（2015）海民初字第427号

裁判日期: 2015-10-26

公开日期: 2015-12-28

案件名称

北京市亿兆泽商贸有限责任公司与王萍房屋租赁合同纠纷民事一案民事判决书

法院

海林市人民法院

所属地区

海林市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北京市亿兆泽商贸有限责任公司,王萍

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款

全文

黑龙江省海林市人民法院民事判决书（2015）海民初字第427号原告北京市亿兆泽商贸有限责任公司法定代表人韩国华，男，该公司董事长。委托代理人林山，黑龙江国盛律师事务所律师。被告王萍，女，1966年6月18日出生，汉族，个体工商户，委托代理人吴红伟，黑龙江宏硕律师事务所律师。原告北京市亿兆泽商贸有限责任公司（以下简称亿泽公司）与被告王萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月7日立案受理。依法由代理审判员许万福适用简易程序于2015年10月26日公开开庭进行了审理。原告亿泽公司的委托代理人林山，被告王萍及其委托代理人吴红伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亿泽公司诉称：2009年夏，被告签约承租原告所有的位于海林市原工商银行的办公楼，开办川骄火锅连锁饮食项目，约定租期至2015年7月30日，租金为每年16万元。2015年合同期满前，原告多次派人通知被告，此房屋2015年重新招租，租金根据市场行情定为每年30万元。被告明确拒绝接受此价格，但又拒不退出房屋，几次协商未果。原告准备使用该房屋存放物品时，遭到被告方阻拦，并打伤原告的人员，矛盾激化。被��继续或重新承租房屋已经不可能，但又拒绝迁出房屋，导致原告房屋不能正常收益而形成损失。原告认为，合同期满，重新涉及租赁关系的缔结，原告定价符合市场标准，已经有人要承租。被告不能接受，应当立即结束经营，退出房屋。但被告却采用恶意侵占方式无理占有已经没有承租权和使用权的房屋，应当承担相应的法律责任。故请求：1、确认原、被告之间于2009年8月1日签订的租赁合同具备期满终止条件。2、责令被告立即迁出承租原告的房屋。3、承担自2015年8月1日开始至一审结束时约为4个月的租金损失10万元（现年租金每年定为30万元，月租金2.5万元，共计四个月）。4、诉讼费用由被告承担。被告王萍辩称：原、被告租赁合同期满后，原告提出房租涨至38万元，原、被告就房屋租金未达成合意。被告于2015年8月23日电话通知原告的委托人古俊儒办理��屋交接。被告没有强行占有原告所出租的房屋，而是原告未按口头约定向被告支付变压器等扩建房屋、装饰装修的经济补偿，被告才没有交房。请求法院驳回原告第三项诉讼请求。理由是被告在2015年8月23日通知原告办理交接手续，因原告没有与被告办理交接手续，致使房屋没有按期交付，责任在本案原告。被告不同意支付合同期满后的房屋租金。被告已经交纳2015年至2016年4月15日的取暖费7.4万元，对此要求原告方将取暖费给付被告。因供热企业在10天后才能开具取暖费发票，所以该取暖费收据本案被告当庭无法向法院提交，待本庭开庭10日后向法院提交。原、被告在签订书面合同后，在2009年8月22日原、被告口头约定在租赁合同期满后，原告就被告装修装饰费用、扩建费用，变压器、转门、空调、灯饰等予以补偿。如不补偿，合同期满后，被告方可以拆除。对此，原、被告双方在合同期满后，双方进行确认，原告方要求被告就所要求的补偿拉出明细，原告接到被告提供的补偿明细后，没有进一步与被告商议补偿费用额度。综上，被告方无意在合同期满后继续占有原告方出租的标的物，是因为原告原因没有与被告办理房屋交接手续。因此，被告方不同意支付2015年8月1日后房屋租赁费用。换言之，不同意承担原告方的第三项诉讼请求。原告没有返还被告所交付的押金1万元，也是原告方违约的体现。审理中，被告口头提出反诉请求：要求原告方给付2015年至2016年的取暖费74000元，安装变压器费用74000元，扩建冷库费用27240元，扩建洗菜间费用82000元，钢化玻璃92220元，空调132000元，排风38000元，风机13400元，监控22000元，转门47000元，塑窗112250元，大理石133000元，卫生间洁具材料25470元，各楼层灯饰50985元，开关插座8316元，开关箱等材料41132元，以上合计1119013元，以上费用除装变压器费用和取暖费以外其他费用可以由物价部门作价折旧。经向被告释明，被告未在本院指定的期限内提交书面反诉状，亦未按期交纳反诉费，视为被告未提出反诉请求。审理中，原告为支持其主张，向法庭举证如下：证据一、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、房屋产权执照各一份，证明原告具有诉讼主体身份，原告是房屋所有权人，是适格的主体。被告无异议。证据二、租赁合同一份，证明合同的租期、租金及装饰装修改建的处理和期满后的权利义务的约定。原、被告之间租赁期限是6年，终止于2015年7月30日。本案立案时已经超过该期限，原、被告之间租金为6年，每年16万元，在租期内未做调整。被告承租期间，房��的室内外改建，在合同终止时无条件交还甲方。被告质证称，被告对原告出示的该合同第一页的形式要件有异议，认为该份租赁合同第一页是复印件，不是原件。原、被告双方签订租赁合同未填写7月30日终止。当时，原告方给被告两个月的装修期限，所以认为合同终止期限为2015年7月30日不是客观事实。合同的最后一页的签字不是本案被告亲笔签名，第三页王萍的签字人不是本人签字。对证明问题有异议，对2015年7月30日到期有异议。房屋室内外装修、改建，在合同到期终止无条件交还有异议。该合同第八条，所签订的内容并未明确表明室内外装修、改建，合同到期终止后无条件交还甲方。涉及到原、被告对合同解释的问题，具体说的是第八条的文字表述，没有最终确定被告装修到期后无条件交付甲方。原告出示的合同的纸张和被告手持的租赁合同纸张不��致。对原告提供的证据，本院认为，证据一，被告无异议，认定有效。证据二，该证据形式要件虽有瑕疵，但该证据的机打内容与被告提供的证据一（租赁合同）相一致，手写内容与被告提供的证据一（租赁合同）不存在歧义，结合被告提供的证据一（租赁合同），予以采信。被告王萍为支持其主张，向法庭举证如下：证据一、租赁合同一份、押金收据一份，证明原、被告双方在合同中虽然约定租赁期限为6年，但是未最终约定合同终止日。原因是本案原告给予被告两个月的装修期限。原告方收取被告押金1万元，被告按照合同第二条交付。通过合同第八条可证明原、被告双方对室内外装修，在合同期满后，未约定无条件交还本案原告。通过原告和被告所出示的租赁合同，用肉眼可以观察原告出具的租赁合同第一页、第二页、第三页的纸张不一致，原告出示的租赁合同第一页应为复印件，第三页不是本案被告签字。原告质证称，对形式要件无异议。合同的终止日虽然没有约定，与原告的合同不一致，但是合同的第一条，合同的租期为6年，可以推定租期终止日为2015年7月30日。对被告证明合同中没有约定室内外装修和改建无条件交还原告，与合同的实际内容不符。对被告提交的关于抵押金收据，被告提交的实际为定金2万元的收据，但是该2万元与约定押金1万元不符，不能证明已经交付押金。证据二、变压器收据一份，证明被告在经营川椒火锅店时安装变压器费用共计22万元人民币。原告质证称，对形式要件有异议，该证据的形式要件不属于正规的发票，是一份简易收据，而且目前该变压器与原、被告之间的争议没有关联性，被告方提出变压器必须由原告接受，其没有提出相应的证据证实，原告没有义务接收被告的变压器，该笔费用与原、被告争议无关。被告方不能证明费用支出，不能证明原告在既无约定，也无法定义务的前提下应当接收器变压器。证据三、收据4张，协议书一份，施工合同一份；证明扩建冷库费用27240元；安装格力中央空调的证据，安装合同书一份，收据三张，汇款单一份，证明安装空调费用132000元；有关排风方面的证据，施工合同书一份，图纸三份，收条三张，证明安装排风花费38000元；安装塑窗方面的证据，塑窗协议一份，收据两张，证明被告安装塑窗花费112250元；钢化玻璃方面的证据，收据五张，证明安装钢化玻璃花费92220元；开关箱空开等材料方面的证据，9张收据，材料单10份，共计费用为41132元；卫生洁具方面的证据，收据四张，材料单三张，费用为25470元；大理石方面的证据，合同协议书一份，收据六张，汇款单一张，共计133000元；视频监控方面的证据，由合同书和四张收据组成，证明被告安装监控设备费用为22000元；转门方面的证据，转门合同书一份，收据一张，汇款凭证两份，被安装转门费用是47000元；灯饰方面的证据，收据九张，六张产品明细，费用为50985元；空开和插座方面的证据，由11张收据，产品清单一份，证明开关插座的费用8316元；风机方面证据是收据三张，安装风机费用13400元。原告质证称，对形式要件有异议。大部分要件均采用简易收据形式，无法证明花费是否真实。另外，该部分的费用均属于本案被告为经营使用房屋的需要而投入，其中装饰装修和改建部分的支出因合同规定在合同终止时无条件交还给甲方。至于其他被告方为经营增设的设备不属于装饰装修和改建范围，没有法定的及约定的权利要求原告对其进行补偿，更重要的是被告提出的票据总和，已经超出原告在房屋中的收益总额，原告不同意向被告做出合同以外任何补偿。证据四、录音光盘一张，书面整理材料一份，证明原告方在合同期满后将租金涨至35万元，被告于2015年8月22日通知原告在2015年8月23日办理房屋交接。原、被告双方就变压器、转门等增设物进行协商，由原告方给与补偿。原告质证称，古俊儒并非是2015年得到公司授权的签订合同代表，也不是处理原租赁合同收尾事项、交接事项的代理人，被告和古俊儒之间进行的通话，未得到原告追认之前，与原告无关。录音内容从字面上看并没有实质性确定的处理结果，未形成当事人的合意。被告在录音中表明的内容是带有胁迫，违背真实意思的表示，被告要求终止合同或搬离房屋的条件是，要求古俊儒把钱结清谈好才能走，要求谈不好，被告不��把房屋交给原告。这种胁迫是导致原告后期诉讼的原因。该份录音资料从内容上看是尚未得到授权的当事人与被告丈夫的对话，同时，内容也不能作为口头协议。证据五、证人郭广峰当庭证词一份，证明2009年8月份，在海林老工商银行后院，当时人员有王萍、史会伟、张荣和、古俊儒、还有一个姓刘的，当时史会伟、王萍和姓古的说川椒火锅安装变压器20多万元，还跟姓古的说还有冷库、空调、转门，还有门窗，还有水电暖，还有房子，花费很多钱。当时姓古的说你们该装修装修，等你们不干的时候给与补偿。今年的2015年的8月份，姓古的带着自己的儿女，在海林市清水园洗浴经理室跟王萍和史会伟谈房屋到期，租赁费用涨价的事情，从16万元增加到38万元，谈价格的时候没有谈定。故姓古的和史会伟把装修的各项费用拉出明细给与作价补偿。原告质证称，该证人所证实的问题不符合常理。首先，在长达六年的时间中，两个关键的环节，证人均表示参加，这一点不客观，再找到辅助证据之前，我们认为属于孤证。证人证实的内容，与合同签订前和签订后时间是矛盾的，通过上一组证据可以证实被告实际的装修时间在2009年7月份，被告就已经与相关的施工单位签订有关的施工合同。双方实际上是在装修之后形成的租期起算日期，即8月1日。签约是原告已经为被告让出装修时间，形成了2009年8月1日启用了合同，以书面的形式固定了关于装修的约定。在此之前所形成的所谓的协商，与案件争议无关，也没有形成双方的合意。古俊儒仅有签订此份书面合同的权利，不享有其他与被告达成的口头意向等权益。证人同时表明与本案被告的爱人是朋友关系，而且关系十分密切，其证言有一定的利害关系，不能予以采信。对本案证人证明的2015年8月份的事情，由于古俊儒不是8月份合同以后的代理人，也无权处理合同终止事项。证人听说的内容原告不予认可。证据六、证人张荣和当庭证词一份，证明2009年8月20多号，我和王萍，史会伟，还有一个姓古的，说装修花的钱，换的钢化玻璃，盖的附属房，变压器，供热管网花了挺多钱，姓古的说那些东西到最后给你作价，给王萍补偿。原告质证称，原告认为该证言与上一份证言证明两个不同的时间，互相之间不能相互印证，属于孤证，证人和被告有利害关系，其他意见同上。对被告提供的证据，本院认为，证据一，对形式要件认定有效。但不能证明未最终约定合同终止日，不能证明原告方收取被告1万元押金。证据二、证据三、证据四、证据五、证据六，与原告的诉讼请求无关联性，不予审核。根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：2009年6月份，原告亿泽公司与被告王萍签订租赁合，由原告将其所有的位于海林市海林镇中心区15委的三层楼房（原海林市工商银行办公楼）租赁给被告，租赁期限为6年，自2009年8月1日至2015年7月30日止。租金每年16万元。至本案辩论终结时，被告仍在使用该楼房。本院认为：原告亿泽公司与被告王萍签订的租赁合同是双方的真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告双方应全面、诚信履行合同约定的义务。该合同约定的租赁期限已届满，双方权利义务已终止。被告继续使用原告所有权的房屋，没有法律依据，被告已违约，其应在合理的期限内腾出该房屋，并将之返还原告。同时，被告应按原租赁合同约定的租金标准给��原告2015年8月1日至本案辩论终结时的使用费38137.32元，及按该标准给付实际腾出并返还房屋之日止的使用费。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一第一项、第一百零七条、一百一十三条的规定，判决如下：一、原告北京市亿兆泽商贸有限责任公司与被告王萍签订的租赁合同租赁期限届满，被告王萍于本判决发生法律效力后30日内将现使用的房屋（位于海林市海林镇中心区15委、原海林市工商银行办公楼）腾出，并将该房屋返还原告北京市亿兆泽商贸有限责任公司；二、被告王萍于本判决发生法律效力后10日内给付原告北京市亿兆泽商贸有限责任公司自2015年8月1日至2015年10月26日的房屋使用费38137.32元，2015年10月26日以后的房屋使用费由被告王萍按每日438.36元给付原告北京市亿兆泽商贸有限责任公司至实际腾出并返还房屋之日止。如被告未按法律文书指定的期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告北京市亿兆泽商贸有限责任公司负担713元，由被告王萍负担437元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。代理审判员　　许万福二〇一五年十月二十六日书　记　员　　吴　茜微信公众号“”