（2015）沪一中民二（民）终字第2983号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2015-11-17
案件名称
上海市徐汇区百龙小区业主委员会诉上海徐体物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第2983号上诉人（原审被告、反诉原告）上海市徐汇区百龙小区业主委员会。负责人＊＊＊，主任。委托代理人＊＊＊。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海徐体物业管理有限公司。法定代表人＊＊＊，董事长。委托代理人＊＊＊。委托代理人＊＊＊。上诉人上海市徐汇区百龙小区业主委员会因物业服务合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第1869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审经审理查明，上海徐体物业管理有限公司（以下简称徐体物业公司）与上海市徐汇区百龙小区业主委员会（以下简称百龙小区业委会）于2006年5月21日签订《物业服务合同》，约定徐体物业公司为百龙小区业委会所在的百龙小区（东至龙吴路，南至百色路，西至金岛温莎酒店，北至港口新村）提供物业管理服务。委托管理期限为3年，自2006年5月1日起至2009年4月30日止。合同约定，高层电梯水泵运行费由徐体物业公司按建筑面积人民币（下同）0.55元／月·平方米向业主收取（其中0.15元由业主直接支付；0.40元在维修资金中支付，若业主无法在维修资金中支付0.40元时，则应直接支付0.55元）。房屋共用部位、公共设备、设施、公共设施的维修、养护费用由物业管理区域的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担，在物业维修基金中列支或直接向业主收取。2010年1月1日，徐体物业公司（乙方）与百龙小区业委会（甲方）再次签订《物业服务合同》，约定：甲方将百龙小区委托乙方实行物业管理，物业管理期限为3年，自2006年5月1日起至2009年4月30日止。高层电梯水泵运行费由乙方按建筑面积0.55元／月·平方米向业主收取（其中0.15元由业主直接支付；0.40元在维修资金中支付，若业主无法在维修资金中支付0.40元时，则应直接支付0.55元）。房屋共用部位、公共设备、设施、公共设施的维修、养护费用由物业管理区域的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担，在物业维修基金中列支或直接向业主收取。原审另查明，徐体物业公司管理期间，百龙小区业委会通过公房售后维修基金分摊分两次向徐体物业公司分别支付小修养护费59，787.56元和111，877.38元。徐体物业公司撤出小区后，百龙小区业委会于2012年6月8日向徐体物业公司出具欠款证明一份，内容为：“百龙小区小修养护费、设备运行费及工程款结算193，816.66元减已付111，877.38元尚欠81，939.38元大写：捌万壹仟玖佰叁拾玖元贰角捌分”。落款处盖有“上海市徐汇区百龙业主大会”公章。2011年11月15日，徐体物业公司、百龙小区业委会与甲公司（以下简称甲公司）就百龙小区＊号4室及＊号01室、04室和＊号03室污水管改造工程签订《工程合同书》，约定工程总价10，458元。徐体物业公司至今未向甲公司支付该笔工程款。原审审理中，徐体物业公司请求判令百龙小区业委会支付欠款81，939.38元。百龙小区业委会辩称，对徐体物业公司所诉款项的组成及金额不持异议，但是根据合同及法律，百龙小区业委会不欠徐体物业公司款项，不应该向徐体物业公司支付小修养护费；污水管道改造工程属于业主个人项目，不应由维修基金支付；设备运行费按规定不应向一楼业主收取；故不同意徐体物业公司的诉请。百龙小区业委会同时提起反诉，请求判令徐体物业公司返还小修养护费171，664.94元。徐体物业公司辩称，小修养护费是根据物业服务合同约定收取的，按每月每平方米0.20元计算，2010年之前的小修养护费百龙小区业委会都是与徐体物业公司结算的，2010年后百龙小区业委会就不结算了。故不同意百龙小区业委会的反诉诉请。原审认为，双方对讼争款项的组成和金额并没有异议，故本案双方的争议焦点在于百龙小区业委会是否应当向徐体物业公司支付小修养护费、设备运行费及工程款。双方签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示且于法不悖，当属合法有效，双方应恪守履行。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。合同第二十六条“房屋共用部位、公共设备、设施、公共设施的维修、养护费用由物业管理区域的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担，在物业维修基金中列支或直接向业主收取”约定了小修养护费的内容，百龙小区业主大会出具的欠款证明亦认可了小修养护费，故徐体物业公司依据合同约定和欠款证明向百龙小区业委会主张小修养护费，理由正当，予以支持。合同约定高层电梯水泵运行费0.55元／平方米，其中0.15元按平方由业主自付，0.40元按平方从维修基金中支付。徐体物业公司据此要求百龙小区业委会支付设备运行费具有合同依据，予以支持。设备运行是整个小区正常有序使用的基础，合同中关于设备运行费的约定针对的是小区所有业主，并未对底层业主作为特别约定，且该约定并未违反法律、行政法规的强制性规定，故百龙小区业委会关于底层业主无需缴纳设备运行费的辩论意见无合同及法律依据，难以采纳，对徐体物业公司向百龙小区业委会主张设备运行费的诉请，予以支持。关于污水管改造工程款，徐体物业公司只提供了工程合同书，合同书中付款办法的相关内容均被划去，且徐体物业公司自认没有与施工单位结算工程款，故其该项诉请无事实及合同依据，不予支持。关于百龙小区业委会的反诉请求，百龙小区业委会已向徐体物业公司支付小修养护费111，877.38元，且百龙小区业主大会在本次维修基金支付费用分摊清单汇总表上对该笔款项进行了签章确认，业主委员会作为业主大会的执行机构，应当遵守执行业主大会的决定，百龙小区业委会关于业主大会签章没有相关人员签字而否认其效力的意见，难以采纳，故百龙小区业委会要求徐体物业公司退还已支付的小修养护费的诉请，缺乏事实及法律依据，不予支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二○一五年八月十八日作出判决：一、上海市徐汇区百龙小区业主委员会于判决生效之日起十日内向上海徐体物业管理有限公司支付小修养护费、设备运行费共计71，480.71元；二、驳回上海徐体物业管理有限公司其余诉讼请求；三、驳回上海市徐汇区百龙小区业主委员会的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计924元，反诉案件受理费减半收取计1，866元，合计2，790元，由上海徐体物业管理有限公司负担118元，上海市徐汇区百龙小区业主委员会负担2，672元。判决后，百龙小区业委会不服，上诉于本院，诉称：徐体物业公司向百龙小区业委会索要小修养护费就应当出具相关凭证。徐体物业公司主张按0.20元／平方米／月的标准计算小修养护费，剥夺了业主和业主委员会的监督权而属违法。徐体物业公司提供的欠款证明系百龙小区前业委会成员受胁迫下出具，其只有业主大会的公章和日期而没有经办人的签名，故不应予以认定。此外，根据对上海市居住物业管理条例相关条文的解释规定，住宅底层业主不承担电梯运行费，此是行政法规的强制性规定。根据徐体物业公司提供的证据，百龙小区底层业主被徐体物业公司多年收取运行费，原审法院无视该违法收费行为并对徐体物业公司的相关诉请予以支持，显属错误。故请求二审法院撤销原判，依法改判驳回徐体物业公司的原审全部本诉诉请、支持百龙小区业委会的原审反诉诉请。被上诉人徐体物业公司辩称：其是按照合同约定与百龙小区业委会进行结算，原审判决正确，故不同意百龙小区业委会的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院认为，百龙小区业委会的主要上诉理由，一是小修养护费应按实结算，二是底层业主不应承担电梯运行费，故徐体物业公司收取的部分设备运行费存在违法情形，对此，因徐体物业公司系根据双方物业合同的相关约定以及百龙小区业主大会出具的欠款证明主张该两项费用，而此并不存在违反法律、行政法规的效力强制性规定的情形，百龙小区业委会虽然称涉案欠款证明系其方在受胁迫情形下所出具，但对此并未提供相应证据予以证明，故原审法院根据在案证据判决支持徐体物业公司要求百龙小区业委会支付小修养护费、设备运行费的相关诉请并驳回百龙小区业委会的原审反诉诉请，并无不当，本院对此予以维持。百龙小区业委会的上诉请求，缺乏充分的事实依据和法律依据，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币3，453元，由上诉人上海市徐汇区百龙小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长 张薇佳审判员 盛伟玲审判员 唐建芳二〇一五年十月二十六日书记员 莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 百度搜索“”