（2015）瓦民初字第4040号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2016-08-23
案件名称
胡永宝与孟繁革房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
瓦房店市人民法院
所属地区
瓦房店市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡永宝,孟繁革
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第二百三十二条
全文
辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2015）瓦民初字第4040号原告：胡永宝。委托代理人：胡胜宏（胡胜宝之子）。被告：孟繁革。委托代理人：张惟仁，辽宁新华律师事务所律师。原告胡永宝与被告孟繁革房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。在第一次庭审中，原告胡永宝及委托代理人刘传科，被告孟繁革及委托代理人张惟仁到庭参加诉讼；在第二次庭审中，原告胡永宝及委托代理人胡胜宏，被告孟繁革及委托代理人张惟仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡永宝诉称：2007年7月31日，原、被告签订了房屋出租协议书，约定原告将位于瓦房店市土城乡付大村费家窝棚屯三间楼房出租给被告使用，未约定租赁期限，租金共计1万元，现被告居住案涉房屋已长达8年之久，因原告儿子要结婚用房，找被告协商解除租房协议未果。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。对于不定期租赁合同，当事人任何一方享有合同的任意解除权，而且原告也在合理期限之前通知了被告，而被告却置之不理。综上，原告在尽到了合理的通知义务后，仍不能达到解除合同，取回标的物的目的，故诉至法院，请求：1、解除原、被告签订的房屋出租协议书；2、判令被告恢复原状，腾退案涉房屋给原告；3、本案一切费用由被告承担。被告孟繁革辩称：不同意原告的诉讼请求。理由：依据合同法总则第九十三条的规定，解除合同需当事人双方协商一致。原告在没有与被告协商一致的情况下，单方擅自解除合同，不符合法律规定。原告起诉状中引用合同法第二百三十二条规定，只是赋于当事人双方的一种权利，并不是必需解除合同的条款和规定。解除合同必需依照合同法总则规定的原则，这就是必需双方当事人协商一致才可以解除合同。所以不同意原告解除合同的请求；其次，合同法第六十一条的规定，对于合同期限约定不清的应该按照合同条款或者是习惯来进行决定，合同法对租赁合同的期限有明确的年限规定，规定的最高年限为20年，原、被告之间对于租赁期限确定的是长期租赁。既然没有明确的年限规定就应该根据法律规定的最高年限，所以我们认为应该按照合同法第二百一十四条规定执行不超过二十年规定。另外原、被告签订的是长期租赁合同，所以被告在签订合同后进行了作长期的居住准备，投入了一定的资金进行了改动、添置，原、被告双方应就被告的投入进行协商处理。综上所述，原告解除合同不符合法律规定，被告有继续承租的权利。经审理查明：原告胡永宝（甲方）与被告孟繁革（乙方）于2007年7月31日签订房屋出租协议书，内容显示：甲乙双方共同协议，甲方愿将自己的三间二楼出租给乙方居住。本房的四至：北至滴水，南至本院大墙，西至本山墙，东至侯永政的山墙边。此房的所有权仍然是胡永宝名下所有权。此房居住权以后是乙方所有权，乙方居住权的年限不限。如乙方回城后，此房仍然归甲方所有。乙方不得争辩。双方愿以此协议书为证，并愿生法律效力，不得毁约。本协议出租金双房定为壹万元整，￥10000元，现款交易，一次结清。甲方胡永宝、乙方孟繁革均在协议上签名捺印。房屋出租协议签订的当日，被告向原告交付租金10000元，原告亦将案涉房屋交付被告居住使用。被告在承租期间，将案涉房屋的大门变成小门、木质窗两个换成塑钢窗、在院内打机井一口、屋顶安装太阳能热水器一个。原告现在居住的三间房屋与出租给被告的案涉房屋系前后院，相距5-6米。被告对案涉房屋进行改善或增设他物没有告知原告，但原告知道被告实施上述行为没有进行制止。被告在庭审中陈述不同意将案涉房屋恢复到出租时的状况，只能对添置部分进行作价，并要求提出反诉。但被告在本院指定的期限内未提交反诉状，亦未交纳反诉费。另查：原告提交的编号为瓦房权证住宅字第X号房屋所有权证载明：房屋所有权人胡永宝，房屋坐落瓦房店市土城乡付大村七组，登记时间2011年7月21日，房屋性质私有，规划用途住宅，总层数1-2/2，建筑面积155.20平方米，房屋结构楼房，建筑时间1988年，间数陆间，土地性质集体等。再查：原告向本院提交国内特快专递邮件详情单，载明原告于2015年5月15日以法院专递的方式向被告邮寄解除合同通知书，被告拒收。被告在庭审中陈述邮局给其打电话，让其带身份证去取东西，其不知道是什么东西就没有去。本院所确认的上述事实，有原告提交的房屋出租协议书、解除合同通知书及国内特快专递详情单、房屋所有权证，被告提交的房屋出租协议书及双方当事人当庭陈述笔录等在卷佐证，所有证据材料均经开庭质证和本院审查，具有证明效力，可以采信。本院认为:原告胡永宝与被告孟繁革签订的房屋出租协议是双方的真实意思表示，合同成立、有效。因双方在合同中没有约定租赁期限，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条:“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定,原告与被告签订的房屋出租合同为不定期租赁合同，原告可以随时解除合同。原告虽以法院专递的方式向被告发出解除合同通知书不妥，但能够说明原告履行了作为出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人的义务。因此原告要求解除与被告签订的房屋出租协议的诉请，符合法律规定，本院予以支持。房屋出租协议解除后，被告应将案涉房屋腾退给原告。双方在房屋出租协议中约定被告居住权的年限不限，致使被告在承租期间，将大门变成小门、木质窗换成塑钢窗、在院内打机井、屋顶安装太阳能热水器，属于对承租房屋进行改善或添置他物，虽未经原告同意，但原告知道后并未制止，应视为原告对被告改善或添置他物行为的认可，因此在出租房屋协议解除后，应对被告改善或添置他物进行作价后由原告予以赔偿。因被告在本院指定期限内未提交反诉状、交纳反诉费，故本案中不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第二百三十二条之规定，判决如下：一、解除原告胡永宝与被告孟繁革于2007年7月31日签订的房屋出租协议；二、被告孟繁革于本判决生效之日起二十日内，将承租原告胡永宝所有的坐落于瓦房店市土城乡付大村七组的二层楼房（房屋所有权证编号瓦房权证住宅字第X号，建筑面积155.20平方米）腾退给原告胡永宝；三、驳回原告胡永宝的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告孟繁革负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 汪 丽审 判 员 张宝兰人民陪审员 张彦梅二〇一五年十月二十六日书 记 员 李金玉 搜索“”