（2014）昌民初字第13103号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2016-06-23
案件名称
孙连水与贺桂甫土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙连水,贺桂甫
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十一条，第九十八条
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2014）昌民初字第13103号原告孙连水（反诉被告），男，1960年9月17日出生。委托代理人吕凤刚，北京市盈科律师事务所律师。委托代理人周明，北京市盈科律师事务所律师。被告贺桂甫（反诉原告），男，1962年1月22日出生。委托代理人侯华龙，北京绍嘉律师事务所律师。孙连水与贺桂甫租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员马彩云担任审判长与人民陪审员李强、冯秀琴组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙连水的委托代理人吕凤刚，被告贺桂甫的委托代理人侯华龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙连水诉称：原告系北京市昌平区××村村民。2002年11月1日，原告与北京市昌平区××村签订了《场地租赁协议》，承包本村西侧铁路北5.3亩地，租赁期限从2002年11月1日起至2012年10月30日止。该协议第五条明确约定：乙方（即本案原告）不得擅自将场地转租给第三方，如要转让给第三方，需征得甲方同意。2002年11月1日，原告在未征得××村委会同意的情况下，擅自将承租的土地转租给被告贺桂甫，并签订《场地租赁协议》。该协议未经××村委会追认，原告擅自转租依法无效，故被告应依法返还原告出租土地，并支付2012年11月1日至今的使用费。故原告提出如下诉讼请求：1、被告依法返还原告出租场地5.3亩，并自行拆除自建房屋及其他地上物；2、被告依法返还原告2012年11月1日至今的使用费；3、本案诉讼费由被告承担。被告贺桂甫辩称：我们不同意原告的第一项诉讼请求。双方在2012年11月1日签订了《场地租赁协议》，是双方当时的真实意思表示，符合合同法的相关规定，依法不能属于无效合同，并且该合同也已经履行完毕。第二、认定合同是否有效应当依据合同法第52条的规定来认定。原、被告之间并不存在合同法第52条全部列明无效的情形。第三、租赁合同已经到期，而且村委会在10年之久应当知道原告将涉案土地转租给被告，因此我们认为第一项诉讼请求应当予以驳回。关于原告与被告之间合同依照合同法第224条规定，并不存在原、被告之间的合同当然无效。是否应当向原告支付使用费，一切都要以租赁合同是否有效为前提，如果说合同有效，被告按照原告目前起诉要求，应当要求租赁费，如果合同被确认无效，原告起诉的是使用费。如果第一项诉讼请求没有解决，后面的也无法做出判断。原告要求被告支付2012年11月1日至今的使用费，我们认为原告在该诉讼请求当中也并不是本案适格原告。我们不清楚涉案土地是否在原告向村委员承租的7亩土地之内。被告贺桂甫提出反诉：2002年11月1日，双方签订了《场地租赁合同》，合同约定：反诉被告将××村西侧铁路北共计5.3亩的场地出租给反诉原告进行独立经营使用。合同签订后，反诉原告花费大量财力在场地上兴建了100余房屋用于经营。但是反诉被告却向昌平区人民法院提起诉讼，要求确认双方之间签订的《场地租赁合同》无效，并要求返还出租的场地且自行拆除地上物。反诉被告基于自身的过错起诉要求确认《场地租赁合同》无效，双方之间关于地上物的处置已无法按照原合同约定的方式进行。因此反诉原告有关地上物的损失理应由反诉被告承担赔偿责任。故此，反诉原告提出反诉请求：1、请求判令双方于2002年11月1日签订的《场地租赁协议》无效；2、判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失50万元（最终以评估结果为准）；3、由反诉原告承担本案诉讼费。反诉被告孙连水辩称：不同意对方的反诉请求，根据合同第八条的规定，地上物应当依法拆除，而不存在补偿的问题，因此其诉讼请求没有法律依据。经审理查明：原告孙连水系昌平区××村村民。2002年11月1日，原告孙连水与案外人××村村民委员会（以下简称：回龙观村委会）签订《场地租赁协议》，约定由原告租赁××西侧铁路北七亩土地，租期为10年，从2002年11月1日起至2012年10月31日止。2002年11月1日，原告孙连水（甲方、出租方）与被告贺桂甫（乙方、承租方）签订《场地租赁协议》，约定由甲方将××村西侧铁路北土地出租给乙方，租期自2002年11月1日起至2012年10月31日止，乙方每年向甲方交纳租金1万元整，自2007年11月1日起，年租金为1.1万元。合同第八条约定：协议期满后，乙方在场地上建的房屋、建筑物无条件由乙方拆除，或双方协商，廉价转给甲方。协议期满后，乙方有优先承租权，协议另定。合同签订后，原、被告双方确认土地面积为5.3亩，双方按照约定各自履行了自己的义务，被告在土地上兴建了房屋及其他地上物。2012年10月1日合同终止后，双方因为租金金额未能协商一致发生纠纷，被告至今未将租赁场地交还给原告。原告与案外人××村民委员会未再续签租赁合同，但原告一直交纳该块土地的租金，现已交至2014年12月31日。2014年原告诉至我院要求确认原、被告签订的《场地租赁协议》无效等诉讼请求，经我院释明合同有效，原告撤回要求确认《场地租赁协议》无效的诉讼请求，被告在本院释明前，提出反诉要求反诉被告赔偿地上物损失的诉讼请求。在本院向原告释明合同有效后，被告增加诉讼请求要求确认《场地租赁协议》无效。本案庭审中，原告出示××村民委员会证明一份，回龙观村村民委员会在证明中表示：××村村民委员会于2014年8月18日出具关于孙连水承租土地证明内容为：“村委会决定将××村西侧铁路北共计柒亩土地，由孙连水承租，租赁期限自2013年11月1日至2014年12月31日”。此地块自2015年起已被纳入区平原造林计划，此项目正在积极协调进行当中，因此所属这区域内的土地租赁合同续签工作未进行，但继续保持原有各承租单位的土地使用权。××村民委员会主管该项工作的崔健在该份证明上签字。诉讼中，原告孙连水提出申请，要求对被告占有土地自2012年11月1日至今的土地使用费进行评估。2015年2月4日，北京巨恒资产评估事务所有限责任公司出具评估报告，结论为：2012年11月1日至2014年12月3日的土地使用费为481000元。原告交纳评估费1万元。被告申请我院到××村民委员会就如下问题调取证据：1、村委会向孙连水出租的七亩场地的四至；2、被告目前使用的场地是否包含在上述七亩内。我院就如下问题向回龙观村村民委员会核实：1、村委会租赁给孙连水的土地的四至；2、土地亩数是怎么确定的。××村民委员会答复如下：1、2002年11月1日至2012年10月30日孙连水同××村签订的租赁协议并未标清四至，只是说明坐落在××村西侧铁路北。2、据了解当时这块地为荒、闲置地段，紧邻京包铁路，我村由于与铁道部的土地所属标界不清，鉴于此情况回龙观村同孙连水的租赁协议中界定为柒亩。诉讼中，反诉原告贺桂甫要求对其自建房屋及其他地上物价值进行评估，本院向反诉原告释明：在双方签订的《场地租赁协议》中对于地上物在合同到期后的处理有规定的情况下，无进行评估的必要。故本案对于地上物价值未进行评估。上述事实，有《场地租赁协议》、评估报告及原、被告的陈述等证据在案佐证。本院认为：原告孙连水与被告贺桂甫签订的《场地租赁协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为合法有效。合同期满后，因双方对租金金额产生纠纷，故双方之间不构成不定期租赁合同，双方的权利义务于合同期满时终止。被告应当将租赁场地返还给原告，对于被告无理由占用场地期间发生的使用费，被告应当给付原告；对于被告在场地上兴建的建筑物及其他地上物，依照合同约定，应当由被告无条件拆除或双方协商廉价转让给原告，现双方无法对建筑物及其他地上物的价值进行协商，故应当由被告无条件拆除，故对于原告要求被告拆除建筑物及其他地上物的诉讼请求，证据确实、理由充分，本院予以支持；对于反诉原告要求反诉被告赔偿损失的诉讼请求，证据不足，本院不予支持；对于反诉原告主张因反诉被告擅自转租、故双方签订的协议无效的请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十八条之规定，判决如下：一、被告贺桂甫将自原告孙连水处租赁的5.3亩土地返还给原告孙连水，并自行拆除该地块上被告贺桂甫自行兴建的房屋及其他地上物，于本判决生效后七日内执行；二、被告贺桂甫给付原告孙连水自二○一二年十一月一日至二○一四年十二月三日的土地使用费四十八万一千元及自二○一四年十二月四日至贺桂甫实际返还土地之日止的土地使用费（每月按一万九千一百六十三元三角五分计算），于本判决生效后七日内执行；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告孙连水的其他诉讼请求及反诉原告贺桂甫的反诉请求。本诉案件受理费八千五百一十五元，由被告贺桂甫负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费四千四百元，由反诉原告贺桂甫负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 马彩云人民陪审员 李 强人民陪审员 冯秀琴二〇一五年十月二十六日书 记 员 岳亭亭 来源：百度“”