（2015）淮中民终字第02113号

裁判日期: 2015-10-26

公开日期: 2015-11-30

案件名称

张飞与淮安万润置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省淮安市中级人民法院

所属地区

江苏省淮安市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）淮中民终字第02113号上诉人（原审原告）张飞，无业。委托代理人王明通，淮安市清浦区清江法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）淮安万润置业有限公司，住所地淮安经济技术开发区淮海西路179号楼办公楼6层。法定代表人王水林，该公司总经理。委托代理人孙卫东，江苏大业天平律师事务所律师。上诉人张飞与被上诉人淮安万润置业有限公司（以下简称万润置业）商品房销售合同纠纷一案，淮安经济技术开发区人民法院于2015年8月10日作出（2015）淮开民初字第0698号民事判决。上诉人张飞与万润置业均不服，向本院提起上诉。本院于2015年9月28日立案受理后，依法组成合议庭于2015年10月14日公开开庭审理了本案。上诉人张飞及其委托代理人王明通，上诉人万润置业法定代表人王水林及其委托代理人孙卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2011年8月17日，原、被告签订商品房买卖合同，原告以991380元的价格购买被告开发的新港农贸市场第一幢110、111号房。合同约定：“出卖人应当在2012年12月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自规定的交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告按约付清房款。2011年12月20日，原告所购商品房经建设、监理、施工、设计单位验收合格。2012年8月13日，原、被告签订一份协议书，主要内容为：“原告所购买的房屋，原告于2012年5月15日向被告提出房屋框架梁、柱与填充墙交接处裂缝、粉刷层砂浆标号较低以及墙体材料等问题，双方协商由被告补偿原告20000元，原告自行完成上述质量问题的修理”。2015年1月4日双方再次签订一份协议书，主要内容与第一份协议相同，并明确“原告接收房屋后，曾于2012年5月15日向被告提出房屋质量问题”。原审原告张飞诉称，2011年8月16日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的新港农贸市场第一幢110、111号房，总价991380元，合同约定被告应于2012年12月30日前将经验收合格的房屋交付原告，交房90日内将办理权属登记的相关材料交登记机关备案，办理权属证书，否则承担相应的违约责任等事项。原告按约全部履行，被告违反合同约定，房屋至今未取得验收合格，导致被告不能交房及备案办证。请求法院判令被告办理房产证，支付延期办证违约金9913.8元；支付延期交房违约金153056.72元（该款从2012年12月31日起按已交房款日万分之二计算至起诉之日2015年2月11日，此后的违约金按该标准计算至符合交房条件时止）；被告承担诉讼费。原审被告万润置业辩称，延期办证是客观存在，原因是原告到房屋质监部门投诉房屋存在质量问题，导致无法备案办证，不承担责任。原告于2012年5月取得涉案房屋的控制和占有，早于合同约定的交房日期，原告主张延期交房的事实不存在，且原告主张已超过两年诉讼时效。原审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按约履行各自的义务。双方2015年1月4日签订的协议书可以确认原告于2012年5月15日之前已接收房屋，该日期早于合同约定的交房时间。合同约定的交付条件是“商品房经验收合格”，是指质检机构确认的勘察、设计、施工、监理、建设五方单位验收合格。涉案房屋至今未能取得质监站颁发的竣工验收备案证明，不能认定为验收合格。买受人接受房屋的行为并不能视为其对交付条件成就的认可。该房屋在买受人接受时并不符合交付条件，故出卖方构成违约，应承担违约责任。但是买受人在接受房屋时亦有怠于审查的疏忽，对违约情形的发生负有较小的过错责任，结合双方的过错程度，法院认定被告承担70%的违约责任。关于违约金时效问题，按日计算的违约金符合继续性债权特征，单独适用诉讼时效更为合理，故原告起诉时之前两年内的违约金法院予以支持，起诉之后的违约金计算至判决确定之日（起诉之日至判决确定之日计180天），此后的违约金原告可根据实际情况另行主张。经计算为991380元×0.0001×（365天×2年＋180天）×70%=63150.9元。被告未能在合同约定的期限内将办理权属登记的相关材料交登记机关备案，导致原告不能办理房产证，应按合同约定承担逾期办证违约金9913.8元。被告并非办证主体，原告要求被告办理房产证无法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条之规定，判决：一、被告淮安万润置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张飞逾期交房违约金63150.9元、延期办证违约金9913.8元，合计73064.7元；二、驳回原告张飞其他诉讼请求。案件受理费3386元，由原告负担1896元，由被告负担1490元（该款原告已垫付，被告于履行付款义务时一并给付原告）。一审宣判后，张飞不服，向本院上诉称：1、一审法院未判决从起诉之日起到办好证之日止，按每3个月支付办证违约金9913.80元；2、一审法院未判决万润置业支付迟延履行期间的债务利息；3、张飞未违约，一审法院判决张飞承担30%违约金错误。请求二审法院改判：1、万润置业支付从起诉之日起到办好证之日止，按每3个月支付办证违约金9913.80元；2、万润置业支付迟延履行期间的双倍债务利息；3、张飞不承担30%的违约金。万润置业针对张飞的上诉理由答辩称，1、一审法院已经判决万润置业承担延期办证的违约金，不存在张飞索要的每3个月支付违约金的条件；2、房屋已经交付，不存在再承担延期交付房屋的违约金；3、对于支付迟延履行期间的债务利息是法律规定，不是法院判决的范围；对于张飞的上诉请求，二审法院应当驳回。万润置业上诉称：万润置业交付的房屋符合约定条件，一审法院判决万润置业承担延期交房的违约金无事实和法律依据。理由：1、万润置业交付的房屋，已经监理、设计、施工、建设单位联合验收合格，符合双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定；2、万润置业出售的房屋系商业用房，而非住宅房，一审法院以商品住宅楼的竣工验收程序和条件来要求商业用房，显然是不妥的；3、万润置业在2012年4月通知张飞领房，并在2012年5月1日和5月3日将涉案房屋钥匙交给张飞。张飞于2014年5月23日交纳了物业管理费。张飞在进行装修时，发现内墙表面有裂纹等少量质量问题，经协商，万润置业支付张飞2套房屋补偿费分别为10000元，由张飞自行修复，并于2015年1月4日再次以协议的形式证明在2012年5月15日之前收到涉案房屋。一审法院以没有备案证书就否认张飞在2012年5月1日和5月3日收到现房的事实无依据。4、一审法院认定没有备案证明就视为房屋交付不成就，但张飞收到房屋后达2年多，对房屋出现的风险应当谁承担？一审法院对此重大风险未考虑，加重了万润置业的风险负担。请求二审法院改判，判决万润置业不承担逾期交房的违约金63150.9元。张飞针对万润置业上诉理由答辩称：1、万润置业至今未取得竣工验收备案证明，存在违约，一审法院对于该认定是正确的；2、万润置业在上诉状中自认交付给张飞的房屋墙体表面有裂纹，并与张飞等9人达成协议，所以万润置业的房屋没有达到质量检测验收标准，质检部门至今未能发给万润置业备案证明，交付的房屋不符合使用条件，也不符合质量标准，万润置业的上诉理由是没有事实和依据，请求依法驳回万润置业的上诉请求。本院经审查，对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于张飞的上诉请求。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。一审法院判决万润置业按张飞所交991380元房款的1%承担延期办证违约金，符合约定。张飞要求万润置业从起诉之日起到办好证之日止，按每3个月支付办证违约金9913.80元，无事实和法律依据。张飞上诉要求万润置业支付迟延履行期间的债务利息，属于法律强制性规定，属于人民法院执行程序中适用的法律，张飞可待该案进入执行程序后，申请人民法院按此规定要求万润置业支付迟延履行期间的债务利息。张飞作为买受人，在接受房屋时亦有审查义务，但其怠于审查，对违约情形的发生也负有过错责任，一审法院根据过错大小，判决张飞承担30%责任并无不当。张飞的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于万润置业的上诉请求。本院认为，涉案房屋至今未能取得质监站颁发的竣工验收备案证明，不能认定为验收合格。买受人接受房屋的行为并不能视为其对交付条件成就的认可，且一审法院也对张飞怠于审查，判决张飞承担了30%的责任。万润置业认为交付房屋符合约定，无事实依据。一审法院判决万润置业承担延期交房的责任，并无不当。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人万润置业交纳上诉案件受理费1779元，由万润置业承担；上诉人张飞交纳的724元，由张飞承担。本判决为终审判决。审判长　张　勇审判员　赵骏飞审判员　钱明芳二〇一五年十月二十六日书记员　鲍婷婷 来源：