（2015）玄民初字第1673号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2016-10-25
案件名称
原告南京春辉科技实业有限公司与被告南京晨燕文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市玄武区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京春辉科技实业有限公司,南京晨燕文化传播有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十八条，第一百一十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2015）玄民初字第1673号原告南京春辉科技实业有限公司，住所地南京高新开发区高新路18号。法定代表人刘玉庆，该公司董事长。委托代理人雷远军，江苏金鼎英杰律师事务所律师。被告南京晨燕文化传播有限公司，住所地南京市六合区马鞍镇汤云工业集中区内210室。法定代表人汪晨，该公司总经理。原告南京春辉科技实业有限公司（以下简称春辉公司）与被告南京晨燕文化传播有限公司（以下简称晨燕公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员李映碧独任审判，公开开庭进行了审理。原告春辉公司的委托代理人雷远军，被告晨燕公司的法定代表人汪晨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告春辉公司诉称，2014年8月30日，原、被告双方签订了《南京市房屋租赁合同（晨燕）》，该合同约定被告承租原告位于南京市玄武区洪武北路188号2001室、长发科技大厦20层、建筑面积为728.6平方米的房屋用于培训教学办公，租赁期限自2014年9月1日至2016年8月30日；年租金标准44万/年，被告支付租金逾期超过十天的视为违约；被告承担水费、电费、电话费、物业管理费、物业公摊费用等；被告违反合同规定并视为违约的，原告有权解除合同且被告承担违约责任，并按月租金100%支付违约金；被告不按约定支付租金的，须以日租金为支付单位，按照每天支付一个支付单位的标准向原告支付延迟天数的滞纳金等相关权利、义务条款。然自2014年被告拖欠承租房屋的水电费用及物业管理费等，且自2015年4月1日又拖欠租金并将承租房屋紧锁、人去楼空。基于上述被告的违约行为，原告认为被告已经构成违约，依据法律规定及双方合同约定，原告有权要求解除双方间关于涉案承租房屋的租赁合同并追索相关费用。综上，原告请求法院：1、判令解除原被告双方于2014年8月30日签订的《南京市房屋租赁合同（晨燕）》；2、判令被告立即给付房屋租金201694元（从2015年4月1日计算至2015年9月15日）、房屋租金违约金36667元、房租滞纳金73300元、物业费用23353.9元（从2015年1月1日计算至2015年9月15日），水电费29709.1元（计算至2015年9月15日，其中2014年水电费尾款12133元，2015年1月1日至9月15日期间水电费17576.1元）。被告晨燕公司辩称，被告同意解除房屋租赁合同。被告确实自2015年4月1日起拖欠房租，但原告陈述与事实不符，实际原告向被告发函要求被告于2015年8月10日腾空，2015年8月10日之后原告即将涉案房屋上锁，被告届时已无法使用涉案房屋。并且，原被告双方于2015年8月16日签订了《协议书》，约定被告于2015年8月16日对承租房屋内自有财产自行进行清点并于七日内搬迁，故被告应交纳租金至2015年8月23日。被告认可原告关于房屋租金违约金的诉请，但认为合同约定的房租滞纳金标准过高，应按照银行同期贷款利率计算；关于物业费和水电费，被告确认拖欠，但认为数额应计算至2015年8月23日。另外，被告曾根据房屋租赁合同约定向原告缴纳房屋租赁保证金3万元，应在被告拖欠的房屋租金中予以扣除。经审理查明：原、被告于2014年8月30日签订《南京市房屋租赁合同（晨燕）》（以下简称涉案租赁合同），约定原告作为出租方（甲方），将南京市玄武区洪武北路188号2001室房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告（承租方乙方），其中写明：“租金第一年标准：￥44万元/年……首次支付款项在2014年11月18日现金支付人民币11万元（9、10、11月），第二次支付款项在2015年4月3日转账支付人民币146400元（1、2、3月），4、5、6月房屋租金在2015年4月30日之前支付，其余款按照每个季度为一个付款周期进行支付，每次付款均提前至下一个付款周期的30天之内支付。乙方支付租金逾期超过十天的，视为乙方违约……租赁合同签订当日，乙方向甲方支付房屋租赁保证金，经商议后确定具体数额为3万元……租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应无息如数返还乙方……乙方承担水费，电费，电话费，物业管理费，物业公摊费用等由乙方自身行为所产生的费用……若乙方违反合同约定并视为违约的，则甲方有权解除合同且乙方承担违约责任，将按照合同规定进行费用结算，并按月租金的100%支付违约金；……乙方不按约定时间支付租金的，乙方须以日租金标准为支付单位，按照每天支付一个支付单位的标准向甲方支付延迟天数的滞纳金。”该合同订立后，被告依约向原告支付了房屋租赁保证金3万元。涉案租赁合同履行过程中，被告自2015年4月1日起未按合同约定缴纳租金，后原被告双方于2015年8月16日签订《协议书》，约定：“鉴于甲（春辉公司）、乙（晨燕公司）双方2014年8月30日签订的《南京市房屋租赁合同（晨燕）》，乙方在履行协议中存在严重拖欠租金、物业管理费、水电费等根本违约行为，现就乙方将承租的南京市玄武区洪武北路188号2001室返还事宜双方自愿达成如下协议：……乙方于2015年8月16日对承租房屋内自有财产自行进行清点并于柒日内搬迁（不得破坏承租房屋）；乙方确认如其逾期不自行搬迁者视为遗弃废物甲方有权将其作为遗弃废物自行处理，由此产生的法律后果及法律责任由乙方自行承担……有关物业费、水电费等以物业公司提供数据为准。”另查明，被告于2015年9月6日将部分物品搬离涉案房屋，涉案房屋已于2015年9月22日由原告另行出租。庭审中，原告确认已收到被告缴纳的房屋租赁保证金3万元，同意按照涉案租赁合同的约定在被告拖欠的房屋租金中予以扣除，并认可被告要求按照银行同期贷款利率标准计算房租滞纳金的抗辩意见。以上事实有《南京市房屋租赁合同（晨燕）》、《协议书》、当事人陈述等证据予以证实。诉讼中，原告举证由涉案房屋物业管理公司南京长发联合置业有限公司出具的催缴通知单、再次催缴通知单及南京春辉科技实业有限公司所欠费用明细表（以下简称明细表），以证明被告拖欠的物业费及水电费数额。其中，明细表中列明2014年欠缴水电费12133元，2015年1月-8月欠缴物业费22149.6元、电费16417元、水费813.6元，2015年9月1日-9月15日欠缴物业费1384.3元、电费345.5元、水费0元。被告认可上述证据的真实性，但认为被告未在2015年9月份使用涉案房屋，故只认可负担上述证据中所列2015年9月之前涉案房屋欠缴的相关费用。本院认为：原、被告签订的《南京市房屋租赁合同（晨燕）》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行义务。被告自2015年4月1日起未按合同约定缴纳租金，涉案租赁合同约定的合同解除条件已成就，原告有权解除合同。现原、被告于2015年8月16日签订《协议书》，对涉案房屋返还事宜进行约定，应视为双方就涉案租赁合同解除达成合意，故本院依法确认涉案租赁合同已于2015年8月16日解除，被告应向原告支付2015年4月1日-2015年8月16日间的涉案房屋租金共计165151（440000/365*137）元，并补缴其拖欠的物业费用及水电费。关于原告认为被告并未按《协议书》约定搬离涉案房屋，故房屋租金应计算至2015年9月15日原告实际接收涉案房屋时的主张，本院认为，《协议书》中已明确约定如被告逾期不自行搬迁视为遗弃废物，原告有权自行处理，原告未按《协议书》约定及时收回涉案房屋并由此产生了2015年8月23日以后的租金损失，系未采取适当措施导致的扩大损失，本院依法不予支持。涉案租赁合同解除后，作为违约方，被告应依照合同约定承担违约责任并赔偿损失，故被告应按月租金的100%向原告支付违约金36667元并支付自2015年5月1日起至房屋租金实际付清之日止的房租滞纳金。现原告同意被告要求按照银行同期贷款利率标准计算房租滞纳金的抗辩意见，系对其民事权利的合法处分，不违反法律规定，本院依法予以准许。关于原告主张的物业费用及水电费数额，本院认为，根据《协议书》的约定，原告可于2015年8月23日收回涉案房屋，且原告并无证据证明被告在2015年9月份仍使用涉案房屋，故被告要求只承担2015年9月之前涉案房屋所欠缴物业费、水电费的抗辩意见，本院予以采纳，则被告应支付原告物业费22149.6元、水电费29363.6元。因原告已收取被告缴纳的房屋租赁保证金3万元，故被告要求根据涉案租赁合同约定，将3万元从上述费用中予以扣除的抗辩意见本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十八条、第一百一十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、南京春辉科技实业有限公司与南京晨燕文化传播有限公司签订的《南京市房屋租赁合同（晨燕）》于2015年8月16日解除。二、南京晨燕文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向南京春辉科技实业有限公司支付房屋租金165151元、房屋租金违约金36667元、物业费用22149.6元、水电费29363.6元。上述各项费用共计253331.2元，扣除晨燕公司已缴纳的房屋租赁保证金3万元，晨燕公司还应支付223331.2元，并以165151元为基数，按中国人民银行规定的同期金融机构贷款利率标准向南京春辉科技实业有限公司支付自2015年5月1日起至实际给付之日止的房租滞纳金。三、驳回南京春辉科技实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6856元，因适用简易程序减半为3428元，由被告南京晨燕文化传播有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。代理审判员 李映碧二〇一五年十月二十六日见习书记员 吴 琼 来自：