（2015）鼓民初字第4913号

裁判日期: 2015-10-26

公开日期: 2015-12-19

案件名称

南京中原房地产中介有限公司与郭家胜、李健、李旭光居间合同一案的民事判决书

法院

南京市鼓楼区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

南京中原房地产中介有限公司,郭某甲,李某甲,李某

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第三十二条，第六十一条，第一百一十四条第一款，第四百二十四条，第四百二十六条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百三十四条

全文

南京市鼓楼区人民法院民事判决书（2015）鼓民初字第4913号原告南京中原房地产中介有限公司，组织机构购代码55550345-3，住所地南京市秦淮区中山东路90号华泰证券大厦7楼。法定代表人陆成，总经理。委托代理人扬帆，江苏致邦律师事务所律师。被告郭某甲，男，汉族，1975年8月3日生。被告李某甲，男，汉族，1957年12月24日生。被告李某，男，1990年8月22日生，汉族。被告李某甲、李某共同委托代理人李静，江苏宁嘉律师事务所律师。原告南京中原房地产中介有限公司（以下简称中原公司）诉被告郭某甲、李某甲、李某居间合同纠纷一案，本院于2015年7月24日立案受理后，依法由审判员朱大亮独任审判，并公开开庭进行了审理。原告中原公司委托代理人扬帆，被告郭某甲，被告李某甲、李某委托代理人李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中原公司诉称：2014年3月10日，经原告居间，被告郭某甲作为买方与卖方李某、李某甲及原告南京市鼓楼区东宝路11号临江新寓02幢2单元304室房屋共同签署了《房地产买卖中介合同》。中介合同签署后，被告以佣金过高为由，拒绝签订《佣金确认书》，2014年5月20日，被告配偶赵明乐与卖方私下签订了《南京市存量房交易合同》，并办理了过户手续。后经原告多次催告被告协商支付佣金未果。为维护原告的合法权益，原告现依据合同约定和相关法律提起诉讼，要求判令被告郭某甲支付佣金46320元，并判令三被告支付原告违约金50000元，本案案件诉讼费由被告负担。被告郭某甲辩称：一、房子被告没买，合同并未成立，实际买房人是被告的前妻，与被告无关；二、房子被告没买成，因为原告讲话不算话，在看房的现场问原告业务员中介费是多少，原告业务员称中介费为23000元，被告称中介费给付20000元就成交，原告表示同意，所以才至原告公司店面签订合同，签订合同时先签订了一部分合同，最后签佣金确认书时，上面载明的金额不对，故就未签订，因此应当是原告违约在先，导致合同未签完整，原告就终止服务了，被告并不存在违约，不应当承担责任。被告李某甲、李某共同辩称：一、2014年2-3月期间，两被告将自己的自有房屋委托中介进行出售，当两被告寻找购买人时，原告作为中介机构承诺不要求两被告支付任何的服务中介费，因此两被告才同意将房屋信息放在原告处，让其对外进行出售；二、两被告在本次买卖过程中并不存在任何违约的情况，两被告无须向原告支付任何的违约金，原告要求两被告支付违约金缺乏法律依据，同时根据双方签订的合同第九条第二款的约定，由于原告并不需要两被告支付任何的中介服务费，所有两被告并不存在与他人串通损害原告利益的情况，且原告没有不继续履行合同，事后的确与被告郭某甲及其妻子达成了买卖意向，至于买卖合同成立后中介服务费买方是否已支付及支付多少与两被告无关，两被告对此也不知情，且原告主张的违约金完全不合理，该数字过高，缺乏法律依据。综上，请求依法驳回原告对两被告的诉讼请求。经审理查明：2014年3月10日，经中原公司居间服务，郭某甲（乙方）、李某、李某甲（甲方）与中原公司（丙方）三方签订《房地产买卖中介合同》一份，约定由甲方将鼓楼区东宝路11号临江新寓02幢2单元304室的房屋（以下简称临江新寓304房屋）出售给乙方，房屋售价为1930000元，委托事项为：1、丙方为甲乙双方提供房地产交易相关政策、登记制度、税费、市场行情咨询；2、接受甲、乙双方的委托，就房产交易一事，促进甲乙双方签订《南京市存量房交易合同》（经济机构版）。三方约定：甲方除了保证出售房屋权属真实、协助办理过户手续等义务外，需按合同约定按期支付佣金和服务费；乙方的义务为按照《南京市存量房交易合同》（经纪机构版）中约定的房款支付方式及期限，支付房款，并根据合同约定的委托、服务事项，按时支付佣金和服务费用；丙方的义务为认真履行甲、乙方委托的事项，亲自完成甲、乙方委托办理的其他服务。丙方派姜言玲经纪人负责该房产的居间活动，在委托期限内办理所委托的事项。根据专业知识及工作经验，丙方将所了解的标的情况如实告知委托人，及时将委托事项办理的进展情况向委托人通报。对委托人个人资料予以保密，未经委托人同意，不得向他人泄露。处理委托事务取得的财产，应当及时转交委托人。出示国家规定的收费标准及收取相关费用的依据。三方在佣金、代办费支付标准及方式中约定两种方式：1、丙方完成本合同约定的甲、乙双方委托事项的，甲、乙双方应分别按照《佣金确认书》上的约定各自向丙方支付佣金；2、丙方促成甲、乙双方签订本合同的，甲、乙双方应分别向丙方支付确认的佣金（详见《佣金确认书》）。但三方在签订此买卖中介合同时，并未对适用何种方式及标准作出约定。另，三方在违约责任部分约定甲、乙方有下列情形的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同或毁约的；2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；3、相互或与他人串通，损害丙方利益的；4、未能按合同约定支付佣金和服务费的；5、其他造成丙方无法完成委托事项的行为。而如存在违约行为的，应当按照5万元的违约金分别支付给各守约方。违约方给各守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。除此约定外，双方签订补充协议，针对于意向金、定金、追加定金、房款支付、交房及尾款、办理过户、户口迁出等均作出补充约定。三方签订上述《房地产买卖中介合同》后，并未签订佣金确认书，对此双方产生争议，中原公司称业务员当时按照房款的2.4%收取，可以考虑适当的减免，但是减免的幅度有限，因双方对佣金数额产生差异，致使双方没有谈成。郭某甲称当时与中原公司业务员谈妥收取佣金20000元，减免3000元，但是签订合同后，在签佣金确认书时佣金确认书载明的为23000元，因此其认为中原公司违约在先，故未签署佣金确认书。李某、李某甲称中原公司与郭某甲约定中介服务费为2.3万元，由于郭某甲认为过高，提出按2万元收取，其后不得知什么原因双方未能谈妥。2014年5月20日，李某、李某甲与案外人赵明乐签订《南京市存量房交易合同》（自行交易版）一份，约定李某甲、李某将临江新寓304房屋出售给赵明乐，价款为1010000元。双方签订此存量房交易合同后于2014年6月11日办理了产权过户手续，现该房屋登记于赵明乐名下。对此，李某甲、李某称因郭某甲与中原公司关于佣金并未协商一致，后来郭某甲私下与其联系，并称其二人本就打算卖房子，也无需支付中介费用，所以就自己沟通，签订合同时是赵明乐自己来签订，当时以为其与郭某甲为夫妻关系，就没有通过中介公司，双方之间不存在恶意串通的行为。而郭某甲称其在因与中原公司关于佣金问题未达成一致后，因此事与赵明乐离婚，后赵明乐自己去买的房子，与其无关。另查明，郭某甲与赵明乐于2002年8月6日登记结婚，于2014年4月15日登记离婚，又于2014年7月22日登记结婚。以上事实，由双方当事人当庭陈述、原告中原公司提交的房地产买卖中介合同、南京市存量房买卖合同、房屋登记薄、房屋土地证及产权证、婚姻登记查询信息、存量房交易类登记申请书、收款收据等证据以及本院庭审笔录予以证实。本案争议焦点为：一、原、被告双方签订的《房地产买卖中介合同》是否成立；二、如该买卖中介合同成立并有效，关于佣金系如何约定以及数额如何认定；三、三被告是否存在违约行为，如存在，违约责任应如何认定，即佣金及违约金应当如何支付。本院认为：当事人对自己的主张，有责任提供证据。现本院对本案双方所争议问题分别评判如下：关于第一个争议问题。本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，原、被告双方所签订的《房地产买卖中介合同》自其双方当事人在该买卖中介合同上签字时，合同已成立，虽三方未对佣金进行明确的约定，但并非可据此否认此合同已然成立的事实，故对郭某甲辩称的此买卖中介合同未成立的意见不予采纳。另依法成立的合同自成立时生效，该买卖中介合同的签订系当事人真实意思表示，且不违法法律法规强制性规定，应合法有效。关于第二个争议问题。本院认为，中原公司作为专业的房地产中介服务机构，在其促成三方买卖中介合同签订过程中，本应使得在佣金已经协商一致的情况下才会签订买卖中介合同，且在中原公司提供的文本合同中已约定佣金的支付方式及标准，其本可在买卖中介合同中明确以何种方式及标准进行支付，进而降低三方履行合同的风险。但事实并非如此，中原公司在买卖中介合同中表述佣金以佣金确认书的方式另行确认，结果在本案中也确因此才使双方对佣金数额产生争议，进而导致了在买卖中介合同已经签订的情况下，佣金确认书未能签订，对此，中原公司作为专业的房地产中介服务机构应承担不利的法律后果，故而在中原公司未能提供证据证明佣金约定的过程，且双方对此又未能达成补充协议的情况下，不能依其主张的所谓售房款的2.4%作为佣金数额。但是，中原公司确实促成了买卖中介合同的订立，且三方之间必然存在就佣金协商的过程，现据三被告所述经过，佣金数额争议点在20000元与23000元，此应视为郭某甲的自认。而如上述，中原公司对如今现状应当承担不利后果，故再结合中原公司的诉讼主张，应认定三方关于佣金的约定为郭某甲支付佣金，李某、李某甲无需支付佣金，该佣金数额现认定为20000元为宜。关于第三个争议问题。本院认为，居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，对居间人的报酬没有约定或者约定不明确的，可以补充协议，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，如还不能确定的，根据居间人的合理劳务确定。本案中，郭某甲辩称因未与中原公司就佣金达成一致该买卖中介合同未成立，所以无需支付佣金，更无需支付违约金，但郭某甲在与李某甲、李某及中原公司签订《房地产买卖中介合同》时与赵明乐系夫妻，赵明乐虽未在此合同中签字确认，但也参与了合同订立的过程，且据李某甲、李某陈述其在与赵明乐订立《南京市存量房交易合同》过程中也系与郭某甲进行联系，而再结合郭某甲、赵明乐离婚、复婚的时间及经过，可以确定赵明乐得知李某甲、李某的相关出售房屋信息系基于中原公司居间服务而来，事实上，中原公司确实向郭某甲提供了订立合同的机会，也确促成了合同成立，而其后郭某甲未能依照买卖中介合同的约定履行其义务，应视为违约，故对郭某甲此辩称意见不予采纳。但基于此，并不能证明李某甲、李某存在与郭某甲恶意串通的情形，且李某甲、李某的售房信息系公开委托的，并非单独委托中原公司，所以据中原公司现提交的证据无法证明李某甲、李某存在违约的情形。故中原公司虽为促成房屋买卖合同尽了相应的告知及中介的义务，但并未促成《南京市存量房买卖合同》的签订，因此中原公司仅仅部分履行合同确定的义务，而且在此买卖中介合同中，中原公司的实际产生的损失也就是佣金费用，此合同中所约定的违约金数额明显过高并不合理，故对此买卖中介合同中约定的违约金条款应与佣金费用一并综合认定为宜。根据公平及诚实信用原则，综合中原公司实际履行情况及郭某甲违约情形，酌定郭某甲支付中原公司佣金即居间报酬为12000元，而再结合中原公司的实际损失、兼顾合同的履行情况以及郭某甲的过错程度，郭某甲应当支付2400元的违约金为宜。对于中原公司其他的诉讼主张，不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十一条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郭某甲于本判决生效之日起十五日内支付原告南京中原房地产中介有限公司佣金12000元、违约金2400元，合计14400元；二、驳回原告南京中原房地产中介有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2208元，减半收取1104元，由被告郭某甲负担204元，原告南京中原房地产中介有限公司负担900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审　判　员　　朱大亮二〇一五年十月二十六日见习书记员　　陈天忆搜索“”