（2015）鄂江岸民商初字第01485号

裁判日期: 2015-10-26

公开日期: 2015-12-11

案件名称

夏敬豫、夏兵与武汉中森华置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

武汉市江岸区人民法院

所属地区

武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

夏敬豫,夏兵,武汉中森华置业有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

湖北省武汉市江岸区人民法院民事判决书（2015）鄂江岸民商初字第01485号原告夏敬豫，安泰福数码科技有限公司职工。委托代理人严昌龙（一般授权代理），湖北予智律师事务所律师。原告夏兵，无职业。委托代理人严昌龙（一般授权代理），湖北予智律师事务所律师。被告武汉中森华置业有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区京汉街车站路危改楼3栋1-3层。法定代表人陈海国，该公司董事长。委托代理人刘利民（一般授权代理），湖北谦顺律师事务所律师。委托代理人刘聪（一般授权代理），湖北谦顺律师事务所律师。原告夏敬豫、夏兵诉被告武汉中森华置业有限公司（以下简称中森华公司）商品房买卖合同纠纷一��，本院于2015年7月31日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员刘丹担任独任审判，于2015年9月21日公开开庭进行了审理。原告夏敬豫、夏兵的委托代理人严昌龙，被告中森华公司的委托代理人刘利民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏敬豫、夏兵诉称，我与中森华公司签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定：我购买中森华公司位于武汉市后湖大道366号1栋1单元12层4号商品房一套；商品房建筑面积为142.37平方米，房价全款为1，171，896元（人民币，下同）。我已依合同约定向中森华公司支付房屋全款。被告承诺因是现房，原我支付房款后即可交房，但因被告原因迟至2014年元月，被告才通知可交房，并通知因房屋实际面积比合同约定小，被告应退“面积差”房款4，280元，但由于被告至今也没有退款，因被告原因没有办理合同的网签备案手续，也��能办理两证。我认为双方签订合同为双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。根据合同相关条款，被告已经构成违约应支付违约金。为维护自身的合法权益，现诉至法院，请求判令：1、中森华公司支付逾期办证违约金28，711.55元（暂计245天，每天117.19元，自2014年7月31日起计算2015年4月2日起诉之日，应计算至实际办证完成之日）；2、被告支付逾期交房违约金21，680.15元（自2013年7月31日计算到2014年1月31日计185天，每日117.19元；3、被告返还原告“面积差”房款4，280元，并承担本案的全部诉讼费。审理中，原告夏敬豫、夏兵明确逾期办证违约金计算方式，即以1，171，896元为本金，按每日0.1‰的标准，从2014年7月31日起计算至房屋权属证书办理条件成就之日止。被告中森华公司辩称，逾期交房的原因并非我公司的主观原因造成，是因为施工单位东方伟业建筑工程有限公司扣留相关竣工验收备案相关材料导致；逾期办证的原因也并非我公司的主观原因造成，是因为武汉长城资产公司扣留我公司公章所导致，原告提出的违约金额过高。经审理查明：2013年7月30日夏敬豫、夏兵与中森华公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份，双方约定：夏敬豫、夏兵购买中森华公司投资建设的位于本市江岸区后湖大道366号“中森华国际城”第3栋1单元12层4号（建筑面积142.37平方米）商品房一套；商品房单价为每平方米8，231.34元，总金额为1，171，896元；合同签订之日夏敬豫、夏兵支付全部房款。中森华公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付夏敬豫、夏兵使用，逾期超过60日后，夏敬豫、夏兵要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，中森华公司按日向夏敬��、夏兵支付已交付房价款万分之一的违约金。中森华公司应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因中森华公司的责任造成夏敬豫、夏兵不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即因中森华公司责任，夏敬豫、夏兵不能在中森华公司交付商品房之日起180日内取得房屋权属证书的，每逾期一日，中森华公司按已付房价款的万分之一向夏敬豫、夏兵支付违约金。中森华公司向夏敬豫、夏兵交付房屋时间约定不明。合同签订当日，夏敬豫、夏兵支付房屋全款。2013年8月16日夏敬豫、夏兵办理收房手续。2014年1月25日中森华公司开具统一发票，涉案房屋建筑面积为141.85平方米，比合同约定面积少0.52平方米，涉案金额为1，167，616元。房屋面积差价为4，280.30元（0.52×8，231.34）。审理中双方确认以房款1，171，896元作为违约金的计算��数。中森华公司在庭审中陈述，目前仍未办理房地产初始登记。另查明，中森华公司于2011年3月18日取得《武汉市商品房预售许可证》，预售范围包括中森华国际城1、2、3号楼；于2013年12月26日取得《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》，备案范围1至5号楼。因双方对违约金协商未果，夏敬豫、夏兵提起本案诉讼。上述事实，有《武汉市商品房买卖合同》、付款凭证、发票、《武汉市商品房预售许可证》、《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》、入伙单、收楼书及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证，经庭审核查属实，本院依法予以采信。本院认为：夏敬豫、夏兵与中森华公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。夏敬豫、夏兵依约向中森华公司交付房屋总价款后，中森华公司应向夏敬豫、夏兵交付商品房，合同虽对中森华交付房屋时间约定不明，但根据交易习惯，夏敬豫、夏兵支付房款后可要求中森华交房，现夏敬豫、夏兵主张按其交房款时间即2013年7月30日视为中森华应交付房屋的时间，本院予以认可。中森华公司未在该期限内将商品房交付夏敬豫、夏兵使用，……自合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，中森华公司按日向夏敬豫、夏兵支付已交付房价款万分之一的违约金。夏敬豫、夏兵虽于2013年8月16日签署了收房文件，但至此时，中森华公司还未办理《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》，涉案商品房尚不具备交付条件。考虑到夏敬豫、夏兵在《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》办理前已实际占有涉案房屋，故本案的收房时间��确定为上述备案证办理时间即2013年12月26日，中森华公司应向夏敬豫、夏兵支付违约金为17，344元［1，171，896元×0.1‰×148天（2013年7月31日-2013年12月25日）。根据双方的约定，中森华公司应当在涉案商品房交付后90日内办理完房地产初始登记。因中森华公司的责任，夏敬豫、夏兵不能在中森华公司交付商品房之日起180日内取得房屋权属证书的，每逾期一日，中森华公司应向夏敬豫、夏兵支付逾期办证违约金。中森华向夏敬豫、夏兵支付逾期办证违约金的起算时间应为2014年6月23日。中森华公司应向夏敬豫、夏兵支付逾期办证违约金（以1，171，896元为本金，按每日0.1‰的标准，从2014年6月23日起计算至房屋权属证书办理条件成就之日止］。原告夏敬豫、夏兵主张从2014年7月31日作为计算逾期办证违约金的起算时间，系其自主行使诉权，本院予以照准。中森华公司交付的涉案房屋实际面积为141.85平方米，比合同约定少0.52平方米，中森华公司应向夏敬豫、夏兵退还多收的房款4，280.29元，夏敬豫、夏兵的该项诉请，本院予以支付。中森华公司认为因案外人的原因导致逾期不能办证、逾期交房及违约金过高的抗辩理由，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉中森华置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告夏敬豫、夏兵支付违约金17，344元；二、被告武汉中森华置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告夏敬豫、夏兵支付逾期办证违约金（以1，171，896元为本金，按每日0.1‰的标准，从2014年7月31日起计算至房屋权属证书办理条件成就之日止）；三、被告武汉中森华置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告夏敬豫、夏兵支付房款4，280元；四、驳回原告夏敬豫、夏兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，137元减半收取568.50元、邮寄费20元，合计588.50元由被告武汉中森华置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员　刘　丹二〇一五年十月二十六日书记员　杨敬文微信公众号“”