（2015）东中法民一终字第1953号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2015-12-10
案件名称
东莞市中惠香樟绿洲房地产开发有限公司与何花商品房预约合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
东莞市中惠香樟绿洲房地产开发有限公司,何花
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十八条，第一百七十条
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）东中法民一终字第1953号上诉人（原审被告）：东莞市中惠香樟绿洲房地产开发有限公司。住所地：东莞市樟木头镇柏地村中惠香樟绿洲帕缇欧商住区第**幢商业楼201。法定代表人：叶惠全，董事长。委托代理人：李超鹏，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：何花。委托代理人：柯柏松，系广东天杰律师事务所律师。上诉人东莞市中惠香樟绿洲房地产开发有限公司（以下简称中惠公司）因与被上诉人何花商品房预约合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法樟民一初字第310号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年4月17日，何花向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、中惠公司双倍返还定金100000元。2、中惠公司返还4000元。3、中惠公司承担诉讼费用。原审法院经审理查明：2013年10月19日，何花与中惠公司的销售代表牛娟娟、销售经理魏晶晶签订了编号为2013024号《中惠香樟绿洲房号确认单》，由何花认购位于东莞市樟木头镇柏地村中惠香樟绿洲56幢703、704号房（以下简称案涉房屋），该房号确认单上显示：现交付定金50000元，折后价1165277元。当日，何花通过银行转账方式向中惠公司支付定金50000元，并以现金方式支付了4000元服务费用，由牛娟娟出具手写收据。双方没有约定何时签订房屋认购书及买卖合同。2014年1月，中惠公司通知何花付款方式有改变，由原来的两套房屋首付三成变更为第一套房屋首付三成，第二套房屋首付六成，故需增加首付款。何花不同意增加首付款，多次与中惠公司的销售代表牛娟娟协商，何花要求退款，牛娟娟只同意退一半款项，双方协商未果，也一直未签订正式的房屋认购书及买卖合同。2014年4月何花向原审法院提起诉讼。2014年5月，中惠公司将案涉房屋销售给他人。庭审中，中惠公司主张房号确认单和收据都是其的销售代表牛娟娟私下出具给何花。中惠公司确认收取何花诚意金50000元，并非定金。中惠公司出示了2013年10月19日的房号申请表及打印的收据证明其主张。该房号申请表上有申请人何花的签名及中惠公司经办人牛娟娟及中惠公司销售经理魏晶晶的签名。收据上载明收预约金50000元。何花确认房号申请表上的签名，但主张中惠公司并没有给付何花房号申请表，只给了房号确认单，上面载明是定金，当时牛娟娟还说明了如果不买房就没收该50000元定金；何花也没有收到中惠公司打印的预约金的收据。中惠公司确认何花没有拿房号申请表及收据，但主张是何花遗留在中惠公司处。中惠公司主张牛娟娟与何花老公于2014年1月的短信记录，证明何花接受了改变付款方式。何花对短信的真实性不予确认，并主张短信内容也不代表何花同意按中惠公司的意见变更付款方式，只是问何时可以签合同。本案在调解过程中，中惠公司同意返还收取何花的54000元，不同意双倍返还定金。何花不同意，调解未果。原审法院认定上述事实的证据有：房号确认单、房号申请表、收据、银行转账单、短信截图及一审庭审笔录等。原审法院认为：本案的争议焦点为，何花交付的50000元的性质是属于定金还是诚意金，中惠公司应否承担双倍返还的责任。2013年10月19日，何花分别在房号申请表和房号确认单上有签名，房号申请表上注明是交纳诚意金50000元，而房号确认单上则是注明交付定金50000元。房号申请表和房号确认单都是中惠公司的销售代表牛娟娟拿给何花签的，且上面都有中惠公司的销售经理魏晶晶的签名。虽然中惠公司主张出具该确认单和定金收据是牛娟娟的私下行为，未经中惠公司授权，且未加盖中惠公司公章，但牛娟娟和魏晶晶在本案中却是代表中惠公司向何花销售案涉房屋，牛娟娟收取的50000元也是给了中惠公司的财务，本案中牛娟娟销售案涉房屋的行为即代表了中惠公司的行为。因此，该房号确认单上载明的内容即是双方的真实意思表示，具有法律约束力。房号申请表上虽然注明是诚意金，但房号申请表并没有给一份何花持有，且该表仅仅是申请表，而房号确认单却是确认了何花认购的案涉房屋的房号、定金、总价、折后价、首付款及贷款金额等内容。因此，房号确认单应是在房号申请表的基础上，双方对认购房屋的进一步确认。另外，牛娟娟出具的收据上载明的也是定金。综上，何花交付的50000元应按房号确认单上所载明的定金性质来认定。何花在交付定金后，双方一直未签订正式的买卖合同。中惠公司直到2014年1月18日才通知何花签合同，且付款方式有改变，由原来的两套房屋首付三成变更为第一套房屋首付三成，第二套房屋首付六成，需增加首付款，何花不同意增加首付款，双方协商未果。因此，双方未能签订正式的房屋认购书及买卖合同的过错责任，在于中惠公司变更了付款方式，超出了何花的承受范围。何花要求中惠公司退款未果后提起诉讼，中惠公司也将案涉房屋销售给了他人。何花要求中惠公司双倍返还定金100000元，合法有据，原审法院依法予以支持。中惠公司的销售代表牛娟娟另外还收取了何花的服务费用4000元，虽然中惠公司主张是牛娟娟的私人行为，但牛娟娟却是代表中惠公司向何花收取费用。因案涉房屋未能买卖成功的责任在于中惠公司，故中惠公司应向何花返还该笔费用。综上，原审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、限中惠公司在判决发生法律效力之日起五日内双倍返还定金100000元给何花；二、限中惠公司在判决发生法律效力之日起五日内返还4000元款项给何花。本案受理费1190元，由中惠公司负担。上诉人中惠公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）50000元并非定金。1、案涉房屋预售许可证于2014年1月8日才办出，在此之前中惠公司不可能收取客户定金，否则所有预约购房的客户均可据此主张双倍返还，对中惠公司不利。2、牛娟娟、魏晶晶在房号确认单、收据上的签名不构成表见代理。房号申请表和收据有中惠公司盖章，并由何花签收，具有法律约束力。而房号确认单和收据没有中惠公司的盖章，为何花单方持有，中惠公司在诉讼之前不知情，牛娟娟、魏晶晶也无权代表中惠公司收取定金，更无权代表中惠公司确认收取款项的性质为定金。何花持有房号申请表和收据，对50000元并非定金很清楚，理应知道牛娟娟、魏晶晶无权收取定金，何花主观上不具有善意，不符合表见代理的要件。（二）未能签署买卖合同，中惠公司没有过错。中惠公司在2014年1月18日已短信告知何花付款条件的变化。且何花明知其购买的是两套房，二套房首付比例政策也早已出台，何花理应知道。（三）何花拒绝签约的原因是因房价下跌。根据当时销售政策，首付款差额可向中惠公司借款，但在对此催告无效之下，中惠公司只能将案涉房屋出售给案外人，价格比何花预约价格下降了51052元。（四）4000元是牛娟娟收取，中惠公司并无收取。4000元的收据并未注明收取款项原因，属于牛娟娟私自收取。据此，请求本院：1、撤销原审判决。2、驳回何花的全部诉讼请求。3、本案诉讼费由何花承担。被上诉人何花答辩称：（一）房号确认单有房号、总价等内容，与收据能相互印证，表明50000元是定金。中惠公司在事后协商中也称无法协商一致则没收50000元，可知该笔款是定金。（二）牛娟娟、魏晶晶是职务行为。（三）何花不清楚二套房首付比例。本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。另查明，中惠公司二审提交两份商品房买卖合同，拟证明案涉房屋转售价格远低于何花预约认购价格，何花是因房价下跌而不愿意买房。何花对上述证据真实性确认，但不确认关联性。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对中惠公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：中惠公司收取何花的50000元的性质。牛娟娟、魏晶晶是中惠公司的销售人员，其销售案涉房屋的行为属于职务行为，在中惠公司没有其他证据予以反驳的情况下，应认定其出具的房号确认单是代表中惠公司出具。房号确认单上明确记载房屋总价、预付定金、首付款等内容，应视为双方对买卖案涉房屋初步达成一致，该房号确认单对双方均具有约束力。房号确认单上记载何花支付的50000元为预付定金，中惠公司不予确认，但并未提供充足证据予以反驳，原审法院认定该50000元为定金正确。现中惠公司变更了付款方式导致双方无法签订正式买卖合同，责任在于中惠公司，何花要求中惠公司双倍返还定金依法有据，原审法院对此认定正确，本院予以维持。中惠公司主张牛娟娟收取何花4000元行为属于个人行为，根据前述分析，本院对中惠公司该主张不予采信。中惠公司应将该4000元返还何花。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。中惠公司的上诉主张没有任何依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费2380元，由上诉人东莞市中惠香樟绿洲房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黎淑娴代理审判员 杨 浩代理审判员 冯婉娥二〇一五年十月二十六日书 记 员 梁玮珊附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。