（2015）汇民初字第1833号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2016-06-28
案件名称
曹元健诉遵义鸿苑房地产开发有限公司财产损害赔偿纠纷一审民事判决书
法院
贵州市汇川区人民法院
所属地区
贵州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曹元健,遵义鸿苑房地产开发有限公司
案由
财产损害赔偿纠纷
法律依据
《中华人民共和国侵权责任法》：第六条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百一十七条第一款
全文
遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2015）汇民初字第1833号原告曹元健，男，汉族，住贵州省遵义市汇川区。委托代理人刘宇红,贵州大智律师事务所律师。被告遵义鸿苑房地产开发有限公司，地址：贵州省遵义市红花岗区民主路2号，组织机构代码：72219576-x。法定代表人陈禄华，该公司经理。委托代理人骆开强，贵州谋信律师事务所律师。原告曹元健与被告遵义鸿苑房地产开发有限公司（下称鸿苑公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院作出（2011）汇民初字第793号民事判决后，原告曹元健、被告鸿苑公司均不服，向贵州省遵义市中级人民法院提起上诉，贵州省遵义市中级人民法院作出（2015）遵市法民三终字第161号民事裁定，将案件发回重审，本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告曹元健及其委托代理人刘宇红、被告鸿苑公司及其委托代理人骆开强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2001年3月16日，贵州省国土厅遵义经济技术开发区国土分局将位于遵义市汇川区大连路的国有土地516.20平方米出让给原告使用，原告交纳了土地出让金。同年4月23日，该局下发了建设用地批准书，批准原告使用该土地用作个人住宅建房用地。该宗土地上当时已有原告于1995年依法使用农村集体土地建成的四层框架结构房屋。2002年9月14日及2003年4月19日，被告两次与原告签订共同进行房地产开发的合同，原告按合同约定拆除了自己的临街门面房（占地面积80余平方米）和木工房及厕所（占地面积近80平方米），原告将已取得土地使用权的土地中的约150平方米该部分宗地交给被告开发建设使用，被告现已在该150平方米宗地上修建了商品房。后上述两份共同开发合同被法院宣告无效，被告根据两份合同占用原告的宗地应返还给原告，由于被告已修建房屋，无法返还原物，应当折价返还土地及门面房、木工房及厕所。为此请求判令1、被告返还占用原告已经依法取得国有土地使用权面积价值及该被占用部分宗地上的门面等房屋的资产折价款1128888元及赔偿该款从2003年4月19日起至2011年6月的利息损失600788元（按银行同期同类贷款利率计算）；2、诉讼费由被告承担。被告辩称：1、对原告516.2平方米取得国有土地使用权我方没有异议，但是被告对于超规划红线的面积，是通过交土地地价款进行合法化了的，被告方没有侵占原告方的土地。2、两次签订的合作建房协议已经经过法院两次判决无效，在判决书上也明确了被告方没有侵占原告方的土地，并且合同上也没有明确我方占用了原告方的土地建房的内容，本着一事不再理的原则，本案应驳回原告方的起诉。经审理查明：2001年12月和2002年，鸿苑公司获得了土地管理部门下发的遵开预登（2001）遵开预登字第44号土地使用权预登记证和（2002）遵市预登字第32号土地使用权预登记证，获得批准使用遵义市开发区大连路综合用地1044平方米。2001年3月16日，贵州省国土厅遵义经济技术开发区国土分局与曹元健签订国有土地使用权出让合同，将位于遵义经济技术开发区高桥镇坪山村大山组土地516.20平方米出让给曹元健，曹元健于2001年4月22日按合同约定交纳了土地出让金等费用共计110059元，2001年4月23日，贵州省国土厅遵义经济技术开发区国土分局下发了（2001）宅字第26号建设用地批准书，批准曹元健使用国有土地516.20平方用作个人住宅宅基地，该地与鸿苑公司取得许可使用的土地相邻。鸿苑公司在规划土地范围内进行房地产开发建设福星商住楼，与曹元健就拆迁安置问题未能达成协议，2002年9月14日，鸿苑公司（甲方）与曹元健（乙方）签订共同进行房地产开发的书面协议，其中约定有“甲方开发占用乙方（相邻处）使用的宅基地，甲方以杨吉会、曹元文的土地应交费用作为补偿”等内容。2003年4月19日，鸿苑公司（甲方）与曹元健（乙方）签订房地产开发《协议书》，约定有“甲方与乙方相联处，甲方需占乙方旧房和前面三楼起拆旧房部分，厕所木工房20平方米，作其补偿，由甲方负责赔偿给乙方（从还房安置拆迁户的面积扣除），乙方收到甲方拆迁还房钥匙后三日内自行拆除交甲方使用。”等内定。双方在履行协议中发生纠纷而产生诉讼，两份协议分别于2003年和2005年被终审法院判决确认无效。后鸿苑公司提起诉讼，要求曹元健返还因履行两份协议而获得的财产并赔偿相应损失，经终审判决曹元健予以赔偿。曹元健遂以被告所建房屋侵占其土地为由提起诉讼。鸿苑公司认为已就所建商品房超出红线面积的部分向国土部门交纳土地出让金，取得了土地使用权。提供以下证据证明：1、贵州省国土厅遵义经济技术开发区国土分局出具的图，证明国土分局确认超越用地红线的面积为141平方米；2、遵义开元房地产评估有限公司的情况说明，证明141平方米土地的总地价为87155元；3、遵义汇川区财政局2012年11月7日收据，证明补交了87155元的土地地价款。贵州省国土资源厅遵义经济技术开发区国土分局于2013年7月5日书面说明鸿苑公司交纳的87155元款项，仅是为解决住户办理房屋产权问题，该局未对该公司超用地红线范围违法用地补办相关用地手续。本案原审诉讼中，原告申请对鸿苑公司所建商住楼是否侵占原告使用的土地及占用面积和价值进行鉴定，经本院委托贵州地质工程勘察地质技术司法鉴定所进行测绘并由贵州省国土资源厅遵义经济技术开发区国土分局进行比对确认鸿苑公司超用地红线占用原告用地72.1平方米。鸿苑公司对此结论提出异议，经本院审查并释明，双方同意重新测绘并一致选择遵义市方明测绘有限公司测量，结果为鸿苑公司开发的商住楼超用地红线占有曹元健用地红线面积为63.89平方米，鸿苑公司认可拆除了曹元健砖木结构房20平方米。经本院委托遵义智衡房地产资产评估有限公司估价，鸿苑公司占用曹元健用地63.89平方米的土地使用权总价为211476元，占用曹元健房屋20平方米总价为8960元（不含地价），共计220436元。本案重审中，原告曹元健认可了鸿苑公司占用其用地为63.89平方米。以上事实有原告提供的证据：遵义市私房建设许可证、遵义市农村个人建房审批表、遵义经济技术开发区国土规划处出具的批文、遵义市城市居民个人建房申报表、遵义经济技术开发区管委会国有土地使用权出让合同、贵州省行政事业性收费通用票据、个人建房用地送审书、建设用地批准书、原被告签订的协议书、遵义市委和遵义市人民政府信访局针对原被告发生的纠纷出具的处理意见、公证书、（2009）遵市法民二终字第369号民事判决书、遵义市大连路房屋面积测量司法鉴定意见书、贵州地质工程勘察院司法鉴定意见书、遵义智衡房地产资产评估报告、遵义市方明测绘公司的测绘报告等；被告提供的证据：贵州省国土厅遵义经济技术开发区国土分局出具的图，遵义开元房地产评估有限公司的情况说明、遵义汇川区财政局2012年11月7日收据等；庭审笔录；本院依职权调取的证据：遵义市智衡房地产资产评估公司的情况说明等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为：原告曹元健因被告鸿苑公司占用其用地和房屋主张赔偿财产损失，被告鸿苑公司是否占用原告曹元健的用地和房屋，占用的面积和赔偿的金额如何确定，是本案的焦点。经查，原告依法享有位于遵义经济技术开发区高桥镇坪山村大山组土地516.20平方米国有土地使用权；本案原审中，原、被告双方均同意重新测绘并一致选择遵义市方明测绘有限公司测量，结果为鸿苑公司开发的商住楼超用地红线占用曹元健用地红线面积为63.89平方米；根据2003年4月19日原、被告签订的《协议书》可知被告需占原告房屋面积为20平方米，鸿苑公司也认可拆除了曹元健砖木结构房20平方米。因此，被告鸿苑公司占用原告用地面积为63.89平方米、房屋面积为20平方米。被告以其对于超规划红线的土地面积已通过交土地地价款进行了合法化，未侵占原告方的土地而提出抗辩，本院认为，贵州省国土资源厅遵义经济技术开发区国土分局的书面说明证明了鸿苑公司交纳的87155元款项，仅是为解决住户办理房屋产权问题，该局未对该公司超用地红线范围违法用地补办相关用地手续，故被告的抗辩不能成立，本院不予采信。虽然原、被告双方签订的两份共同进行房地产开发的协议中约定有被告鸿苑公司可以占用原告曹元健的用地和房屋，在两份协议被宣告无效后，鸿苑公司占用曹元健的用地及拆除房屋已丧失根据，且鸿苑公司未获得土地管理部门批准而占用曹元健使用的土地建房，已构成侵权。《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”，因曹元健仅主张赔偿财产损失，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条：“侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。”，故应由鸿苑公司对曹元健折价赔偿。经本院委托遵义智衡房地产资产评估有限公司估价，鸿苑公司占用曹元健用地63.89平方米的土地使用权总价为211476元，占用曹元健房屋20平方米总价为8960元（不含地价），共计220436元，该鉴定意见依法应予采信，鸿苑公司应赔偿原告曹元健土地使用权价值和房屋折价款220436元。因曹元健的损失已按现在价格予以赔偿，故对其主张的利息不予支持。鸿苑公司认为评估时未考虑土地的容积率，对评估结果不认可，但评估报告书中已载明有待估宗地容积率对地价的影响，故其理由不成立。曹元健主张已被拆除房屋面积为81.2平方米，证据不充分，不予支持。因本案中，曹元健对被占用的土地不要求返还而主张损失，本判决系对曹元健不能使用土地的损失而确定赔偿，并不能对抗相关部门对土地的管理。为此，判决如下：被告遵义鸿苑房地产开发有限公司于本判决书生效后十五日内赔偿原告曹元健220436元。案件受理费20370元（原告曹元建已预交），由被告遵义鸿苑房地产开发有限公司承担4606元，直接支付给原告曹元健；原告曹元健自行承担15764元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决书则发生法律效力。本判决发生法律效力后，当事人可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审 判 长 李晓倩人民陪审员 杜远义人民陪审员 杨廷敏二〇一五年十月二十六日书 记 员 何文韬