各1份，证明目的：2012年6月5日，三原告从第三人天水金河实业有限公司受让了本案被告租赁的房产，双方约定被告租赁的房屋在2013年2月1日以后，每年租金由三原告按租赁合同向被告收取。2.《房屋所有权证》复印件1份（3页），证明目的：三原告从第三人购买的房屋建筑面积7368.76㎡，其中包括被告租赁的五洲超市用房。3.《收据》1份、《中国农业银行个人结算业务申请书》和《客户缴费回单》各2份，证明目的：三原告从第三人处购房后，按约定已付购房款600万元。4.《天水金河实业有限公司大地湾购物广场地下商城租赁合同》和《补充协议》各1份，证明目的：被告承租的原告所购买房屋，在租赁合同中约定了租赁期限、交付租金的方式、时间和数额，被告未在合同约定期限内支付租金应当承担违约责任。5.《催款通知》打印件1份（没有手写签名），证明目的：2015年4月28日，原告黄治祥通知被告，要求被告交付2015年度的租金和违约金。6.申请证人唐肃军出庭作证，唐肃军陈述：我是天水金河实业有限公司员工，2012年，按照老板（叶水林）的安排，我领着原告黄治祥去向被告收取2013年度的租金，因为被告的人不认识黄治祥，老板也让我给被告的人说五洲超市的房屋卖给原告了，以后给黄治祥交租金就行了。在五洲超市的财务室我见到的是苏少菊，还有其儿子，我就介绍了一下，说明五洲超市租赁的房屋卖给黄治祥了，以后给黄治祥交租金就行了。苏少菊就给财务上的人通知取了大约56万元现金（2013年度的租金），交给黄治祥了，黄治祥还写了收条。取钱我就去过这一次，2014年收租金我没有去，以后的租金由谁收取我没有说。（二）被告提供的证据及证明事项7.《授权委托书》1份，证明目的：被告给原告黄治祥交2013年2月1日至2015年2月1日两年的租金，是因为第三人天水金河实业有限公司出具了授权委托书，交付租金的对象是第三人而不是原告。8.通知1份、照片1张、U盘（视频）1个、消防管道改造费用收据1份，证明目的：2014年5月29日，被告对承租房屋进行消防管道改造支出费用33000元，收款人为白建军；2015年7月15日，租赁的房屋漏水，造成超市商品损失17230.4元，被告通知过第三人，要求及时处理。第三人除其陈述外未向法庭提交其他证据。经质证，被告对三原告所举证据1不认可，认为真实性无法确定，不能达到原告的证明目的，对被告不发生法律效力；从补充协议中看，诉争房屋已经做了银行贷款抵押，买卖合同的效力存在不确定性，证明原告的主体不适格。对证据2不认可，认为是复印件，没有与原件核对；但认可诉争的房屋为第三人所有。对证据3不认可，认为与本案无关。对证据4的真实性认可，但认为从合同可以看出，租赁合同和补充协议是第三人与被告签订的，与原告无关；原告对违约金的计算不合适。对证据5不认可，认为从未收到过催款通知或者类似的通知。对证据6不认可，认为证言充满矛盾，不符合生活常识，被告不可能凭着一句话就把大笔资金交给一个人，而且，证人身份职责不明。三原告对被告所举证据7不认可，认为授权委托书应当送给原告，但原告从未见过；而且，该授权委托书内容与补充协议明显相悖。对证据8不认可，认为是被告向第三人主张费用损失，原告不知情。第三人对原告所举证据5认为没有见过，对其他原告举证没有异议。第三人对被告所举证据7无异议；对证据8不认可，认为都没有见过，水淋的事口头说过，经常发生，每次发生后都协商处理了，是否维修不知道，保修期限已过，房屋维修费用应由被告自负。本院对当事人所举证据综合评判如下：原告所举证据1—《商品房买卖合同》和《补充协议条款》能够与当事人的陈述印证，2012年6月5日，三原告与第三人签订了商品房买卖合同，三原告购买了被告租赁的涉案房屋，双方约定2013年2月1日以后被告应付给天水金河实业有限公司的租金由三原告收取，对该事实应予确认。证据2—《房屋所有权证》虽为复印件，未提供原件核对，但当事人对诉争房屋属第三人所有不持异议，故对该事实应予确认。证据3—《收据》、《中国农业银行个人结算业务申请书》和《客户缴费回单》，是第三人出具的收款收据和银行打款凭证，对其证据效力应予确认。证据4—《天水金河实业有限公司大地湾购物广场地下商城租赁合同》和《补充协议》，能够与当事人的陈述印证，2006年11月16日，被告与第三人签订了房屋租赁合同，对其证据效力应予确认。证据5—催款通知为打印件，无其他证据印证已经送达被告，故对其证据效力不予确认。证据6—唐肃军的证言，因证人系第三人的员工，其证言不能单独作为认定案件事实的依据，应结合当事人的陈述综合认定案件事实。证据7—授权委托书，是第三人给被告出具，对其证据效力应予确认。证据8中，《通知》无其他证据印证送达第三人；照片和U盘视频虽可以看出超市淋水，但无其他证据印证拍摄的时间以及造成损失的具体情况等；消防管道改造费用收据为“白建军”个人出具，无其他证据印证被告确实对诉争房屋进行消防管道改造并支出相关费用；故对该组证据的效力不予确认。基于以上当事人的诉辩陈述，举证质证的过程和本院对证据的分析认定，查明事实如下：2006年11月16日，被告秦安县五洲购物广场与第三人天水金河实业有限公司签订《天水金河实业有限公司大地湾购物广场地下商城租赁合同》和《补充协议》各1份，约定第三人将其所有的秦安县天水金河实业有限公司大地湾购物广场A区地下一层商场（面积3800㎡），B区仓库，包括一楼西、南进口通道及B区员工停车车库，出租给被告用于经营百货超市。该合同约定：租期十年（自2007年2月1日起到2017年2月1日止）；A区商场第1年租金免交、第2-4年每年租金364800元、第5-6年每年租金456000元、第7-8年每年租金501600元、第9-10年每年租金547200元，B区地下仓库第1-4年每年租金5万元，第5-7年每年租金6万元，第8-10年每年租金7万元；租金以年交付，在每年底提前一个月的28日前交清下年租金；若被告不按期交纳租金，除应及时如数补交外，并按拖欠总额每日按5‰支付滞纳金；本协议在双方签字之日起即具有法律效力。2012年6月5日，第三人与原告黄治祥、王文铸、瞿光强签订《商品房买卖合同》和《补充协议条款》各1份，约定第三人将其所有的秦安县大地湾购物广场A、B区地下一层房产（建筑面积7368.76㎡）出让给三原告，出让范围包括被告承租的房产，该合同约定：出让总价款为1750万元，在协议签订二周内原告向第三人支付600万元，剩余1150万元在被告的租赁期满时（2017年2月1日）一次付清，同时，第三人将房产证办理在原告名下；该房屋由被告租赁，租赁期至2017年2月1日到期，每年租金由原告按租赁合同收取，2013年2月1日以前的租金已由第三人收取，原告不再收取；本协议签字生效后，该房权即视为原告所有，原告在不影响第三人与被告履行租赁合同的前提下，有权对房屋进行管理；本协议在双方签字之日起即具有法律效力。2012年6月7日和14日，原告黄治祥以转账的方式付给第三人购房款600万元，没有办理房屋产权过户登记手续。2012年12月28日，第三人给被告出具《授权委托书》1份，内容为：“秦安县五洲购物广场：兹有超市第七年、第八年租金，即2013年2月1日至2015年2月1日两年租金，现委托黄良良（原告黄治祥的别名）收取，你超市支付给黄良良视同支付给我公司，请予以接洽！天水金河实业有限公司（印章），法定代表人：叶水林（签名），2012年12月28日”。此后，被告付给了原告黄治祥2013年2月1日至2015年2月1日两年租金，对2015年度的租金没有支付。为此，三原告起诉来院，要求解除原、被告之间的房屋租赁合同关系，由被告支付租金，承担违约金。本院认为：本案双方当事人的争议焦点为：1.原、被告之间是否形成房屋租赁合同关系，三原告要求解除租赁合同的请求能否支持；2.三原告要求被告给付租金和违约金的请求应否支持。关于原、被告之间是否形成房屋租赁合同关系的问题。三原告认为，第三人将诉争房产出让给原告，根据买卖不破租赁原则，第三人与被告之间的房屋租赁合同，对原告继续有效，故诉请要求解除房屋租赁合同；而被告和第三人认为，诉争房产的所有权人至今是第三人，房屋租赁合同是第三人和被告签订的，三原告与被告之间没有租赁合同关系，三原告不能要求解除租赁合同。从当事人的举证和陈述来看，被告和第三人于2006年11月16日签订了房屋租赁合同，第三人将其房产出租给被告经营百货超市；虽然在2012年6月5日，第三人与三原告签订了房屋买卖合同，第三人将诉争房产转让给三原告，但未办理房屋产权过户登记手续，三原告实际上还未取得该房屋的所有权，不能以所有权人的身份主张权利；而且，原、被告和第三人未协商达成一致协议，由第三人将租赁合同中的权利义务一并整体转让给原告；因此，诉争房屋的出租人仍为第三人，而不是原告，原、被告之间没有形成房屋租赁合同关系，故三原告要求解除原、被告之间的租赁合同关系的诉讼请求不应支持。关于三原告要求被告给付租金的请求应否支持的问题。三原告以向第三人购买了诉争房产为由，要求被告支付租金；被告则认为原告无权要求被告支付租金，而且，在诉争房屋漏水和消防设施改造费用问题处理前，不同意支付租金；第三人称，房屋已经卖给了原告，其与原告已经达成了由原告收取租金的协议，因此，同意被告将房屋租金直接交付给原告，被告主张的漏水问题都处理过了，不知道消防设施是否维修，即使维修了费用也应由被告承担。《中华人民共和国合同法》第七十九条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：㈠根据合同性质不得转让；㈡按照当事人的约定不得转让；㈢依照法律规定不得转让。”该法第八十条第一款规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人；未经通知，该转让对债务人不发生效力。”本案中，第三人与原告约定，第三人将租赁合同中自己向被告收取租金的权利转让给原告，无法律规定不得转让的情形，符合法律规定，该债权转让的通知一经到达被告，即对被告发生效力，被告就应向原告给付租金。被告虽认为没有接到向原告交付租金的通知，只是按照第三人的委托，给原告付了两年租金；但在诉讼中，第三人同意将自己向被告收取租金的权利转让给原告，由被告直接将租金交付给原告，应视为通知到达被告，故三原告要求被告支付2015年度租金的请求应予支持。对于被告认为，在第三人对诉争房屋的漏水和消防设施整改费用问题解决前不支付租金的抗辩理由，因举证不足不予采信。关于三原告要求被告给付逾期未付2015年度租金的违约金的请求应否支持的问题，从查明事实来看，原告和第三人没有达成租赁合同权利义务的整体转让，虽然达成了由原告向被告收取租金的债权转让协议，但其举证不足以证明在向本院起诉前，第三人和原告将债权转让的通知送达被告，而且，第三人不同意由原告向被告主张违约金，故三原告要求被告给付逾期付款违约金的请求不应支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：被告秦安县五洲购物广场于本判决生效之日起十日内一次性付给原告黄治祥、王文铸、瞿光强大地湾购物广场地下商城2015年度（2015年2月1日至2016年2月1日）房屋租金617200元；驳回原告黄治祥、王文铸、瞿光强的其他诉讼请求。在本判决生效后,如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12749元，由原告黄治祥、王文铸、瞿光强负担5749元，被告秦安县五洲购物广场负担7000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。审　判　长　　邵平安代理审判员　　侯瑞林人民陪审员　　李顺祥二〇一五年十月二十六日书　记　员　　刘　璐微信公众号“”