（2015）酒民一终字第428号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2016-03-29
案件名称
酒泉市创丰商贸有限责任公司与甘肃鼎建房地产开发有限责任公司合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书
法院
甘肃省酒泉市中级人民法院
所属地区
甘肃省酒泉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
甘肃鼎建房地产开发有限责任公司,酒泉市创丰商贸有限责任公司
案由
合资、合作开发房地产合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
甘肃省酒泉市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）酒民一终字第428号上诉人（原审被告）甘肃鼎建房地产开发有限责任公司法定代表人张克诚，该公司经理。委托代理人朱兴俊，甘肃政剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）酒泉市创丰商贸有限责任公司法定代表人王发春，该公司经理。委托代理人王晓玲，该公司副经理。委托代理人卢永健，甘肃神舟律师事务所律师。上诉人甘肃鼎建房地产开发有限责任公司因合作开发房地产合同纠纷一案，不服酒泉市肃州区人民法院（2015）酒肃民一初字第166号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人甘肃鼎建房地产开发有限责任公司的委托代理人朱兴俊、被上诉人酒泉市创丰商贸有限责任公司委托代理人王晓玲、卢永健与到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2012年3月26日，酒泉市工商行政管理局以（酒）名称变核内字（2012）第62090012000002号企业名称变更核准通知书核准将酒泉市木器厂企业名称变更为酒泉市创丰商贸有限责任公司，同年11月15日，酒泉市工商行政管理局肃州分局向原告核发了企业法人营业执照，酒泉市质量技术监督局肃州分局向原告核发了代码为22511028-6组织机构代码证。2007年7月14日，原、被告签订了《开发建设协议书》，约定原告将在酒泉市肃州区西关路2号原酒泉市木器厂办公楼1栋、木器加工车间及库房13栋的规划用地13737平方米与被告拟合作开发建设商品住宅楼13800平方米和商铺2500平方米，建成后原告享有本次开发建设商业铺面的50%、商品住宅27%的分配权。收益分配的实际实物量，最终以建成后的竣工结算面积按比例进行结算，商业铺面以建设成本价核价，商业铺面和商品住宅在整间划分和整套划分后，导致产生的分配权超差问题将采用现金结算。协议履行过程中，双方于2008年3月24日签订了《开发建设补充协议》，约定根据施工建设图纸，4号楼商铺建筑面积为2092.2平方米，原告应分得1046.1平方米。补充协议还约定，商铺建设竣工后，自南向北依次分配，原告分得南边，被告分得北边，各自分得商铺总数的50%，产权手续全部由乙方办理。2009年6月9日，原、被告签订《瑞和园4号楼商业楼房屋移交通知单》一份，被告移交给原告门店8间，该通知明确载明移交的门店为自南向北第一间至第九间（除第六间外），建设面积1548.74平方米，此面积为暂测面积，最终以房管部门测绘面积为准。2010年12月，被告与原告在结算中，因被告尚未对房屋面积进行测绘，根据被告提供的建设工程资料，原告应分配商铺1051.75平方米，实际分配1041.925平方米，被告多占商铺面积9.825平方米，应给原告商铺面积差价98250元。2012年12月19日，被告委托酒泉市恒信测绘有限责任公司对合作开发的瑞和园住宅小区的建筑面积进行测量，根据房屋建筑面积测绘成果书，4号楼的建筑面积为2109.21平方米，其中，门卫用房建筑面积为9.47平方米。2014年11月，原告在办理商铺产权过程中，发现被告提供的相关费用表中记载，原告的商铺测绘面积1022.3平方米，而委托专业机构所作的测绘报告中4号楼建筑面积2109.21平方米，减去门卫用房面积9.47平方米，剩余面积2099.74平方米，根据约定原告应分得50%为1049.87平方米，与原告实际分得面积相差27.57平方米，扣除双方2010年结算中被告已给予面积补差9.825平方米，原告少分得面积17.745平方米，被告应向原告按销售均价每平方米10000元向原告支付差价款177450元。原告就此问题向被告提出质疑后，被告以双方已经结算为由拒绝支付该款项，而引发诉讼。原审认为，原、被告双方为实现各自的经济目的所签订的《开发建设协议书》、《开发建设补充协议》及其相关文书，内容不违反国家法律和行政法规强制性规定，协议均属有效。且双方签订的开发建设工程已修建完工并实际交付使用。但原、被告双方在履行交付房屋的实际面积时，应严格依照双方所签订的开发建设协议中所约定的具体内容履行。特别是在双方签订的《瑞和园4#楼房屋移交通知单》又对移交房面积约定“此面积为暂测面积，最终以房管部门测绘面积为准。”由此可见，被告虽按照自南向北的顺序约定向原告移交了除第6间房屋外的8间商铺，但对面积是否存在差异作了前述约定。对此，被告委托专业测绘机构酒泉市恒信测绘有限责任公司对全部商铺的建筑面积进行了测绘，测绘成果书显示出被告移交原告的商铺面积少移交17.745平方米。被告对此负有向原告支付房屋面积差价款的义务，并向原告办理位于肃州区西环南路30号瑞和园4号楼1号、2号、3号、4号、5号、7号、8号、9号商铺的产权证书。原告要求被告承担不及时办理房屋权属证书违约金200000元的主张，没有事实依据，不予支持。原审依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、被告甘肃省鼎建房地产开发有限责任公司向原告酒泉市创丰商贸有限责任公司补偿商铺面积差价款177450元。限判决生效后10日内履行；二、被告甘肃省鼎建房地产开发有限责任公司为原告酒泉市创丰商贸有限责任公司办理位于酒泉市肃州区西环南路30号“瑞和园”4号楼1号、2号、3号、4号、5号、7号、8号、9号商铺的房屋产权手续。限被告甘肃省鼎建房地产开发有限责任公司于判决生效后30个工作日办理，逾期原告酒泉市创丰商贸有限责任公司可持本判决书直接向房屋管理登记部门办理。三、驳回原告酒泉市创丰商贸有限责任公司其他诉讼请求。上诉人甘肃鼎建房地产开发有限责任公司不服一审判决的主要上诉理由为：1.被上诉人提供的营业执照显示其设立时间是1989年12月12日，因此，被上诉人公司并非原酒泉市木器厂于2012年变更名称后成立的。故原审判决原告主体错误。2.依据双方当事人签订的最终结算表，被上诉人实际分配的商铺面积应为1032.1平方米。故原审认定被上诉人实际分得面积为1041.925平方米错误。3.原审认定被上诉人少分得面积17.745平方米错误。按照实际测绘结果被上诉人商铺面积为1029.4104平方米与应分得的面积（1049.87平方米）相差20.4596平方米，加上已经补差的的19.65平方米，共计1049.0604平方米，只差0.8096平方米，而结算表以1051.75平方米计算面积，被上诉人实际多收补偿款686元。4.上诉人提供的会议纪要显示10000元的单价是指三层的价格，故原审以每平方米10000元计算补偿价款不当。5.原审判决损害了上诉人的合法权益。原审对双方当事人签订的最终结算表没有确认其效力不当，对该结算表中“根据双方开发协议办理结算，经双方协商再无经济争议”的约定没有依法确认其效力，有违法律规定。原审在未认定最终结算表的法律效力的情况下，未进一步对房屋面积和价格按照测绘面积重新结算不当，且损害了上诉人的合法权益。请求二审依法撤销原判并判决驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人酒泉市创丰商贸有限责任公司辩称：1.关于面积补差价的问题。依据双方当事人签订的开发投资协议约定房屋面积超差以现金结算，分配权超差以实际超差面积乘以销售均价计算。而双方当事人签订的最终结算书确定的差价补偿标准为每平方米10000元。被上诉人实际分配面积1022.3平方米，而应分得面积为1049.87平方米，少分配27.57平方米，减去结算时已经补偿的9.825平方米，被上诉人实际少分配17.745平方米，折合现金为177450元。2.依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及酒泉市《实施甘肃省城市房地产管理条例办法》的规定，商品房的面积应由房地产行政管理部门登记确权认定，故对上诉人实际交付给被上诉人的房屋面积最终应当以房屋行政管理机构测绘的数据为准。3.本案中，虽然双方当事人在2010年12月对共同开发的房地产进行了结算，但结算时房屋行政管理机构并未对协议约定的房屋面积作出测绘结论。被上诉人在实际测绘结果公布以后，有权依照实际占有面积向上诉人主张面积补差款。故原审认定事实清楚，判决公正，请求二审维持原判。经审理查明：原审查明的事实清楚，有双方当事人陈述、酒泉市工商行政管理局《企业名称变更核准通知书》、《开发建设协议书》、《开发建设补充协议》、《瑞和园4#商业楼房屋移交通知书》、《开发项目最终结算书》、《房屋建筑面积测绘成果书》、催办函、回执函、瑞和园4#平面图、返还住房、地下室面积结算清单、遗失土地使用证声明等证据所证实。二审中，上诉人甘肃鼎建房地产开发有限责任公司提供了五份商品房预售合同，试以证明上诉人在2010年、2011年销售商铺时的价格为每平方米4000元左右，远低于10000元的价格。被上诉人对此提出异议认为：1.预售合同中的建筑面积有涂改且与实际面积不符；2.双方当事人约定的补差价格并不是以某一处商铺的销售价格为依据；3.预售合同不能证明商铺的实际销售价格，且与当时的市场价格不符。本院认为，被上诉人酒泉市创丰商贸有限责任公司变更名称前的酒泉市木器厂与上诉人甘肃鼎建房地产开发有限责任公司签订的开发建设协议书、开发建设补充协议约定由被上诉人提供土地使用权、上诉人提供资金合作开发房地产，故依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，双方当事人之间成立合作开发房地产合同关系，原审将本案定性为建设工程合同纠纷不当，应予纠正。开发建设协议书、开发建设补充协议及最终结算书内容不违反国家法律和法规强制性规定，应认定为合法有效。依据工商行政机关的企业登记内容，原酒泉市木器厂于2012年3月26日将企业名称变更为酒泉市创丰商贸有限责任公司，故被上诉人作为本案原审原告起诉符合法律规定。本案中，依据双方当事人签订的开发建设协议、开发建设补充协议及瑞和园4#楼房屋移交通知单的约定，被上诉人酒泉市创丰商贸有限责任公司有权取得协议约定的商铺面积和住宅面积，被上诉人实际的分得商铺的面积应当以房屋行政管理机构出具的测绘结果为准。因此，上诉人甘肃鼎建房地产开发有限责任公司虽按照协议约定向被上诉人酒泉市创丰商贸有限责任公司移交了8间商铺，但移交给被上诉人商铺的面积是双方当事人实际测量的数据，而非双方当事人在协议和移交通知单上约定的房屋行政管理机构出具的测绘结果。且被上诉人酒泉市创丰商贸有限责任公司与上诉人甘肃鼎建房地产开发有限责任公司在2010年12月30日对房屋分配、补差进行结算时，并未委托专业测绘机构对房屋及商铺的建筑面积进行测绘，房屋行政管理机构亦未出具具有法律效力的测绘结论。故上诉人甘肃鼎建房地产开发有限责任公司主张以最终结算书确定实际面积和补差面积的理由与双方当事人签订的协议约定的内容不符，不予支持。据此，原审依据房屋行政管理机构认可的专业测绘机构出具的测绘结果，认定上诉人给被上诉人实际交付商铺面积少17.745平方米正确。依据协议约定，上诉人负有向被上诉人支付房屋面积差价款的义务。关于补差价格，按照双方当事人达成的最终结算书确定的标准，商铺面积补差为每平方米10000元，原审据此计算上诉人应付给被上诉人面积补差款的数额符合约定，应予维持。上诉人甘肃鼎建房地产开发有限责任公司提交的会议纪要没有被上诉人的签字或者盖章，对被上诉人无拘束力；上诉人提交的商品房预售合同亦不能推翻其与被上诉人之间的协议约定和最终结算书中确定的价格，故其主张商铺面积补差价格应以三层每平方米10000元计算的理由，证据不足，不予支持。综上，原审认定事实清楚、适用法律准确、判决正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3849元，由上诉人甘肃鼎建房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张耀泽审 判 员 王振生代理审判员 张小青二〇一五年十月二十六日书 记 员 高 妍 来源：百度“”