（2015）鄂麻城民一初字第01160号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2015-12-28
案件名称
黄冈市东方运输集团麻城宇通股份有限公司与陈文章租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
麻城市人民法院
所属地区
麻城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄冈市东方运输集团麻城宇通股份有限公司,陈文章
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条，第二百三十二条，第九十七条，第三条，第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十八条，第二百一十二条，第二百一十五条，第二百二十六条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
湖北省麻城市人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂麻城民一初字第01160号原告（反诉被告）黄冈市东方运输集团麻城宇通股份有限公司，公司住所地：麻城市将军路1号。法定代表人李东，该公司董事长。委托代理人徐胜明，该公司职工。委托权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求；代为和解；代为签收法律文书；领取案款。委托代理人郑才，麻城市法律援助中心律师。委托权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求；代为和解、代为参加庭审；签收法律文书。被告（反诉原告）陈文章委托代理人颜梅，湖北颜梅律师事务所律师。委托权限：代为承认、反驳诉讼请求；代为申请法院调查取证；代为参加诉讼；代为签收法律文书。原告黄冈市东方运输集团麻城宇通股份有限公司诉被告陈文章租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月17日立案受理后，陈文章于2015年8月12日提起反诉，本院决定合并审理，并组成由审判员姜辉担任审判长，与审判员梁胜阳、人民陪审员汪平参加的合议庭，于2015年8月26日、8月28日公开开庭进行了审理。原告黄冈市东方运输集团麻城宇通股份有限公司的委托代理人徐胜明、郑才，被告陈文章及其委托代理人颜梅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）黄冈市东方运输集团麻城宇通股份有限公司诉称并辩称：被告自愿承租原告所有的房屋、场地，经与原告充分协商，双方自愿签订了《房屋、场地租赁合同书》，原告将位于麻城市南环路大修厂的房屋、场地出租给被告从事经营，租赁合同一年一签，每次期限一年，原被告双方就租金及双方的权利义务作了详细约定。时至2013年10月，原告获悉政府有关关于租赁场地拆迁政策，加之被告在租赁合同过程中拖欠租金时有发生、乱搭乱建又屡禁不止，经公司集体研究决定，原告将收回租赁标的，不再签订租赁合同。对此，被告置之不理，在原告没有签订合同、自己也没有支付租金的情况下，仍继续强占租赁场地，单方拒绝终止合同。2014年底，原告正式接到麻城市移民公园建设指挥部的通知，按照政府拆迁决定，限期原告拆除位于本案标的物在内的房屋，用于麻城市社会公益事业建设。原告遂立即通知被告停止合同履行、退还租赁场地，同时多次上门做工作，宣传法律法规政策，告知被告：根据合同法之规定，合同期满租赁合同自行解除，依法返还租赁标的物是合同当事人义务。同时，根据双方合同第7条约定：“因国家、政府政策性企改发生变化或甲方内部的场地拍卖、开拓改革等需要发生变化通知停止执行合同时，甲方可以提前终止合同。”据此，被告必须无条件退还租赁物，被告置若罔闻，漫天要价提出要挟，以致原告合同权益无法保障，政府拆迁工作无法进行。原告遂诉至法院，请求依法解除原告与被告签订的《房屋、场地出租合同书》，责令被告退还租赁的房屋、场地并恢复原状；2、判令被告向原告支付拖欠的租金45000元，承担合同违约金1000元并赔偿原告相关损失。反诉原告与反诉被告之间是租赁合同关系，在租赁合同期满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。反诉被告多次上门做工作，而且在醒目位置张贴了公告，给予了合理时间，双方的租赁合同应予解除，反诉人应当退出租赁场地，返还租赁物；反诉原告虽对租赁场地和房屋进行了填方、改建和新建，但依照合同约定上述添附物是反诉原告为自己经营收益所用，合同期满及途中解除合同，反诉被告不承担补偿；反诉原告系涉案房屋和场地的租赁人，不是所有权人，反诉被告亦非拆迁人，双方不属于拆迁补偿的法律关系，反诉被告也没有领取反诉原告主张的拆迁补偿费，反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，请求驳回。原告（反诉被告）为支持其诉讼主张和其抗辩理由，向本院提供了如下证据：证据一、原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人证明，拟证明原告企业基本信息以及诉讼主体资格；证据二、被告身份信息单，拟证明被告身份、诉讼主体资格；证据三、土地证、房产证移交表，拟证明原告是本案所涉房屋、产地的所有权、使用权人，本案所涉房屋、场地在麻城移民公园拆迁范围；证据四、租赁合同，拟证明原被告签订了房屋、场地租赁合同，双方对权利义务进行了明确约定，形成了租赁合同法律关系的事实；证据五、拆迁文件，拟证明本案所涉房屋、场地在麻城移民公园拆迁范围，原告接到拆迁通知后解除合同于法有据；证据六、租金收据，拟证明被告给付租金情况，原告在通知解除合同之后，要求被告退出场地没有收取租金的事实；证据七、公告照片附证明两份，拟证明原告于2015年3月1日向本案涉案范围在内的住户、承租户、全体员工发布了公告，通知搬迁退场的事实；证据八、照片一组，拟证明被告在未签订合同、原告也未收取租金且原告多次通知解除合同要求退还场地的情况下，仍擅自侵占涉案房屋、场地事实；证据九、租赁合同及收条，拟证明原告对外出租的另三家承租户在接到公告后，与原告结清账目，自行搬走的事实。被告（反诉原告）陈文章辩称并反诉称：《房屋、场地租赁合同书》终止的根本原因系政府拆迁所致，而非原告诉状中称被告“拖欠租金时有发生，乱搭乱建又屡禁不止”；政府拆迁的标的物归属被告，拆迁补偿的受偿人是被告陈文章，与原告无关。原告出租给被告的场地现状包括填基、改河道、建房屋等均系被告在十几年租赁期内斥巨资改造兴建形成的，原告之于该场地所能取得的仅有租金收益权。反诉原告认为，为了改善经营环境，反诉原告于2003年起对所承租的场地进行填土方、改河道、改造和新建房屋、货棚若干，现有面积达9000多平方米，共花费人民币3000000元，施工期间，反诉被告对反诉原告的施工行未表示任何异议，也未进行任何善意提醒，反诉原告即到市规划部门申办了相关手续，2015年6月9日反诉被告突然对反诉原告经营场地而已拆线拆表停电、停水，反诉原告认为，在双方租赁合同履行期间，反诉被告允许反诉原告对所承租的场地进行填方，房屋进行改造和新建等行为已经构成我国民法规定的添附，反诉原告同意终止合同，但反诉原告要求反诉被告归还应由反诉原告受偿的拆迁补偿费，并要求反诉被告对反诉原告在承租场地上的添附、停水停电造成的损失等计币2000000元进行补偿。被告（反诉原告）为支持其诉讼主张和其抗辩理由，向本院提供了如下证据：证据一、被告陈文章身份证复印件，拟证明被告陈文章的主体资格及基本信息；证据二、原告宇通公司单方拆表停电停水造成被告损失明细材料一组，拟证明原告单方拆表停水停电造成被告与其十五户租户之间形成的租金损失及搬迁补偿费用共计394230元；证据三、停车场填方及新建门店，房屋证明材料一组，拟证明1、2003年陈文章在租赁原告场地原有水塘等基础上填方、改河道、修路、新建门店、房屋形成现有的超出租赁合同之外的土地面积的事实；2、租赁合同之外的填方、改河道、修路及新建门店、房屋等均在本次政府拆迁范围，其拆迁补偿的受偿人应为本案的被告陈文章；证据四、2004年12月1日规划咨询费收据复印件，拟证明反诉原告的填方、改建适时办了相关规划手续的事实。原被告相互质证情况：被告对原告提供的证据一、二无异议；对证据三真实性无异议，但对拟证目的有异议，认为虽然被告货运场在原告土地证范围之内，但原告没有提供土地证原件，以致土地范围及具体情况无法查清，原告应提交土地证原件；对证据四真实性和拟证目的无异议，但认为需要提出租赁合同已明确表示了被告对原告出租的场地进行了大量的翻新、新建；对证据五真实性无异议，但对拟证目的有异议，认为没有反应承租人在拆迁中的地位；对证据六、七无异议；对证据八真实性无异议，对拟证目的有异议，认为正是因为原被告双方就补偿没协商好，所以才没有退还场地；对证据九与本案无关，不发表质证意见。原告对被告提供的证据一无异议；对证据二有异议，认为合同我们从来没有参与，也没见过，对其真实性提出异议，对财产损失明细表的内容提出异议，认为明细是被告自行制定，没有相关依据，更没有权威机构的评估，且被告提供的证据二与本案没有直接关联，也达不到其拟证目的，也恰恰证明了被告有转租的事实，被告也没有证据证明是停水停电导致的这些费用；对证据三真实性有异议，认为计费都不是正规的路径，且为被告自己计算的没有依据，也不能证明这些材料是用于承租的场地；对证据四真实性、拟证目的均有异议，认为不能达到拟证目的，认为该票据是咨询收费票据，不是审批、许可票据，不能证明被告在承租场地的建筑符合规定。本院对原被告提供的证据效力认定如下：对原告提供的证据一，本院认为来源合法、客观真实，被告亦无异议，予以采信；对证据二，本院认为系原告自书的被告身份情况信息单，不具有证据的真实性、合法性，不予采信；对证据三的真实性予以采信；对证据四，本院认为该证据系原被告签订的书面协议，客观真实，被告亦无异议，予以采信；对证据五，本院认为上述证据来源合法、客观真实，被告对其真实性亦无异议，予以采信；对证据六、证据七，本院认为上述证据相互吻合、相互印证，证人亦到庭质证，被告亦无异议，能够证明案件事实，予以采信；对证据八的真实性予以采信，对证据九，本院认为上述证据系与原告有租赁关系的案外承租户与原告就租赁合同达成协商意见的相关材料，能够印证一定的案件事实；对被告提供的证据一，本院认为来源合法，原告亦无异议，予以采信；对证据二，本院认为上述证据系被告将涉案的房屋、场地转租给第三人的合同及被告与第三人计算的损失明细表，对此原被告既没有合同的约定，也没有证据证明被告转租征得了原告的同意，被告与第三人的合同效力不能约束原告，且相关损失是被告与第三人自行协商的，原告不知情，也没有证据证实相关损失是由原告造成的，不能达到被告的证明目的，不予采信；对证据三，本院认为上述证据系被告自行列举的门店和房屋明细及相关费用证明，不符合证据形式的法律规定，也没有其它证据予以支持，证人也没有到庭质证，不具有真实性和合法性，不予采信；对证据四，本院认为该证据系规划部门出具的收取被告规划咨询费的发票，既不能证明被告在租赁场地所建的房屋等设施得到了规范部门的许可，也不能证明其取得了的合法的权属，不予采信；经审理查明：原告（反诉被告）黄冈市东方运输集团麻城宇通股份有限公司作为甲方与被告（反诉原告）陈文章作为乙方于2013年1月1日签订了《房屋、场地出租合同书》一份，双方在合同中约定：一、合同期限：从2013年元月1日至2013年12月31日止。二、租赁金额与付款方式：1、付款方式：签订合同时一次性向甲方付清当年租金五万元。2、付款违约责任：本着平等互利的原则，如乙方未按时支付或延期支付，甲方则按延期日期每天按租赁总额1％加收滞纳金，如超过三个月未支付，即视为乙方自行解除合同，甲方可以收回场地。三、租赁场地：市南环路货运公司车场及现临街面。1、租赁场地南面经现房后墙为界，东以河边公共通道内边为界，北以南环路人行道围墙内为界，西经老调度边墙为界，……2、乙方租赁场地期间，需要投资建房等不动产事宜，乙方应先书面申请，经甲方同意，并取得相关部门合法手续后方可施工。投资建设费用全部由乙方负责，建设过程中出现的一切相关费用及不安全施工等与甲方无关。合同期满，及途中解除合同属乙方所投资的建筑物和不动产部分及出租门店等乙方无偿搬走，乙方投资填土石方车场、改河道下水及改建原调度室房屋等不动产由甲方所有，甲方不承担任何补偿，乙方自行按甲方通知时间搬走。……七、合同变更、终止及其它1、租赁期内，甲方有因国家、政府政策性及企业内部改制发生变化或甲方内部的场地拍卖、开拓改革等需要变化通知停止执行合同时，甲方对此如实告诉乙方，乙方表示如有这些情况发生，自愿提前终止合同，并按实际租赁时间结算租金，甲方对此不承担任何责任，乙方表示认可。……3、乙方在承包期内不准擅自将该场地门店转租给他人，否则甲方有权终止合同，并由乙方承担违约法律责任。4、如有未尽事宜，由甲乙双方协商解决或协商另行签订补充协议与本合同具有同等法律效力。八、本合同一式叁份，甲乙双方各执一份，存档一份。在签字之日起生效，如需续签，经甲乙双方协商同意，可连续签订，否则合同期满，本合同自行终止。合同到期后，原被告再未签订书面租赁合同，被告（反诉原告）亦未退出其租赁的场地和房屋。2015年1月23日和2015年2月11日原告收取了被告2014年度的租金计币30000元。2015年3月1日，原告以涉案房屋场地因我市湖广移民文化公园建设需整体搬迁向包括被告在内的承租户发出公告，通知2015年3月20日之前搬迁。后双方多次就解除合同的善后事宜协商未达成一致意见，遂酿成纠纷，原告请求解除原被告签订的房屋、场地租赁出租合同，退还租赁的房屋及承租的场地并恢复原状，支付拖欠的租金45000元（2014年欠租金20000元、2015年1月1日至6月30日欠租金25000元），并承担违约金1000元。被告陈文章反诉请求原告（反诉被告）归还应由反诉原告受偿的拆迁补偿费，并由反诉被告对反诉原告在承租场地上的添附、停水停电造成的损失等计币2000000元进行补偿。另查明：原告（反诉被告）黄冈市东方运输集团麻城宇通股份有限公司于2003年起与被告（反诉原告）陈文章开始就涉案房屋场地形成租赁合同关系，被告（反诉原告）陈文章为了经营所需，自2003年起在租赁场地先后进行填土方、改河道及改造和兴建了门面、房屋等设施，上述建设均未取得相关行政许可手续。被告陈文章自2003租赁开始起至2013年12月31日止的租金已全部结清，2014年已交租金30000元，截止2015年3月20日被告尚欠租金32328元。本院认为，原被告之间于2013年签订的房屋、场地租赁合同是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力。该合同期满后，双方没有再续签合同，被告（反诉原告）未向原告（反诉被告）返还租赁房屋和场地，并继续使用租赁物，原告亦没有提出异议，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故自2014年1月1日后，原告（反诉被告）黄冈市东方运输集团麻城宇通股份有限公司与被告（反诉原告）陈文章之间的原租赁合同继续有效，但为不定期租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”原告（反诉被告）黄冈市东方运输集团麻城宇通股份有限公司于2015年3月1日向包括被告陈文章在内的租赁户发出公告，通知其于2015年3月20日前搬离租赁房屋、场地，原告（反诉被告）黄冈市东方运输集团麻城宇通股份有限公司已经尽到了合理的通知义务。依照租赁合同第七条的约定和《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：。（五）法律规定的其他情形。”的规定，原告（反诉被告）请求与被告（反诉原告）解除房屋、场地租赁合同符合合同法的相关规定，有事实依据和法律根据，本院予以支持，故原被告双方之间的租赁合同自2015年3月20日解除，被告（反诉原告）在2015年3月20日应当向原告（反诉被告）返还租赁的房屋和场地，并按合同约定进行结算支付其应当支付的租金，即2014年度欠的租金20000元及2015年1月1日至3月20日应付的租金12328元共计币32328元，对原告诉请的租金45000元予以支持32328元，超过部分不予支持；对原告诉请的合同违约金1000元，本院认为合同没有约定违约金的数额，原告请求被告支付1000元违约金不予支持；对于反诉原告陈文章要求反诉被告黄冈市东方运输集团麻城宇通股份有限公司归还应由反诉原告受偿的拆迁补偿费，并由反诉被告对反诉原告在承租场地上的添附、停水停电造成的损失等计币2000000元进行补偿。本院认为，反诉原告与反诉被告之间是租赁合同关系，反诉原告陈文章不是租赁场地和房屋的所有权人，反诉被告亦非拆迁人，双方不属于拆迁补偿的法律关系，反诉原告也没有证据证明反诉被告已领取了应由反诉原告受偿的拆迁补偿费，故反诉原告诉请的拆迁补偿费既没有合同约定，也没有证据支持，亦没有法律依据，本院依法不予支持；在解除合同后依照合同法第九十七条的规定和双方的租赁合同第三条第2款“…….合同期满，及途中解除合同属乙方所投资的建筑物和不动产部分及出租门店等乙方无偿搬走，乙方投资填土石方车场、该河道下水及改建原调度室房屋等不动产由甲方所有，甲方不承担任何补偿，乙方自行按甲方通知时间搬走”的约定，反诉原告应向反诉被告返还租赁物并恢复原状，其投资所建的建筑物和不动产及出租门店等附属物系其为自己经营收益所用，除合同约定由反诉被告所有的以外反诉原告应拆除搬走，反诉被告不予补偿，故反诉原告要求反诉被告在承租场地上的添附、停水停电造成的损失等计币2000000元进行补偿与合同约定不符，也没有法律根据，本院不予支持。综上，本案经合议庭评议，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告黄冈市东方运输集团麻城宇通股份有限公司与被告陈文章签订的房屋、场地出租合同已于2015年3月20日解除，由被告陈文章向原告黄冈市东方运输集团麻城宇通股份有限公司返还、腾退其租赁的房屋和场地，并支付尚欠的租金32328元；二、驳回原告黄冈市东方运输集团麻城宇通股份有限公司其他的诉讼请求；三、驳回反诉原告陈文章的反诉诉讼请求；四、上述具有履行义务（返还、腾退租赁场地物，支付租金等）的当事人于本判决生效后五日内履行，如未按本判决指定的期间履行的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金；本诉案件受理费950元，由原告黄冈市东方运输集团麻城宇通股份有限公司负担350元，由被告陈文章负担600元，反诉案件受理费22800元由反诉原告陈文章负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 姜 辉审 判 员 梁胜阳人民陪审员 汪 平二〇一五年十月二十六日书 记 员 刘惠芳 来源：百度“”