（2015）侯民初字第2796号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2016-05-30
案件名称
陈序斌与陈珠仙租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
闽侯县人民法院
所属地区
闽侯县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈序斌,陈珠仙
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第二百二十四条第一款，第六条，第八条第一款，第六十条第一款
全文
福建省闽侯县人民法院民 事 判 决 书（2015）侯民初字第2796号原告陈序斌，男，1975年9月14日出生，汉族，住福建省寿宁县。委托代理人李龙健、王林，福建亚嘉律师事务所律师。被告陈珠仙，女，1962年10月1日出生，汉族，住福建省闽侯县。委托代理人胥萍，福建名仕律师事务所律师。原告陈序斌与被告陈珠仙租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月14日立案受理后，依法由审判员林妍适用简易程序于2015年9月30日公开开庭进行了审理。原告陈序斌委托代理人李龙健律师，被告陈珠仙委托代理人胥萍律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈序斌诉称，2014年7月30日，原被告双方签订协议，由被告将座落于闽侯某店面出租给原告经营使用。承租期间自2014年8月1日至2016年12月31日止，其中2014年8月1日至2015年12月31日每月租金为3500元，2016年1月1日至2016年12月31日每月租金为3800元。合同签订之日，原告依约向被告支付了承租店面的押金30000元整。合同签订之后，原告依约逐月向被告支付了当月的租金，并一直向被告索要店面所有权证书等材料办理经营所需的营业执照、食品流通许可证等，但被告一直无法提供，在原告无法办理相关许可证明的情况下，导致原告82箱啤酒被闽侯县食品药品监督管理局没收，并被处以20000元的罚款，最终导致原告无法正常经营。综上所述，原告认为，被告不按协议约定提供相关材料给原告办理各类证照，已经构成违约，严重损害了原告的合法权益。故依法向贵院提起诉讼，请求法院判决：1、请求确认原被告于2014年7月30日签订的“承包协议”属于无效协议；2、依法判令被告向原告退还承租涉案店面的押金人民币30000元整；3、依法判令被告向原告支付因被告原因无法办理营业执照、食品流通许可证等证照而被闽侯县食品药品监督管理局处罚的罚款人民币20000元；4、依法判令被告向原告支付被没收的啤酒价款4646元；5、依法判令被告向原告支付违约金人民币150000元；6、本案诉讼费由被告承担。7、请求判令被告向原告退还原告向其多支付的租金人民币16750元。被告陈珠仙辩称，一、答辩人与原告签订的《承包协议》实质上系房屋租赁合同，该合同是双方经过友好协商签订的，双方意思表示真实，且内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，因此是合法有效的。1、原告与答辩人于2014年7月30日签订的《承包协议》内容实质涉及的是店面的租赁法律关系，因此，该合同性质上属于房屋租赁合同。2、《承包协议》是原告与答辩人双方友好协商签订的，是双方的真实意思表示。3、在闽侯地区，众所周知，某某副食品批发市场是福州市重点建设项目，是政府规划、引导建设的专业性市场，其建设方是福州某某实业有限公司，该市场的所有权、经营权归属于福州某某实业有限公司。答辩人于2013年11月22日与福州某某实业有限公司签订《房屋租赁协议》，依法取得了案涉店面的租赁房屋使用权，租赁期限至2016年12月31日。在房屋租赁期间，答辩人将案涉店面转租给原告作为店面经营使用，并未违反法律、行政法规的禁止性规定，因此，双方签订的《承包协议》是合法有效的。二、原告在《承包协议》签订后，从未要求答辩人提供任何“相关材料”，答辩人亦从未听说过原告曾申请办理营业执照、食品流通许可证等各类经营证照。原告亦未提供任何证据证明其曾经向有关行政管理部门申请办理营业执照、食品流通许可证。原告所谓“合同签订之后，一直向答辩人索要店面所有权证等材料办理经营所需要的营业执照、食品流通许可证等”完全不属实。三、某某副食品批发市场是福州某某实业有限公司出资建设的，至今没有办理产权证，当地行政管理部门在办理工商登记申请时，并不要求提供租赁房屋的所有权证，只要求提供经福州某某实业有限公司确认的产权证明即可。所以，原告所谓“其因缺乏产权证无法办理工商营业执照”的主张根本不属实。四、《承包协议》并未约定答辩人必须提供店面所有权证给原告。而且，答辩人不是案涉店面房屋的所有权人，根本不可能有房屋所有权证，所以，答辩人是不可能在《承包协议》中约定答辩人应当提供房屋所有权证的，原告主张《承包协议》第六条约定的“甲方需提供相关材料给乙方办理各类证照”中的“相关材料”包括《房屋所有权证》明显缺乏事实依据。因此，原告主张“答辩人未提供房屋所有权证，构成违约，应赔偿其损失15万元”明显缺乏事实与法律依据，应予以驳回。另需要说明的是，无论答辩人是否提供“相关材料”，均不会影响原告在租赁期间对店面的占有、使用，对原告亦不会造成任何经济损失，《承包协议》第六条约定的“15万元违约赔偿金”明显过高，假设答辩人有违约行为，应当按照原告实际受到的因违约行为所产生的经济损失予以赔偿。五、原告无证据证明其已依法缴纳了行政处罚款20000元，即其未能证明其有20000元的“经济损失”。另外，原告“啤酒”被食品药品监管部门没收的原因是其未在产品上贴中文标识，与租赁店面的使用无任何关联性。所以原告提出的相关赔偿请求显属无理。六、答辩人作为店面出租人，并不负有为承租人申请办理各类证照的义务，亦不承担保证承租人取得各类证照、守法经营的责任。原告作为店面承租人，在租赁店面内守法经营是其应承担的法定义务，其违反有关行政管理规定违法经营，受到有关行政管理部门的行政处罚，是其自主的违法行为导致的结果，与答辩人无关。原告要求答辩人对原告因自己行政违法行为所产生的行政法律责任承担损害赔偿责任，明显缺乏法律依据，其请求应予以驳回。七、关于押金。原告缴纳的押金是原告的履约保证金，用以担保其按约履行合同义务，其中包括按约支付租金。原告于2015年4月起至今未再支付任何房屋租金，在租赁合同未解除的情况下，其拖欠租金的行为已明显构成违约，根据《承包协议》第2条第（1）款约定，答辩人有权提前解除合同，收回店面并追回所欠税费及滞纳金，押金不予退还。答辩人已于2015年9月书面通知原告解除合同，扣收押金，并要求付清拖欠租金。因此，原告在违约且未付清拖欠租金的情况下，其无权主张返还押金30000元。八、关于合同效力的问题，并未违反法律的禁止性规定。综上所述，原告主张“答辩人未提供房屋所有权证，构成违约”的事实不属实，其要求答辩人承担各项违约赔偿请求，缺乏事实与法律依据，应予以驳回。原告陈序斌为支持其主张，向法庭提供以下证据：证据一、承包协议，证明：1、证明原被告双方于2014年7月30日签订承包协议，由被告将座落于闽侯某号店面承租给原告经营使用，承租期间自2014年8月1日至2016年12月31日，其中2014年8月1日至2015年12月31日每月租金为3500元，原告要在本协议签订之日起支付给被告承租押金30000元整之事实；2、证明在承租期间，被告应确保该店铺使用期间无争议纠纷，被告需提供相关材料给原告办理各类证照。协议期间原告不得中途违约收回该店铺或干预骚扰原告正常营业。被告如有违反以上约定应无条件赔偿原告押金五倍（壹拾伍万元整）作为原告损失赔偿，退还押金终止协议；证据二、借记卡账户历史明细清单，证明：1、证明原告于2014年7月30日通过堂兄弟陈某某账户按照协议约定向被告支付押金30000元及2014年8月份的租金3500元；2、证明原告依约逐月向被告支付了相应的租金，履行了自己的合同义务；证据三、行政处罚决定书、证据四、扣押决定书、证据五扣押物品清单，共同证明1、证明因被告无法提供店面相关材料给原告办理相关证照，导致原告82箱啤酒被闽侯县食品药品监督管理局没收，并被处以罚款20000元之事实。2、证明被没收的啤酒为55元／箱的14箱，57元／箱的68箱，共计啤酒价款为4646元之事实。被告向本院提交了如下证据：证据一、房屋租赁协议，证明被告对涉案租赁房屋享有合法的使用权；证据二、经营场所产权证明、个体工商户字号名称预先核准通知书，证明房屋所有权证并不是申请办理工商营业执照的必须材料；证据三、EMS快递单、发票、解除合同通知书，证明在原告提起解除合同诉讼后，因原告拖欠租金，被告于2015年9月15日向原告发出解除合同通知书。被告对原告证据的真实性均无异议，但对证据1、3-5的证明对象有异议。原告对被告证据1、3的真实性没有异议，但对被告证据的证明对象均有异议。本院认为，原告证据的真实性可以确认。被告证据提供了原件供核对，被告证据的真实性可以确认。经审理查明，2013年11月22日，被告陈珠仙与福州某某实业有限公司签订了《房屋租赁协议》，租赁期限为2014年1月1日至2016年12月31日。2014年7月30日，原告与被告签订了《承包协议》，承包期限为2014年8月1日至2016年12月31日。2015年2月10日，闽侯县食品药品监督管理局向原告作出了侯食药监南查扣（2015）某号《查封（扣押）决定书》及扣押物品清单。2015年4月10日，闽侯县食品药品监督管理局向原告作出（侯）食药监南罚（2015）某号《行政处罚决定书》。2015年7月21日，原告陈序斌缴纳了20000元罚款。2015年8月14日，原告诉至法院并提出依法判令解除原被告签订的《承包协议》等诉讼请求。2015年9月30日，原告当庭变更诉讼请求为要求确认原被告签订的《承包协议》无效及新增要求被告退还原告多支付的租金人民币16750元。本院认为，原告陈序斌认为被告陈珠仙将其从福州某某实业有限公司处租赁来的租赁物在未经福州某某实业有限公司许可的前提下擅自转租给原告陈序斌的行为，违反了被告陈珠仙与福州某某实业有限公司签订的《房屋租赁协议》第六条“租赁期间，乙方不得将租赁物转租、转借他人……”的规定，因此原告主张其与被告陈珠仙签订的《承包协议》应属无效。本院认为，原被告签订的《承包协议》实为房屋租赁合同。在没有其他无效原因存在的情况下，未经出租人同意的房屋转租合同有效。首先，无效合同是指法律行为当然、自始、确定的无效，合同的无效不因时间的经过而发生改变，确认无效的请求也不受诉讼时效规则的限制，而根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，6个月的异议期满后，是否经出租人同意就不再成为影响转租合同效力的因素。本案中，六个月的异议期已满，是否经出租人福州某某实业有限公司同意就不再成为影响转租合同效力的因素。其次，未经出租人同意的转租不属于《合同法》第52条所列的无效事由。《合同法》第224条第2款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定合同无效的，人民法院不予支持。”可见，对于承租人未经出租人同意转租的，法律的规定均系为出租人设定的救济途径并非为次承租人设定的救济途径。因此，本院对原告要求确认原被告签订的《承包协议》系无效协议的诉讼请求不予支持。原告陈序斌之所以会被行政处罚，其原因是未取得食品流通许可证从事销售无中文标签预包装啤酒违反了相关法律规定而被处罚的。根据国家工商行政管理总局颁发的《食品流通许可证管理办法》第十条的规定，其中并未规定需要产权证书才能办理食品流通许可证，而且原告也未提供证据表明其有向被告要求提供各种所需的材料用于办理食品流通许可证，因此原告未能举证证明被告未依约履行协议。原告既诉请确认协议无效又主张按协议追究原告违约责任，此二项诉请系前后矛盾。故本院对原告要求被告支付150000元违约金的主张不予支持。鉴于原被告签订的《承包协议》的有效性，本院对原告要求被告退还30000元押金及多支付的租金人民币16750元的诉讼请求不予支持。原告被闽侯县食品药品监督管理局罚款人民币20000元及没收啤酒的事实系因被告未取得食品流通许可证从事销售无中文标签预包装啤酒违反了相关法律规定而引发的，原告又未能举证证明其未取得食品流通许可证系被告导致且啤酒的进货价格又没有相应的发票证据予以证明，故本院对原告的上述诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告陈序斌的诉讼请求。本案案件受理费4621元，因适用简易程序审结，减半收取为2310.5元，由原告陈序斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判员 林妍二〇一五年十月二十六日书记员 高芳本案适用法律条文和申请执行提示《中华人民共和国合同法》第六条【诚实信用原则】当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 来自：