（2014）宿中民终字第01888号

裁判日期: 2015-10-26

公开日期: 2016-01-14

案件名称

吴怀云与江苏国豹置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省宿迁市中级人民法院

所属地区

江苏省宿迁市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

江苏国豹置业有限公司,吴怀云

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省宿迁市中级人民法院民事判决书（2014）宿中民终字第01888号上诉人（原审被告）江苏国豹置业有限公司，住所地泗洪县青阳镇衡山花园小区30幢101-3号。法定代表人石国豹，该公司董事长。委托代理人王永乐，无业。委托代理人许修斌，江苏力胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）吴怀云，退休干部。委托代理人吴建锋，会计。委托代理人赵翠林。上诉人江苏国豹置业有限公司（以下简称国豹公司）因与被上诉人吴怀云商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（2014）洪民初字第0347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴怀云原审诉称：2011年3月20日，吴怀云、国豹公司双方签订了泗洪县梅花镇馨香商城15号楼3单元105、205商品房买卖合同。合同生效后，吴怀云按约定于2011年3月20日交付购房款580000元。合同约定国豹公司在2012年12月31日前交付房屋，但房屋完工并经验收后，国豹公司拒不交房。后在国豹公司法定代表人石国豹涉嫌犯罪被审查期间，吴怀云按照公告要求，到泗洪县梅花镇政府监管小组处进行登记并请求监管小组协调交房，国豹公司仍不交房。现诉请法院判令国豹公司立即交付合同约定的房屋，并承担本案的诉讼费用。国豹公司原审辩称：吴怀云、国豹公司确实签订过两份商品房买卖合同，但这两份合同是虚假的。吴怀云至今没有交纳��房款，实际上是吴怀云的儿媳妇赵翠林在国豹公司做主办会计，借钱给国豹公司。2011年为逃避非法吸收公众存款的处罚，赵翠林书写了四份购房合同，将借款抵作房款。即使借款抵作购房款也仅仅应当得到两套房屋，而国豹公司已经交付两套房屋给赵翠林，故吴怀云诉讼请求没有事实依据，请求法院判决驳回吴怀云的诉讼请求。原审法院经审理查明：吴怀云的儿媳妇赵翠林系国豹公司的职员，2011年1月20日、3月21日分别借给国豹公司人民币150000元、100000元。2011年3月20日，吴怀云与国豹公司签订两份商品房买卖合同，购买国豹公司开发的泗洪县梅花镇馨香商城15号楼3单元105、205商品房，其中105室价格为400000元、205室价格为180000元；约定国豹公司于2012年12月31日前交付房屋。吴怀云以其儿媳妇赵翠林借给国豹公司的250000元抵作部分购房款，余款以现金或转账��式支付。2012年1月13日，国豹公司取得商品房预售许可证。后在国豹公司法定代表人因涉嫌犯罪被调查期间，泗洪县梅花镇政府就梅花镇馨香商城商品房销售问题成立监管工作领导小组，协调处理善后事宜，并于2012年1月14日向购房户发布公告，同意国豹公司在梅花镇政府监管下开展房屋预售工作。约定交房时间到期后，吴怀云要求国豹公司交付购买的房屋，国豹公司以商品房买卖合同虚假，只是以房抵债，吴怀云并未实际缴纳购房款为由拒绝交付房屋。原审法院另查明，泗洪县梅花镇馨香商城15号楼3单元105、205商品房截止至2014年7月4日未进行商品房销售合同备案，状态为可售。原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案吴怀云、国豹公司签订了房屋买卖合同，吴怀云履行支付购房款的义务，而国豹公司没有按约定履行交付��屋义务，属违约行为，应承担违约的民事责任。吴怀云要求国豹公司交付讼争的房屋，予以支持。国豹公司主张合同系虚假且吴怀云未缴纳购房款的意见，与事实不符，不予采信。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决：江苏国豹置业有限公司于判决生效后30日内将其开发的泗洪县梅花镇馨香商城15号楼3单元105、205商品房交付吴怀云。案件受理费9600元，由江苏国豹置业有限公司负担。上诉人国豹公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院查明事实，撤销原判，并依法判决。理由主要是：1.国豹公司在出具58万元收据时并未收到58万元现金，双方之间是借贷关系，借贷金额是25万而不是58万；2.吴怀云陈述以之前的借款25万元抵充购房款，并且其儿媳妇赵翠林转账30万元给冯卫卫作为购房款，但国豹公司并不认识冯卫卫；3.另外的3万元吴怀云如何履行没有举证证明；4.吴怀云假冒他人之名签订两份购房合同，并将两处房屋以26万元卖给付某，吴怀云已收回所借款项。被上诉人吴怀云辩称，吴怀云是按照国豹公司会计王永乐（系石国豹妻子）要求，将款项汇入指定账户，吴怀云在原审庭审中已向法院提交手机短信加以证实。国豹公司其余的陈述均不是事实。请求驳回国豹公司上诉请求，维持原判。国豹公司对原审审理查明的事实“吴怀云与国豹公司签订两份商品房买卖合同”有异议，认为与吴怀云没有签订两份商品房买卖合同，对其他的事实没有异议。吴怀云对原审审理查明的事实没有异议。对双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。二审中国豹公司提供四份证据和一份证人证言：证据1：国豹公司与王凤平签订的房屋买卖合同（复印件）；证据2：国豹公司与孙加桂签订的房屋买卖合同（原件）。证据1.2两份合同均加盖国豹公司的印章并由王凤平、孙加桂签字确认。证据3：国豹公司委托代理人许修兵同王凤平、孙加桂及其妻子王曼学的谈话录音。主要内容是王凤平陈述没有在泗洪县梅花镇馨香商城购买过房屋，也未签过该合同；孙加桂妻子王曼学陈述合同签过但没买，孙加桂陈述没有签过合同，也未购买过相关房屋。以上三份证据证明目的是：吴怀云儿媳妇赵翠林伪造两份购房合同，并将该两处房屋转卖给他人，王凤平和孙加桂并未购买合同所指的房屋。证据4：一份赵翠林书写的证明。内容是：“原江苏国豹置业有限公司所借赵翠林并盖有财务专用章的的叁拾万元借条已清，特此证明，证明人：赵翠林2012.3.29”。证明吴怀云陈述汇款给冯卫卫的30万��用于购买涉案两套房屋不是事实。吴怀云对四份证据质证意见为：证据1.2.3中的两份合同与本案没有关联性，王凤平和孙加桂两份合同最主要的应该看收据，收据是谁开具的购房款就是被谁收取了。证据4对该汇款30万已开具相应的购房收据并已进行公司账务处理，但国豹公司仍认为赵翠林手里有借条，怕其拿借条向公司要钱要房，后赵翠林就出具该份证明。国豹公司在二审中申请证人付某出庭作证。付某陈述内容主要为：付某从赵翠林手中购买两套房子，房款共26万元，已全部交付给赵翠林。赵翠林当时没有出具收条给我，但将王永乐出具的共25万元的两张借条给付某抵作收条。吴怀云对证人证言质证意见为：该证人证言真实性不认可。不可能将房屋交给付某，又将借条交给他，那就相当于给两份了。二审中吴怀云提供一份��据：手机短信和短信复印件2页。证明国豹公司法定代表人石国豹及其妻子王永乐是认识冯卫卫的，并且是在对方的安排下汇款给冯卫卫。国豹公司质证意见为：该证据显示的手机号码是王永乐使用，但当时赵翠林是国豹公司主办会计，跟公司账务较多，该短信内容也并未显示汇款及其用途。而且在后续处理公司账务时，为防止赵翠林用该30万元跟公司纠缠，特让赵翠林出具证据4的证明给公司。本案的争议焦点是：1.吴怀云与国豹公司之间是民间借贷关系还是商品房买卖合同关系；2.吴怀云是否已经付清购房款58万元；3.是否存在赵翠林出售国豹公司另两套房屋抵冲涉案25万元借款的事实。关于第一个争议焦点。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证的当事人承担不利后果。本案中，吴怀云持盖有国豹公司印章及其法定代表人石国豹签字的房屋买卖合同，并持有国豹公司出具的两张共58万元购房款收据，可以认定双方房屋买卖合同成立。上诉人代理人王永乐系国豹公司法定代表人石国豹妻子，同时任国豹公司现金会计，其出具58万元收据的行为应视为职务行为，其法律后果应由国豹公司承担。现国豹公司虽主张双方不是房屋买卖合同关系而是民间借贷关系，但未能提供证据证实，对该上诉请求不予支持。关于第二个争议焦点。本案中，国豹公司认可向吴怀云儿媳妇赵翠林借款25万元，但对吴怀云转账汇给案外人冯卫卫的30万元不予认可，认为该款不是购房款。但吴怀云与案外人冯卫卫并不认识，且吴怀云的转账汇入账号是由时任公司现金会计王永乐提供，结合王永乐向吴怀云出具了涉案房屋房款的收据，可以认定吴怀云转账汇款的30万元系购房款。吴怀云陈述另外3万元是交付现金，鉴于该金额不大，且国豹公司也已出具购房款收据，对吴怀云交付的3万元购房款亦应予以确认。综合本案证据，国豹公司陈述没有收到吴怀云58万元购房款，依据不足，对该上诉主张不予支持。关于第三个争议焦点。现国豹公司主张赵翠林出售国豹公司另两套房屋抵冲涉案25万元借款，对此应负举证责任。国豹公司在二审中提供两份房屋买卖合同、录音证据及付某证言，旨在证明赵翠林伪造两份房屋买卖合同，实际并未出售给合同买受人，而是出售给付某，用于偿还赵翠林的借款。但付某陈述赵翠林将两套房屋交付给他，并将本案中两张金额为25万元的借条交付给他作为其交付现金的收条，该陈述明显不合常理。国豹公司亦认��该两套房屋也出具了收条，且在原审庭审中已将两张25万元借条作为证据提交，现二审庭审中又出现在付某手中，国豹公司和付某对此均未能给出合理解释。在此情况下，国豹公司应进一步举证证明该两套房屋交付及权属情况，但国豹公司未能提供证据加以证明，故对国豹公司该上诉主张不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9600元，由上诉人江苏国豹置业有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　徐　兵代理审判员　　王晓玲代理审判员　　朱　海二〇一五年十月二十六日书　记　员　　王弯弯第8页／共8页百度搜索“”