（2015）南民一初字第01651号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2016-04-29
案件名称
张迎旗与滁州瑶海物业服务有限公司、杨兴安物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
滁州市南谯区人民法院
所属地区
滁州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张迎旗,滁州瑶海物业服务有限公司,杨兴安
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民一初字第01651号原告：张迎旗，1963年8月26日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。委托代理人：昌德晶，安徽会峰律师事务所律师。被告：滁州瑶海物业服务有限公司，住所地安徽省滁州市南谯区。法定代表人：贺家水，该公司董事长。委托代理人：王伟，该公司员工。被告：杨兴安，1965年3月2日出生，汉族，个体户，住安徽省滁州市琅琊区。原告张迎旗与被告滁州瑶海物业服务有限公司（以下简称瑶海物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月30日立案受理后，依原告张迎旗的申请，追加杨兴安为本案被告参加诉讼。本案依法由审判员龙云宏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张迎旗的委托代理人昌德晶，被告瑶海物业公司的委托代理人王伟，被告杨兴安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张迎旗诉称：20112年1月23日，原告与被告瑶海物业公司签订《委托经营合同》，原告将其所有的位于滁州市紫薇南路1559号（瑶海农机大市场）9幢5号商铺，委托被告瑶海物业公司对外进行租赁经营，委托期限从2011年10月1日起至2017年9月30日止，自2014年10月1日至2017年9月30日止三年内，原告所享有的租金收益为被告瑶海物业公司实际出租期间的全部租金收入，被告瑶海物业公司向原告支付租金的结算期为每个季度末的十个工作日内。2011年12月29日，被告瑶海物业公司与被告杨兴安签订《房屋租赁合同》，将原告房屋租赁给被告杨兴安使用，租赁期自2012年1月1日至2017年12月31止，第一年至第三年的月租金为10元／平方米，自第四年起月租金为11.5元／平方米，而被告瑶海物业公司却未能按《委托经营合同》约定，支付原告自2014年10月起的房屋租金。为此原告诉至法院，请求判令两被告立即支付原告房屋租金9034.74元，并自2015年7月1日起按每天35元支付原告房屋租金，直至被告向原告交付房屋之日止。被告瑶海物业公司辩称：1、我公司在房屋租赁期间未实际收到租金，我公司无义务支付委托经营房屋租金，不构成违约。2、原告与被告属于委托合同关系，原告未收取租金可诉请房屋承租人。综上请求驳回原告诉请。被告杨兴安辩称：我与原告无任何关系，我不知道我承租的房屋是原告的，如果知道承租的房屋是原告的，我也不会承租这个房屋。我不同意原告的诉请。如果和原告换个角度，原告是我的话也不会同意这个请求的。经审理查明：2011年1月23日，原告作为甲方与作为乙方的被告瑶海物业公司签订一份《市场经营管理合同》，原告将其从滁州瑶海农机大市场开发有限公司处购买位于滁州瑶海农机大市场9号楼5号商铺（建筑面积均为91.26平方米），委托乙方经营管理，该合同约定：“1、乙方全权负责该商铺所在市场的整体运营和管理，由乙方自主制定市场经营方案和管理标准，引进先进的市场管理理念、管理模式和管理方法，并在法律规定的范围内进行统一规划、统一招商和统一物业管理等，从而提升被委托的商业项目的整体品牌形象、行业地位和物业价值，促进市场长期稳定发展和繁荣；2、甲方授权乙方代表甲方签署商铺租赁合同并代为收取租金；3、委托期限自该商铺《商品房预售合同》中约定的房屋交付之日起陆年内，即自2011年10月1日起至2017年9月30日止；4、自2011年10月1日起至2014年9月30日止的三年内，甲方商铺在上述三年的租金收益为其总房款24%，该租金收益已在甲方签订《商品房预售合同》时从该商铺总房款中一次性冲抵，乙方不再另行支付；自2014年10月1日起至2017年9月30日止的三年内，甲方所享有的租金收益为乙方实际出租期间内的全部租金收入，并由乙方在收到承租人所支付的租金后以现金方式支付甲方；5、乙方向甲方支付租金的结算期为每个季度末的十个工作日内，届时乙方将承租人实际所支付的租金按照本合同约定方式及时、足额支付给甲方；6、乙方有义务代为收取租金，按时足额向甲方支付委托期内已出租商铺的已收取的承租人的租金。乙方同时应依法向拖欠租金的租户进行追缴，保障甲方的合法权益”。2011年12月29日，两被告签订了一份《房屋租赁合同》，被告杨兴安承租包括诉争房屋在内共计14间房屋，该合同约定：1、租赁期限自2012年1月1日起至2017年12月31日止，共计6年；2、第一年至第三年的月租金为10元／平方米，自第四年开始，上述月租金标准每年环比增长15%，即第四年的月租金为11.5元／平方米，第五年的月租金为13.2元／平方米，第六年的月租金为15.2元／平方米。根据优惠政策，瑶海物业公司免除杨兴安第1、年、第2年、第3年各6个月的租金……。合同签订后，被告杨兴安支付了2012年1月1日至2012年12月31日间的租金及物业费，2014年10月瑶海物业公司起诉杨兴安要求其支付2013年1月1日至2014年12月31日期间的租金与物业费，本院（2014）南民一初字第01759案判决杨兴安支付瑶海物业公司2013年1月1日至2014年12月31日间的租金及物业费，该判决现已生效。因原、被告就委托经营期间诉争房屋租金收益及履行问题产生纠纷，双方协商未果，原告诉请来院。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。原告张迎旗与被告瑶海物业公司签订的《市场经营管理合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。合同签订后，原告作为房屋所有权人将涉案房屋交给被告瑶海物业公司经营管理，被告瑶海物业公司按约应向原告支付租金，至于涉案房屋的实际承租人杨兴安未按约支付瑶海物业公司租金，瑶海物业公司完全可依双方的租赁合同向杨兴安主张，而原告与杨兴安之间并无合同关系，杨兴安对原告也无合同义务，原告无权突破合同的相对性而直接要求杨兴安支付租金，因此被告瑶海物业公司关于杨兴安至今未支付租金、其公司也没有支付原告租金义务的辩称，本院不采纳；现原告张迎旗参照杨兴安承租的租金标准要求被告瑶海物业公司支付自2014年10月起至2015年6月的租金9034.74元，本院支持，此后的租金本案暂不处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告滁州瑶海物业服务有限公司于判决生效后五日内支付原告张迎旗租金人民币9034.74元；二、驳回原告张迎旗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨兴安负担15元，被告滁州瑶海物业服务有限公司负担10元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员 龙云宏二〇一五年十月二十六日代理书记员 马茂丽附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 微信公众号“”