（2015）渝一中法民终字第05268号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2015-12-18
案件名称
徐建伟、郑丽花与重庆市江北区满堂红家苑业主委员会业主撤销权纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐建伟,郑丽花,重庆市江北区满堂红家苑业主委员会,重庆天华物业管理有限公司物业管理分公司
案由
业主撤销权纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝一中法民终字第05268号上诉人（原审原告）徐建伟。上诉人（原审原告）郑丽花。委托代理人罗吉武。被上诉人（原审被告）重庆市江北区满堂红家苑业主委员会，住所地重庆市江北区观音桥街道杨河二村3号。代表人罗莲，该业委会主任。被上诉人（原审第三人）重庆天华物业管理有限公司物业管理分公司，住所地重庆市江北区观音桥街道杨河二村3号。代表人余飞，总经理。上诉人徐建伟、郑丽花与被上诉人重庆市江北区满堂红家苑业主委员会（下称满堂红业委会）、重庆天华物业管理有限公司物业管理分公司（下称天华物管公司）业主撤销权纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2015年7月20日作出（2015）江法民初字第01947号民事判决，上诉人徐建伟、郑丽花对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，于2015年10月13日进行了询问，上诉人徐建伟、郑丽花的委托代理人罗吉武参加诉讼，被上诉人满堂红业委会、天华物管公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：天华物管公司是重庆市江北区杨河二村3号满堂红家苑小区的前期物业服务企业。2010年11月19日满堂红业委会选举产生，于2011年1月25日在江北区观音桥街道办事处备案。2014年1月21日，满堂红业委会与天华物管公司签订《重庆市物业服务合同》，满堂红业委会选聘天华物管公司对小区提供物业服务，合同期限为三年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止。合同约定了天华物管公司提供物业服务的主要内容和质量，约定收取物业服务费的标准为：按包干制方式收取，一期住宅0.70元／月·平方米，二期住宅为1.10元／月·平方米，写字间3.50元／月·平方米，商业物业：一期门面2.10元／月·平方米，二期门面3.10元／月·平方米，已购车位80元／月／个。水电公摊费收费标准：一期住宅5元／月，二期住宅8元／月。合同约定，天华物管公司利用停车场、会所及其他共用部位、共有设备设施进行经营，应当征得业委会同意，并将所得收益每年向业委会交纳8万元／年（不含税），起算时间为2013年1月1日。合同还约定，业主或物业实际使用人违反约定，未能按时如数交纳物业服务费用的，经物管公司书面通知催缴或业委会协助催缴后，仍不缴的，应按每日1元的标准支付违约金并承担因此引起诉讼的律师调查费、律师代理费、公证费及诉讼费等相关费用3000元。合同签订当天，满堂红业委会、天华物管公司在江北区观音桥街道办事处签订《﹤重庆市物业服务合同﹥的会议纪要》：满堂红业委会同意将本小区现有的公共区域经营项目委托给天华物管公司继续经营并承担管理责任，如需新增公共区域经营项目，则需双方共同协商确认；本纪要签订后，双方关于2013年1月1日前的公共区域收益纠纷完全终结；关于2013年公共区域收益8万元的支付问题，在业委会成员带头缴纳后和积极督促其他欠费业主的情况下，由天华物管公司及时支付。江北区观音桥街道办事处以“其他与会人员”身份在此会议纪要上盖章确认。徐建伟、郑丽花系小区7单元4-5房屋（二期物业）的产权人。因徐建伟、郑丽花未按上述合同交纳物业服务费，2014年6月30日，天华物管公司诉至重庆市江北区人民法院，要求二人支付欠缴的物业服务费、水费、水电公摊费并承担违约金及律师费。该院审理后作出（2014）江法民初字第05606号判决，判令徐建伟、郑丽花支付物业服务费2737.68元、水费924元、公共区域水电分摊费136元合计3797.68元，并承担天华物管公司律师费3000元。徐建伟、郑丽花不服原判并提起上诉，现重庆市第一中级人民法院已判决维持原判。该案审理期间，徐建伟、郑丽花另向该院提起诉讼，要求确认天华物管公司与满堂红业委会于2014年1月21日签订的《重庆市物业服务合同》无效。该院于2014年10月16日作出（2014）江法民初字第07478号裁定，驳回原告徐建伟、郑丽花的起诉。徐建伟、郑丽花不服，提起上诉。2014年11月20日，重庆市第一中级人民法院作出（2014）渝一中法民终字第07494号裁定，维持了原裁定。2014年12月10日徐建伟、郑丽花向一审法院提交本案起诉状，该院于2015年1月23日立案受理。本案诉讼中，本案当事人均认可满堂红小区业主情况为：住户280户、写字楼12户、门面37户，该小区建筑面积为69000平方米。庭审中，徐建伟、郑丽花举示了满堂红业委会于2013年12月11日发送给业主的一组“书面征求意见表”，计有3项征求业主意见内容，其中第2项征求意见为“业主大会与天华物管签订物管合同已公示，收取意见”。徐建伟、郑丽花陈述，小区共计有186户业主签名同意签订物业服务合同，经与重庆市江北区物业专项维修基金管理中心记载的交纳大修基金业主名单情况核实，有40户签名与业主名字不相符合，有10户虽是业主名字，但了解是他人代签名字；与小区物管公司提供的“小区物业清册”业主进行核对后，发现在未交纳大修基金业主范围内，有25户签名与清册业主名字不符。满堂红业委会质证表示，交纳大修基金业主名单是业委会在江北区物业专项维修基金管理中心提取的，“小区物业清册”是由物管公司提供的。认可证据的真实性，认可徐建伟、郑丽花的意见。当时以为同意的业主人数过半了，现查明有效签字业主只有111户，有75户业主签字存在问题。天华物管公司质证表示，证据的真实性由法院核实，业主不符的情况应当有业主到庭核实，即使存在问题，也应该找业委会请求赔偿，而不是撤销决议。庭审中，满堂红业委会表示，2013年12月11日的“书面征求意见表”是业委会制作的，当时物业服务合同已公示了，我们拿着征求意见表上门挨家挨户征求意见。公示的物业服务合同与最后签订的合同内容是一致的。另查，徐建伟、郑丽花未在“书面征求意见表”上签字。本案中徐建伟、郑丽花主张物业服务合同内容在以下方面损害了业主利益：1、提高了物业服务费缴纳的标准（二期物业，每平方米0.85元提升为1.10元）；2、合同约定了第三人每年应支付被告停车场收益8万元，此费用应当支付给全体业主，业委会不该收取此费；3、合同还约定业主欠缴物业服务费而被起诉，业主还要承担3000元的律师费，加重了业主的负担。为了解徐建伟、郑丽花在本案的起诉意愿，一审法院进行了核实。郑丽花确认本案起诉状的签字是夫妻二人所签。原告徐建伟、郑丽花诉称：原告二人于2009年购买重庆市江北区观音桥街道杨河二村3号满堂红家苑小区7单元4-5房屋一套，入住该房屋并按期交纳物管费。2014年6月30日，第三人天华物管公司起诉至法院，要求原告交纳物业服务费，原告才知道被告业委会于2014年1月21日与物管公司签订了《重庆市物业服务合同》。被告与第三人签订此合同没有获得包括原告在内过半数业主的同意，合同内容损害了业主利益，加重了业主的负担。同时合同的执行时间约定为2013年1月1日，损害了业主的利益。请求：撤销被告与第三人于2014年1月21日签订《重庆市物业服务合同》的决议。诉讼费由被告承担。被告满堂红业委会答辩：业委会与物管公司签订《重庆市物业服务合同》前征求了业主意见，但业委会没有尽到仔细检查的义务，很多签字同意的业主并非业主本人，是租房户签字。现经核对，查明同意签订《重庆市物业服务合同》的业主人数没有过半，业委会没有尽到仔细审查的义务，向业主道歉。同意原告的诉讼请求，同意撤销决议。第三人天华物管公司陈述：本案是原告为了达到被告撤销合同的目的，故意制造对立而起诉。业委会与物管公司签订的《重庆市物业服务合同》不具有可撤销性，签订合同时业委会经过了公示商议等程序，此合同已生效，街道办事处也进行了见证，小区大部分业主按约履行了合同。业委会的决议没有损害任何业主的利益，物业服务费的价格远远低于周边小区，撤销决议会影响甚至损害其他大部分业主的利益。请求依法裁决。一审法院认为，我国《物权法》第七十六条第一款第（四）项及国务院《物业管理条例》第十一条第（四）项、第十二条规定，选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据我国《物权法》第七十八条第二款“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”以及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使”的规定，业主大会或者业主委员会作出的决定（可以采取集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式），如果存在侵害业主合法权益或违反了法律规定的程序情形，业主可以请求予以撤销，撤销权应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。2013年12月11日，满堂红业委会就拟与天华物管公司签订物管合同的事宜书面征求业主意见，2014年12月21日，满堂红业委会根据征求意见结果与天华物管公司签订了《物业服务合同》，天华物管公司亦实际实施物业管理至今。现徐建伟、郑丽花诉至法院要求撤销业主委员会与天华物管公司签订《物业服务合同》的决议，对其诉请评判如下：2013年12月11日满堂红业委会书面就签订物管合同的事宜征求业主意见，并依照征求意见的结果签订物业服务合同，表明满堂红业委会已作出了同意与天华物管公司签订《物业服务合同》的决议。关于此决议是否经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的问题。本案当事人均认可小区住户280户、写字楼12户、门面37户，该小区建筑面积为69000平方米，予以确定。针对2013年12月11日满堂红业委会书面征求业主意见的签字是否属实的问题，徐建伟、郑丽花举示了重庆市江北区物业专项维修基金管理中心记载的交纳大修基金业主名单以及“小区物业清册”名单予以佐证。本案没有反驳证据予以推翻，对此业主名单的真实性予以确定。按此分类审查：1、签字业主支付了大修基金的，以重庆市江北区物业专项维修基金管理中心记载的交纳大修基金业主名单进行比对核实。2、签字业主没有支付大修基金的，以“小区物业清册”业主名单进行比对核对。经审查，在支付了大修基金的业主范围内，“书面征求意见表”存在签字与登记业主不符的计37户（房号为：一单元6-1、6-2、6-3、7-2、8-2。二单元5-1、6-1。四单元1-1、1-2。五单元3-2、5-1、7-1。六单元3-3、4-1、5-6、6-1、6-2、7-5、10-6、14-2、14-3、16-6。七单元3-6、5-6、5-7、6-2、9-4、10-6、10-7、11-3、13-3、13-6、13-7、14-6、15-7、16-6、17-3）。在未支付大修基金的业主范围内，“书面征求意见表”存在签字与登记业主不符的计20户（房号为：一单元2-2、2-3。二单元3-3、8-2。三单元7-2。四单元7-2。六单元4-4、4-6、7-6、11-2、12-4、14-1、15-4、16-5。七单元7-4、14-3、14-4、16-4、17-1、17-2）。另，徐建伟、郑丽花主张有10户业主是他人代签，因签字业主名字与核实名单一致，没有业主到庭反驳，无法判定确系他人代签或非本人意愿，故此10户业主的签字应为有效，不能纳入签字不属实范围。未交纳大修基金的业主名单中，有4套房屋（二单元6-3、7-2、8-3，六单元4-5）有业主签字，满堂红业委会主张此4套是重庆洋河公司名下房产，均已出售他人。故此4套房屋，没有公司签字而为个人签名，存在合理性。在没有证据反映其个人签字不是业主的情况下，该院确定此4套房屋业主的签字有效，不纳入签字不属实范围。综上，在原有186户业主同意签订物业服务合同的签名中，有57户业主的签字不能确定为业主本人签字，即签字同意业主人数实为129户。该小区住户329户，即使考虑到有业主拥有一个以上专有部分的情形，签字同意业委会与天华物管公司签订《物业服务合同》的业主人数没有过半数。故，徐建伟、郑丽花主张业委会同意与天华物管公司签订《物业服务合同》的决议违反了法律规定的程序，有事实依据，该院予以确定。关于徐建伟、郑丽花撤销权的行使是否符合法律规定的问题。业主行使撤销权，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。徐建伟、郑丽花举示的2013年12月11日“书面征求意见表”，已经载明“业主大会与天华物管签订物管合同已公示”，本案庭审中，满堂红业委会也明确表示征求业主意见时，物业服务合同已进行了公示，且公示的物业服务合同与最后签订的合同内容一致。该院确定满堂红业委会作出的与天华物管公司签订《物业服务合同》的决议确已经过公示，徐建伟、郑丽花作为小区业主，应当知晓，其撤销权行使的期限应当从《物业服务合同》签订之日（2014年1月21日）起算一年。徐建伟、郑丽花于2014年12月10日向一审法院提交本案起诉状，未超过一年除斥期，符合法律规定。故，满堂红业委会作出的与天华物管公司于2014年1月21日签订《物业服务合同》的决议不符合法律规定的程序，徐建伟、郑丽花要求予以撤销，予以支持。但是，无论业委会作出的决议是否被撤销，不当然导致业委会基于该决议而与物业服务企业签订的《物业服务合同》被撤销，业委会作出的决议被撤销与《物业服务合同》无论在性质、主体、内容上均是完全不相同的。一审法院根据《物权法》第七十六条第一款第（四）项、第七十八条第二款、国务院《物业管理条例》第十一条第（四）项、第十二条及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决：撤销被告重庆市江北区满堂红家苑业主委员会作出的与第三人重庆天华物业管理有限公司物业管理分公司于2014年1月21日签订《物业服务合同》的决议。本案案件受理费80元，由被告重庆市江北区满堂红家苑业主委员会负担。宣判后，徐建伟、郑丽花不服一审判决，向本院上诉，上诉称：满堂红业委会关于在2014年1月21日与天华物管公司签订《物业服务合同》的决议，不符合法律规定的程度，侵害了全体业主的利益，该决议被撤销的同时，该合同应一并撤销。一审法院认为决议被撤销不当然导致基于该决议而签订的《物业服务合同》被撤销，未判决撤销该合同，处理错误。请求：撤销满堂红业委会于2014年1月21日与天华物管公司签订的《重庆市物业服务合同》。经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。本院认为，本案系徐建伟、郑丽花以满堂红业委会的决议违反法定程序、侵害其合法权益为由诉请撤销该决议，经审查，满堂红业委会作出的于2014年1月21日与天华物管公司签订《重庆市物业服务合同》的决议未取得所在小区占总人数过半数的业主同意，违反法律规定的程序，徐建伟、郑丽花诉请撤销该决议的请求符合法律规定，应予支持。但撤销业委会决议与撤销所签合同属不同法律关系调整，也是不同的诉讼请求，徐建伟、郑丽花在一审起诉中未提出撤销合同的诉讼请求，现其在二审中提出，本院不予审理。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人徐建伟、郑丽花的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人徐建伟、郑丽花负担。本判决为终审判决。审 判 长 罗登文代理审判员 刘 希代理审判员 王 兵二〇一五年十月二十六日书 记 员 梁 麟 微信公众号“”