（2015）穗中法民五终字第3050号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2015-12-11
案件名称
广州华南新材料创新园有限公司与广东省第二中医院房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广东省第二中医院,广州华南新材料创新园有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第3050号上诉人（原审被告、反诉原告）：广东省第二中医院，住所地广州市越秀区。法定代表人：曹礼忠，该院院长。委托代理人：符忠，广东经纶律师事务所律师。委托代理人：何如，广东经纶律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州华南新材料创新园有限公司，住所地广州市高新技术产业开发区。法定代表人：熊海涛，该公司执行董事。委托代理人：臧传宝，上海市汇业（广州）律师事务所律师。委托代理人：欧旋，上海市汇业（广州）律师事务所律师。上诉人广东省第二中医院（以下简称第二中医院）因与被上诉人广州华南新材料创新园有限公司（以下简称华南公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市萝岗区人民法院（2014）穗萝法民三初字第511号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：华南公司是位于广州市高新技术产业开发区科学城科丰路31号地块上建筑物的所有权人。2013年11月29日，华南公司作为甲方与作为乙方的第二中医院签订《物业租赁合同》（以下简称“合同”）。为履行该合同，双方于同日签订了《物业管理服务协议》及《安全责任协议书》、《室内装修管理服务协议》。合同第一条约定：“甲方同意：将位于广州市高新技术产业开发区科学城科丰路31号华南新材料创新园……物业……出租给乙方。乙方明确：其在签订本合同前，已对上述物业的权属状况、配套设施进行了充分的尽职调查，并对物业的现状……予以认可……乙方同意按现状承租上述物业”。合同第二条约定：“租赁期限为8年，自2013年11月29日至2021年11月28日”。合同第五条约定：“1、预交费用……（1）合同保证金人民币450000元，乙方在签订本合同5日内向甲方缴纳。（2）水电费押金人民币70000元，乙方在签订本合同5日内向甲方缴纳。（3）租赁期满、合同解除或合同终止之日，在乙方结清各项费用（含违约金、滞纳金等费用）……且将租赁物业及其设施按约完好地交付甲方并经甲方审查通过后，则甲方在10个工作日内，将合同保证金及水电费押金一次性、全额无息退还乙方。2、按月按计租面积计收费用：租金、物业管理费和水电公摊费。（1）租金为26.5元／平方米每月，合计为201627元／月。自本合同生效后的第3年开始，租金每年度复式递增4%。（2）物业管理费为5元／平方米每月，合计为38043元／月。自本合同生效后的第3年开始，每年度复式递增4%。（3）水电公摊费为1.5元／平方米每月，合计为11413元／月。自本合同生效后的第3年开始，每年度复式递增4%……4、费用支付方式……（2）甲方收到乙方缴纳的各项费用后，应在5个工作日内开具相应的发票或收据……”。合同第八条约定：“1.乙方的免租装修期至2014年3月31日止。该期间免收租金，甲方只收取乙方的物业管理费及水电公摊费、水电费……”。合同第九条约定：“……2.合同的解除：（1）本合同规定的解除情形或双方协商一致解除的。（2）因不可抗力、情势变更……导致合同根本目的不能实现的。3、合同的终止：（1）合同期限届满或双方协商一致终止的……（4）乙方欲提前终止本协议的，须提前60天以书面的形式通知对方，对方收到通知后应在5个工作日内予以答复，双方就未结事项协商一致后，就终止本协议签订协议终止确认书，该确认书未签订之前，本协议仍有效”。合同第十一条约定：“……3、合同任一方违反合同第九条第3款第（4）项之约定，单方提前解除本合同的，应向合同守约方缴纳违约金，该违约金的计算方式：本合同剩余租赁期限（月数）×月应缴数额（租金、物业管理费和水电公摊费×50%，不足整月的按一个月计算）合同签订后，第二中医院于2014年4月28日就合同的履行问题向广东省中医药局提交《关于我院与广州华南新材料创新园有限公司签订物业租赁合同有关情况的请示》。广东省中医药局于2014年4月29日作出《关于对广东省第二中医院与广州华南新材料创新园有限公司签订物业租赁合同有关情况的请示的复函》，不同意第二中医院搬迁。由于上级主管部门不同意搬迁，第二中医院于2014年5月5日向华南公司发出《关于拟终止我院承租物业租赁合同的商议函》（以下简称“商议函”），该函载明：“我院与贵公司于2013年11月29日签订物业租赁合同……现因我院上级主管政府部门政策改变……根据双方物业租赁合同第九条第2款第（2）项的约定……特致函贵公司，商议拟终止与贵公司签订的……租赁合同，就拟终止合同涉及的合同保证金及水电费押金退还，以及其他相关款项结算等内容，双方进行友好协商，签订合同终止协议”。2014年5月8日，华南公司通过律师事务所向第二中医院发出《关于回复广东省第二中医院﹤关于拟终止我院承租物业租赁合同的商议函﹥的律师函》，该函载明：“……一、我方委托人不同意贵方来函所提出的拟终止双方……《物业租赁合同》的商议事项，贵方与我方委托人须继续履行该《物业租赁合同》。二、贵方来函所述……在事实上有欠充分，缺乏相应证据材料支持；且依法并不属于《物业租赁合同》第九条第2款第（2）项约定的合同当事人有权解除合同的情况……三、根据上述《物业租赁合同》第十一条第3款的约定……合同任一方违反本合同第九条第3款第（4）项之约定，单方提前解除合同的，应向合同守约方缴纳违约金……鉴于该条款在平等地向履约双方提供了充分的履约保障的同时也构成了对履约双方严格的违约制约机制，故在贵方决定是否正式提前解除合同的问题上，我方委托人郑重提请贵方予以审慎研究……”。2014年5月20日，第二中医院向华南公司发出《终止合同通知书》（以下简称“终止通知”），该通知载明：“……因上级主管部门决策……合同将于2014年7月18日终止。根据合同相关条款，我院现提前60天以上正式书面通知贵司。请贵司在收到本通知后按合同约定予以答复……”。2014年5月23日，华南公司通过律师事务所向第二中医院发出《关于回复广东省第二中医院﹤终止合同通知书﹥的律师函》，该函载明：“……一、我方委托人不同意终止……《物业租赁合同》及《室内装修管理协议》……二、若贵方执意单方终止……则除应付清欠缴我方委托人的全部租金及其他相关费用之外，还应根据《物业租赁合同》第十一条第3款的约定，向我方委托人支付违约金。对于上述费用的支付问题，请贵方以书面方式向我方委托人明确支付期日和支付方式……”。2014年5月30日，第二中医院向华南公司发出《尽快处理场地避免扩大损失通知书》（以下简称“通知书”），该通知书载明：“我院于2014年5月20日……正式书面通知……《物业租赁合同》……将于2014年7月18日终止……2014年5月24日，我院收到广东南国德赛律师事务所钟某律师声明受贵司委托于2014年5月23日出具的《关于回复广东省第二中医院﹤终止合同通知书﹥的律师函》……我院以本通知书再次明确我院《终止合同通知书》将按时终止两项合同……贵司既然已经知道我院终止合同的坚决态度，就应该采取积极措施避免扩大损失……针对广东南国德赛律师事务所钟某律师在《关于回复广东省第二中医院﹤终止合同通知书﹥的律师函》中提及的违约责任承担方法，不符合合同约定，也不符合法律法规规定，我院不同意”。其后，第二中医院就合同终止后续问题分别于2014年6月18日、2014年8月18日通过律师事务所向华南公司发出律师函，要求双方友好协商，并在该两份律师函中表明：华南公司提出的违约金6388762.5元数额过高，第二中医院不予同意。2014年6月10日，华南公司通过律师事务所向第二中医院发出《关于回复广东省第二中医院﹤尽快处理场地避免扩大损失通知书﹥的律师函》，该函载明：“……上述合同仍然有效，请贵方继续按约履行上述合约……若执意单方终止合同，则须按约向我方委托人支付相应的违约金或提出违约赔偿方案。但……未曾见贵方书面提出过任何合理性的赔偿方案……”。2014年6月18日，华南公司通过律师事务所向第二中医院发出《关于回复广东省第二中医院委托广东经纶律师事务所于2014年6月18日发送之律师函的律师函》，该函载明：“……上述合同……是合法有效的合同……若贵方坚持单方解约，应根据《物业租赁合同》第十一条第3款的约定，向我方委托人支付违约金……应缴总额为人民币12777525元……为友好解决双方未结事宜，我方委托人现提出，贵方以应付违约金总额的50%，即人民币6388762.5元作为单方解约的违约金……”。2014年9月4日，第二中医院再次向华南公司发出《通知》，该通知称：“……我院基于诚实信用原则……提醒贵司尽快处理退租物业避免损失扩大……提议还是将人民币肆拾伍万元合同保证金作为合同终止补偿的基础上解约……二、我院对贵司在2014年8月28日协商会上提出的解约方案不同意，不能接受……如贵司继续脱离实际不面对合同已经终止的事实，继续以要求高价违约金的方式来拖延协商过程进而索取不合理的合同租金却不以实际行动减少或消除合同终止的损失的，我院不排除通过法律途径来主张合法权益”。此后，华南公司与第二中医院就解除合同及承担的违约责任等相关问题未能达成一致意见。第二中医院坚持解除合同，并于2014年8月开始不再支付租金。华南公司于2014年9月26日向原审法院提起本案诉讼，以第二中医院单方解除合同构成根本违约，应向华南公司支付违约金为由，请求：1.第二中医院立即支付违约金300万元；2.第二中医院承担所有诉讼费。华南公司在原审诉讼中明确其第一项诉讼请求主张的违约金300万元的计算方式为：根据合同第11条第3款约定计算，剩余租赁期91个月（从2014年5月第二中医院提出终止起至2021年11月止）×应缴租金、物业管理费、水电费（根据我方合同后附费用明细表中对应未缴月份的应缴数额）×50%=12777525元，华南公司方作出让步，仅主张300万元。第二中医院原审答辩称：一、我院解除合同的相关函件从华南公司的证据中已得到确认，华南公司已收到我院的解除通知函，我院在反诉状中提到的四份合同《物业租赁合同》（含附属《物业管理服务协议》、《安全责任协议书》）及《室内装修管理协议》已依法解除。我院已提早60天以上按合同约定通知对方解除合同，亦已要求华南公司于2014年5月回收物业，已尽合同义务。二、我院依约足额支付合同解除期间的全部租金及相关款项，华南公司没有任何证据支持其违约金的主张。华南公司主张的违约金的计算方式是在租赁合同第9条第3款第4项约定的条件成就情况下方可适用的，但我院已按合同第9条第3款第4点的要求提前60天向华南公司提出，故华南公司提出的计算方式不能适用于本案，华南公司的违约金主张缺乏事实和法律依据。三、我院已在2014年5月通知解除合同时支付了5月至7月份的租金，该三个月没有使用物业但我院仍支付租金，说明已按租赁合同第5条第1款第3点约定履行我院的义务，故我院不存在违约情形。华南公司在诉讼过程中明确：一、在违约金条款不适用的情况下，要求一并处理华南公司的损失，包括剩余租期的租金损失共计1277万多元，华南公司只主张其中的3000000元，其余放弃；如还存在合同存续期间的租金等相关费用，则另案主张。二、双方在合同第八条中约定有四个月的免租期，该免租期是华南公司长期入驻园区的情况下才给予的，现因为第二中医院提前单方解除合同，因此四个月的免租期应计入租金损失范围内。为避免诉累，原审法院对此在本案中予以一并处理并放弃了相应的举证答辩期。第二中医院对此补充发表意见称：一、我院同意在本案中一并处理华南公司主张在违约金条款不适用前提下则要求赔偿损失的请求，但其需证明自己的损失。二、华南公司是具有完全民事行为能力的法人，应对其开发的园区有足够的理解和充分认识到经营风险，是否能够找到合适企业应是在其自己的考量之内，是否采取减损行为完全是其自身行为。我院在2014年5月20日通知华南公司，其长达三个月时间并没有采取任何行动。三、有关免租期的问题，合同第九条对一方单方提前终止协议作出了约定，对于一方可以提前终止协议双方应该是可预见的。我院解除合同完全是按照合同的相关约定所采取的合法合约行为，并没有违反合同约定，是合同赋予的权利，要求将免租期内租金纳入损失范围是不符合合同约定，因此不应将合同第八条约定的免租期租金计入因终止协议给华南公司造成的损失。第二中医院反诉称：我院与华南公司于2013年11月29日签订了《物业租赁合同》（含附属《物业管理服务协议》、《安全责任协议书》）及《室内装修管理协议》，约定租用华南公司位于广州市高新技术产业开发区科学城科丰路31号华南新材料创新园共7608.56平方米的物业。合同签订后，因需要上级主管部门批准等种种原因，我院自始至终并未接收及使用过承租物业。2014年4月29日，广东省中医药局出具《关于对广东省第二中医院与广州华南创新园有限公司签订物业租赁合同有关情况的请示的复函》［粤中医函（2014）77号］，明确不同意租赁使用，已签订合同须提前终止。为最大程度上降低合同终止所可能带来的影响，避免双方不必要的经济损失，我院分别于2014年5月5日、2014年5月20日、2014年5月30日书面向华南公司送达了《关于拟终止我院承租物业租赁合同的商议函》、《终止合同通知书》（粤二中医院（2014）47号文件）和《尽快处理场地避免扩大损失通知书》（粤二中医院（2014）52号文件），依约提前60天告知华南公司涉案合同将在2014年7月18日正式终止、提醒华南公司尽快处理涉案物业避免损失扩大等事项，希望华南公司理解与支持，最大程度地尽到了合同义务。此外，涉案合同生效时起一直到我院发出终止合同通知后续两个月租赁期内，我院一直依约支付租金及合同约定的各项费用。合同终止前后，华南公司在往来函件中一直主张高额的解除合同违约金数额；2014年8月28日，应我院的要求讼争双方在广州市科学城科丰路31号华南公司物业部正式协商时，华南公司仍然坚持，致使双方最终未能就解约责任达成一致意见。直至华南公司提起诉讼前，我院一直希望与华南公司友好解决纠纷，但华南公司的行为已经违反了法律法规及合同约定，且已明示协商解决已不可能。如法律责任不予明确纠纷延续下去，不但无法挽回第二中医院的巨大损失，其它合法权益亦会遭受巨大侵害。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条“第二中医院可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉”之规定，我院特向贵院提起反诉，请求法院判令：1.确认讼争双方签订的《物业租赁合同》（含附属《物业管理服务协议》、《安全责任协议书》）及《室内装修管理协议》自2014年7月19日起已经解除；2.华南公司返还第二中医院物业租赁合同保证金人民币450000元、水电费押金人民币7万元；3.华南公司向第二中医院交付已收取第二中医院的租金滞纳金148259.2元的合法发票；4.华南公司承担本案本诉与反诉全部诉讼费用。华南公司针对反诉辩称：一、《物业租赁合同》、《安全责任协议书》、《室内装修管理服务协议》是华南公司与第二中医院双方于2013年11月29日在平等、自愿、协商一致的基础上签订，是双方真实意思表示，上述合同依法成立，合法有效，合同双方均应诚意履行租赁合同的权利和义务。二、《物业租赁合同》第九条第3款明确约定：“一方欲提前终止本协议，须提前60天以书面形式通知对方，对方收到通知书后应在5个工作日内予以答复，双方就未结事项协商一致后，就终止本协议签订终止确认书，该确认书签订之前，本协议仍有效。”自第二中医院单方提出终止《物业租赁合同》、《安全责任协议书》和《室内装修管理协议》后，双方一直在协商上述合同的终止事宜，且第二中医院在物业租赁合同约定的免租期之日起至2014年7月9日期间仍在履行合同义务，向我司支付租金等应付款，在双方未就终止上述合同达成一致意见之前，上述合同仍继续有效。本案的物业租赁合同不是普通的民事合同，而属于商事合同，合同双方均为平等的法人主体，双方不存在不对等的主体地位问题。第二中医院作为市场经营主体，在与我司缔约时，已具有专业的商业判断能力、当然的注意义务和对等的交易能力，也具有相应的风险承担能力。因此，租赁合同的内容是双方意思自治的结果，租赁合同的各项条款对双方具有当然的约束力，恳请法庭在认定本案的违约金时，应充分尊重商事合同的性质和双方在缔约时的市场主体地位、专业商业判断和风险承担能力。第二中医院现要求确认《物业租赁合同》及《物业管理服务协议》、《安全责任协议书》已经解除，没有任何的事实依据、合同依据和法律依据，恳请法庭予以驳回。三、按照《物业租赁合同》第五条第1款第3项约定，保证金、水电费押金应在租赁期届满、合同解除或合同终止之日，在第二中医院结清各项费用等手续后，才能退回给第二中医院。现合同租赁期没有届满，《物业租赁合同》也没有解除，仍然有效，对双方有约束力，第二中医院现要求华南公司返回租赁合同保证金、水电费押金没有事实和法律依据。四、第二中医院因逾期未缴清合同应缴款项而应承担的违约责任，故向华南公司支付的滞纳金，华南公司没有责任向第二中医院交付滞纳金发票，该请求也不应当在本案中处理，恳请法庭予以驳回。五、本案的本诉及反诉费用均应由第二中医院承担。另外，租赁合同约定的解除协议应当经过双方协商一致之后签定协议终止确认书，合同才解除，这是合同第9条第3款第4项约定，第二中医院只是提前60天书面通知要求与其协商解除合同，双方并没有就解除合同达成一致意见，因此其并没有约定解除权，更不存在法定解除权；第二中医院提出的解除并不存在合同法司法解释二第二十四条所规定的情形；本案也不属于适用合同法关于情势变更原则的情形；第二中医院属于市场主体，其上级主管部门否决研究院的搬迁是其完全有能力预见到的商业风险，在没有事先请示的情况下与华南公司签订了租赁合同，应当承担因为上级否决研究院搬迁而导致的其要提前解除合同的商业风险；本案合同的基础没有发生根本性变化，继续履行合同不会对第二中医院造成明显不公或不利，因此其以上级部门否决为由解除合同没有任何事实和法律依据。如合同依法被认定为解除，我方同意在结清相关费用后退回第二中医院保证金和押金，但要求在本案中与违约金进行抵扣。因为合同现继续有效，故第二中医院仍应继续支付租金，故双方尚未结清相关费用，包括租金、物业管理费、分摊水电费、管理费等。综上，第二中医院的反诉请求没有事实和法律依据，恳请法庭予以全部驳回。在本案原审审理过程中，双方确认以下事实：一、双方在合同第八条约定了免租期，华南公司收取的租金是2014年4月至7月期间的租金。二、华南公司于2013年12月26日收取首次应缴费用67万元，该款包含合同保证金45万元、水电费押金7万元、免租期物业管理费12万元及水电公摊费3万元；于2014年5月19日收取了2014年4月和5月两个月的租金、物业费、水电费502166元及应缴滞纳金148257.2元，共650423.2元；于2014年6月9日收取6月租金、物业费、水电费251083元；于2014年7月9日，华南公司收取7月租金、物业费、水电费251083元；前述款项共计1822589.2元。三、截止至华南公司收到第二中医院终止通知即2014年5月20日止，第二中医院未欠付华南公司任何费用。四、案涉房屋于合同约定免租期2013年12月开始即可交付，第二中医院由于其上级不批准案涉租赁合同，一直未受领案涉房屋。以上事实，有物业租赁合同、物业管理服务协议、安全责任协议书、室内装修管理服务协议、关于拟终止我院承租物业租赁合同的商议函、终止合同通知书、尽快处理场地避免扩大损失通知书、通知（粤二中医院（2014）74号）、律师函、银行进帐单、关于回复广东省第二中医院《关于拟终止我院承租物业租赁合同的商议函》的律师函、关于回复广东省第二中医院《终止合同通知书》的律师函、关于回复广东省第二中医院《尽快处理场地避免扩大损失通知书》的律师函、关于回复广东省第二中医院委托广东经纶律师事务所于2014年6月18日发送之《律师函》的律师函、（20131129）、关于我院与广州华南新材料创新园有限公司签订物业租赁合同有关情况的请示、关于对广东省第二中医院与广州华南新材料创新园有限公司签订物业租赁合同有关情况的请示的复函、关于拟终止我院承租物业租赁合同的商议函、终止合同通知书、尽快处理场地避免扩大损失通知书、房产证以及当事人陈述等证据证实。上述证据经过庭审质证，符合证据规则的要求，予以采信。原审法院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。华南公司与第二中医院签订《物业租赁合同》及为履行该合同而签订的《物业管理服务协议》、《安全责任协议书》、《室内装修管理服务协议》等附属合同，均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。关于《物业租赁合同》、《物业管理服务协议》、《安全责任协议书》、《室内装修管理服务协议》的终止问题。前述合同及协议签订后，由于第二中医院上级主管部门不同意其搬迁，该院于2014年5月5日致函华南公司，告知拟终止案涉合同，并要求双方进行友好协商终止合同以及退还合同保证金及水电费押金等其他相关款项，签订合同终止协议。在华南公司回复不同意终止协议后，第二中医院决定于2014年7月18日终止合同，并依照合同第九条第3点第（4）项的约定，提前60天于2014年5月20日向华南公司发出终止通知，并要求华南公司在收到终止通知后按合同约定予以答复。第二中医院前述行为符合双方在合同中的约定，华南公司在接到终止通知后，应依照合同第九条第3点第（4）项的约定，就未结事项协商一致后，终止本协议并签订协议终止确认书。由于双方均确认截止至2014年5月20日止，第二中医院未欠付华南公司任何费用，华南公司应积极推进终止协议的相关事宜并签订终止确认书。华南公司援引合同第十一条第3点的约定要求第二中医院支付违约金，并以支付违约金为终止合同的条件，违反了双方的约定，导致至今未签订终止协议，属于不正当阻碍合同第九条第3点第（4）项中约定的提前终止条件的成就。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，应视为终止合同的条件已成就。由于双方在合同第九条第3点第（4）项中约定了接到通知方有5个工作日的答复期，原审法院结合前述分析，确认《物业租赁合同》及为履行该合同而签订的《物业管理服务协议》、《安全责任协议书》、《室内装修管理服务协议》等附属合同于2014年7月18日后的第5个工作日即于2014年7月25日解除。关于第二中医院是否应承担华南公司主张的违约金的问题。如上所述，第二中医院提前终止合同的行为符合双方在合同第九条第3点第（四）项的约定，不存在合同第十一条约定的情形，因此华南公司援引合同第十一条的约定要求第二中医院承担该条约定的违约金，缺乏事实基础，不予支持。关于第二中医院是否应承担损害赔偿责任的问题。双方在合同第九条第三点第（4）项中约定了合同一方当事人提前终止合同的方式及途径，但并没有因此免除一方当事人因自身原因导致合同终止所应承担的赔偿责任。本案中，第二中医院在与华南公司签订案涉合同前，就应充分考虑其上级主管部门对该份合同履行内容是否准许等事宜，并承担相应的风险。第二中医院在2013年11月29日签订合同后，于2014年4月28日才向其上级主管请示案涉合同的签订及履行问题，最后因其上级主管部门不予批准导致其决定提前终止履行合同，损害了华南公司的合同利益，应承担损失赔偿责任。关于华南公司损失数额计算的问题。华南公司主张的损失包括两部分：1.剩余租期的租金损失共计1277万多元，华南公司主张其中的3000000元，其余放弃；2.双方在合同第八条中约定的四个月免租期内的租金损失。对于第一部分损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十九条的规定，当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，第二中医院已依约提前60日通知华南公司终止合同，并足额支付了终止通知作出之日至合同终止之日的租金，在磋商终止事宜过程中亦提出将450000元合同保证金作为合同终止的补偿，同时考虑到第二中医院并未实际占有案涉房屋，并不妨碍华南公司在接到终止通知后作出减损行为，华南公司应积极进行减损。由于华南公司签订合同后已收取合同保证金450000元，同时在合同中约定了60日的提前终止合同准备期，该60日提前终止合同准备期期间的租金及前述合同保证金450000元足以弥补华南公司有效减损前的可得利益损失，没有超出双方订立合同时应有的预期，予以认可。华南公司在此之外还主张其他剩余租期内的可得利益损失3000000元，超出了双方的合理预期，亦违背了合同法规定的减损规则，不予认可。对于华南公司主张的第二部分即免租期内的租金损失，由于租赁合同是出租人以失去对租赁标的物的占有、使用为代价换取租金收益、承租人以支付租金换取占有、使用租赁标的物的双务合同，收取租赁期间的租金是出租人的目的及权利。在没有特别约定的情况下，根据一般经济生活的经验规则，出租人给予的免租期优惠应可由出租人在计租租赁期间的租金内逐渐弥补收回。即对出租人而言，免租期范围内的租金损失是可由其后的租金分摊弥补。第二中医院在本案中提前终止合同，导致华南公司在剩余租期内的租金无法收取，华南公司此前给予的免租期优惠因此不能得到充分的弥补，第二中医院应当承担华南公司的该部分实际损失。由于合同计租的租期为2014年4月1日至2021年11月28日共92个月，第二中医院已支付其中4个月的租金，原审法院据此确认免租期内不能得到弥补的损失为771442元（201627元／月×4个月×（92个月-4个月）÷92个月】。综上，原审法院确认扣除第二中医院已支付的租金及保证金450000元，第二中医院还需赔偿华南公司的损失共计771442元。由于在前述损失数额第一部分即可得利益损失计算问题中，原审法院已根据查明的事实及双方履行合同、磋商终止事宜的实际情况，扣除了第二中医院已支付的合同保证金，原审法院对该笔合同保证金在反诉中不再重复处理，对第二中医院在反诉中主张返还合同保证金的请求不予支持。关于水电费押金70000元的返还问题。由于案涉合同已经终止，双方亦确认在收到终止通知时第二中医院未欠付租金及水电费等费用，因此华南公司继续占有水电费押金已失去合同依据，应向第二中医院返还。关于租金滞纳金发票的问题。第二中医院援引合同第五条第4点第（2）项的规定主张华南公司出具收取租金滞纳金发票，但根据合同第五条第4点上下文的表述，需开具相应发票或收据的费用包括预交费用、租金、物业管理费和水电公摊费，并未包括租金滞纳金；双方在合同中亦未约定华南公司收取租金滞纳金后须出具发票。因此第二中医院的该项主张缺乏合同依据。至于第二中医院所述华南公司违反相关税收法规规定的问题，不属于民事诉讼的范围，第二中医院可向相关税收主管部门申请解决。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第四十五条第二款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2015年3月11日作出如下判决：一、确认双方于2013年11月29日签订的《物业租赁合同》及《物业管理服务协议》、《安全责任协议书》、《室内装修管理服务协议》于2014年7月25日解除；二、广东省第二中医院于判决生效之日起十日内赔偿广州华南新材料创新园有限公司损失771442元；三、广州华南新材料创新园有限公司于判决生效之日起十日内返还广东省第二中医院水电费押金70000元；四、驳回广州华南新材料创新园有限公司的其他诉讼请求；五、驳回广东省第二中医院的其他反诉请求。一审案件受理费30800元，由广州华南新材料创新园有限公司承担22880元，由广东省第二中医院承担7920元；反诉案件受理费4500元，由广州华南新材料创新园有限公司承担606元，由广东省第二中医院承担3894元。判后，上诉人第二中医院不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清、错误适用法律，应予改判。一审法院将第二中医院支付的两个月终止合同准备期间的租金403254元及合同保证金450000元均作为华南公司的可得利益损失，是错误地适用了《中华人民共和国合同法》第一百一十三条。结合本案事实，第二中医院在本案中应适用《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，承担提前退租导致华南公司相对应免租期的租金损失。1.关于涉案合同免租期的租金损失赔偿。第二中医院先是在2014年5月5日预告，再于2014年5月20日依约正式通知解除合同，要求华南公司收回物业，后又于2014年5月30日专门提醒出租方尽快处置物业以降低不利影响，依约给予华南公司足够的减损时间，但华南公司却怠于行动不予减损。关于涉案物业的占用情况，一审法院及讼争双方均确认第二中医院从未接收过涉案物业，一直在华南公司控制之下。在华南公司于2014年5月20日收到《终止合同通知书》（粤二中医院（2014）47号文件）直到合同于2014年7月18日正式终止解除，华南公司不减损而第二中医院继续支付两个月租金共403254元，因这是合同规定的提前终止合同所必须的准备期，此两笔款项不应认定为正常租金，应认定为第二中医院支付给华南公司的损失补偿。依此计算第二中医院正常租期为2个月，华南公司免租期损失为201627元／月×4个月×（92个月－2个月）÷92个月=788975元，第二中医院只应再支付771442－403254=368188元的损失补偿。2.关于合同保证金，根据《合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”之规定和讼争双方《物业租赁合同》第五条第1款第（3）点“租赁期届满、合同解除或合同终止之日，在乙方结清各项费用（含违约金、滞纳金等费用）并变更／迁出注册地址（若在园区注册的），且将租赁物业及其设施按约完好地交付给甲方并经甲方审查通过后，则甲方在10个工作日内，将合同保证金及水电费押金一次性、全额无息退还给乙方”之约定，如前所述，第二中医院是依约解除合同，不存在违约解除之情形，华南公司应退第二中医院合同保证金。为此上诉请求：1、请求改判原审判决第二项判决，支持第二中医院已付2014年6月及7月租金共403254元（201627元／月×2个月）抵偿华南公司免租期损失788975元（201627元／月×4个月×（92个月－2个月）÷92个月］中的等额部分，即第二中医院应承担损失赔偿额度为385721元（788975元－403254元）；2、请求撤销原审判决第五项，判令华南公司返还第二中医院物业租赁合同保证金人民币肆拾伍万元（￥450000.00元）；3、请求依法裁判讼争双方应承担诉讼费用。被上诉人华南公司答辩称：一、华南公司认为，第二中医院单方解除合同没有合同依据和法律依据，合同没有约定第二中医院享有单方解除合同的权利，第二中医院以情势变更作为解除合同的主要理由是不成立的，因为第二中医院完全清楚研究院的搬迁事宜属于应当事先请示上级的重大工作事项，未能通过上级审批是其可以提前预见的商业风险。第二中医院在未经双方协商一致的情况下单方告知不再履行合同主要义务，显然属于合同第11条第三款约定的单方提前解除合同的违约行为，应承担违约解除合同的法律后果；二、第二中医院主张以2014年6月及7月的租金作为抵偿免租期损失没有事实和法律依据。第二中医院属于单方违约解除合同，因此不存在“提前终止合同准备期”；三、第二中医院要求退还保证金没有事实和法律依据。合同没有免除第二中医院因自身原因导致合同终止所承担的赔偿责任。合同第5条第1款第三项约定的是保证金应当在双方结清包括违约金在内的款项后再退还。一审法院适用《合同法》第113条的条款认定第二中医院不履行合同义务，应对华南公司赔偿由此造成损失是正确的；四、华南公司是涉案房产的所有权人，有权合法出租涉案房屋，二审法院可依法予以查明和确认。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，第二中医院表示：同意原审判决第一、三、四项。本院认为：本案二审当事人争议的焦点问题为：案涉合同解除的损失赔偿认定。《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，根据案件查明事实，案涉合同解除系因第二中医院提前终止合同所导致，故第二中医院理应向华南公司承担损失赔偿责任。原审法院对此认定正确，本院予以确认。首先，对于实际损失的审查。双方合同约定第二中医院的免租装修期至2014年3月31日止，现合同因第二中医院的过错而解除，因此，第二中医院应向华南公司承担免租装修期间的全部租金损失，且计算标准应以双方约定的租金标准予以计算，原审法院将上述期间的租金损失计算分摊扣减欠妥，但鉴于华南公司未提出上诉，故本院对此不予调整。由于双方合同约定一方欲提前终止本协议，须提前60天以书面形式通知对方，对方收到通知书后应在5个工作日内予以答复，双方就未结事项协商一致后，就终止本协议签订终止确认书，该确认书签订之前，本协议仍有效。因此，依据上述合同约定，在案涉合同确认于2014年7月25日解除之前，第二中医院仍负有依约向华南公司支付合同解除之前的租金给付义务。原审法院将第二中医院已付的2014年6月、7月的租金认定为华南公司的可得利益损失欠妥，本院予以纠正。第二中医院上诉主张上述两个月的租金应在免租期损失中予以扣减，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。其次，对于可得利益损失的审查。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”据此可知，在第二中医院违约的情况下，华南公司会遭受因相信第二中医院诚信履约，却因对方未诚信履约而受的信赖利益损失。根据合同的实际履行情况并结合第二中医院所提出的损失赔偿意见，原审法院将第二中医院已付的租赁保证金450000元抵扣作为认定华南公司的可得利益损失，并无超出第二中医院订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失范围。原审法院据此判令驳回第二中医院主张退还租赁保证金的诉求正确，本院予以维持。第二中医院对此提出的上诉理由缺乏理据，本院亦不予采信。因双方当事人对于原审判决第一、三、四项均无提出上诉，故上述判项可予维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人广东省第二中医院的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费12332.54元由上诉人广东省第二中医院负担。本判决为终审判决。审 判 长 张怡代理审判员 余盾代理审判员 蔡峰二〇一五年十月二十六日书 记 员 李杨 关注公众号“”