（2015）日民一终字第747号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2016-01-07
案件名称
黄彦龙与日照市宏德房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省日照市中级人民法院
所属地区
山东省日照市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
日照市宏德房地产开发有限公司,黄彦龙
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《商品房销售管理办法》：第十六条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条，第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）日民一终字第747号上诉人（原审被告）：日照市宏德房地产开发有限公司，住所地日照市东港区海滨五路北段东侧。法定代表人：孙全先，总经理。委托代理人：万国栋，山东海洋律师事务所律师。委托代理人：陈百委，山东海洋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄彦龙，男。委托代理人：高凤，山东东方太阳律师事务所律师。上诉人日照市宏德房地产开发有限公司（以下简称宏德公司）因与被上诉人黄彦龙商品房预售合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2015）东民一初字第1495号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：2011年8月15日，黄彦龙与宏德公司签订内部购房合同书一份，约定：黄彦龙认购宏德公司开发的位于日照市东港区昭阳路以西、望海路以北宏德幸福里2号楼1单元1201室楼房一套，建筑面积86.59㎡，单价4809元／㎡，合计总价款416411元，2014年12月31日前交房。合同签订后，黄彦龙2011年8月5日交纳购房诚意金20000元，2011年8月15日交纳购房诚意金396411元。因宏德公司逾期交房，严重影响黄彦龙使用。黄彦龙提供宏德公司法定代表人孙×先给黄彦龙批条，批条载明“黄彦龙前来办理退房手续（本人必须提交退房申请）2015.元.30”，以证实宏德公司经协商同意退房。现黄彦龙要求解除合同，宏德公司双倍返还2011年8月5日交纳购房诚意金20000元，返还所交纳房款共计416411元；自2013年9月宏德公司办理建设工程许可手续之前收取黄彦龙的房款，并按照民间借贷银行同期贷款利率4倍赔偿黄彦龙损失。宏德公司对收取416411元购房诚意金无异议，不同意解除合同，不予认可其中的20000元为定金，不同意赔偿损失，要求按照合同约定承担逾期交房的违约责任。上述涉案房屋至今未竣工验收。原审认定上述事实的证据有当事人陈述、商品房认购书、交款收据、面积备案表等。原审法院认为：双方争议的焦点主要集中于双方签订内部购房合同书是否应予解除及宏德公司逾期交房是否应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。黄彦龙、宏德公司签订的内部购房合同书具备上述规定条款的多项内容，且宏德公司已收取黄彦龙购房诚意金，故该内部购房合同书具有商品房买卖合同的性质，对黄彦龙、宏德公司之间存在商品房买卖关系，予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在双方签订的内部购房合同中，黄彦龙、宏德公司明确约定交房时间在2014年12月31日前，至今逾期交房近半年，期间黄彦龙、宏德公司多次协商继续履行合同或退房事宜，均未达成一致意见，双方至今未签订正式的商品房买卖合同。由于宏德公司承建的房屋尚未竣工验收，已构成违约，严重影响黄彦龙按期使用，现黄彦龙要求解除合同，予以支持。黄彦龙于2011年8月5日交纳的购房诚意金20000元不具备定金性质，属于购房款，黄彦龙要求双倍返还，不予支持。对黄彦龙要求宏德公司返还购房诚意金共计416411元的请求，予以支持。对于黄彦龙要求的损失，购房诚意金20000元自2011年8月5日按照中国人民银行规定的同期贷款利率至判决指定的履行期限届满之日计算利息，购房诚意金396411元自2011年8月15日起按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率至判决指定的履行期限届满之日计算利息较合理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十四条之规定，原审判决如：一、解除黄彦龙与宏德公司签订的内部购房合同书；二、宏德公司于判决生效三日内返还黄彦龙购房诚意金共计416411元；三、宏德公司于判决生效三日内赔偿黄彦龙购房诚意金416411元的利息（购房诚意金20000元自2011年8月5日按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率至判决指定的履行期限届满之日计算利息，购房诚意金396411元自2011年8月15日起按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率至判决指定的履行期限届满之日计算利息）；四、驳回黄彦龙其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7546元，减半收取3773元，保全费2620元，由宏德公司负担。上诉人宏德公司不服原审判决上诉称：一、涉案内部购房合同书为商品房认购协议，不具备《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，且内部购房合同书明确约定，黄彦龙应在所购房屋办理完毕预售许可证后，接到宏德公司通知15日内签订正式商品房买卖合同，故原审认定内部购房合同书为商品房买卖合同错误。二、内部购房合同书对宏德公司逾期交房的违约责任作出明确约定，宏德公司逾期交房系因当时周边环境不允许采取爆破措施导致，不应归责于宏德公司，原审应判决双方继续履行内部购房合同书，而不应支持黄彦龙的诉讼请求。三、黄彦龙增加诉讼请求，原审未给宏德公司重新确定答辩期，程序违法。请求撤销原审判决，依法改判，诉讼费由宏德公司承担。被上诉人黄彦龙答辩称：一、宏德公司与黄彦龙签订的内部购房合同书，从形式到内容都具备商品房买卖合同的性质，宏德公司逾期交房，致合同目的无法实现，且宏德公司在起诉前已出具书面材料，同意黄彦龙退房。二、宏德公司逾期交房，构成违约。约定的逾期交房违约责任，是侵犯消费者合法权益的格式条款，对黄彦龙不具备约束力。宏德公司应当返还黄彦龙房款41万余元及利息。三、原审黄彦龙只是进一步明确诉讼请求，并未增加诉讼请求，且宏德公司也当庭进行答辩，原审审理程序并不违法。请求驳回宏德公司的诉讼请求。本院经审理查明：2011年8月15日，黄彦龙作为乙方与甲方宏德公司签订内部购房合同书，约定：乙方自愿认购甲方开发的位于日照市昭阳路以西，望海路以北宏德、幸福里2号楼1单元1201室房产，建筑面积暂定为86.59平方米，单价4809元／平方米，总价款416411元；签订合同时乙方已付清全部房款作为认购该房屋的诚意金；甲方于2014年12月31日前将该房屋交付给乙方；甲方逾期交房，甲方按日计算向乙方支付已交房款万分之一的违约金，并于该房屋实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；甲方应当在商品房交付使用600日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，如因不可抗力的自然因素以及政府政策、行为等原因，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意，乙方退房，甲方在乙方提出退房要求之日60日内将乙方已付房款退还给乙方，并按已付房款的日万分之零点九五赔偿乙方损失；乙方应在所购房房屋办理完毕预售许可证后、接到甲方通知15日内签订正式商品房买卖合同，本内部认购合同自行废止等等。双方还对房屋的装修标准进行了约定。合同签订后，宏德公司于2013年4月22日取得宏德.幸福里用地项目的建设用地规划许可证，于2013年9月2日取得宏德.幸福里E1-E4号楼的建设工程规划许可证，于2014年4月11日取得宏德.幸福里E3、E4号楼的建筑工程施工许可证，于2014年9月10日取得宏德.幸福里E03号楼的商品房预售许可证，于2014年12月29日取得宏德.幸福里E04号楼（原E4-aE4-bE4-cE4-d）的商品房预售许可证（该项目使用土地已设定抵押，抵押期限为2014年1月28日至2017年2月20日）。宏德公司提供的建设工程规划公示牌中经批准的单体工程立面效果图宏德.幸福里住宅小区方案-南北鸟瞰E4-b号楼与另一份宏德.幸福里住宅小区鸟瞰2号楼位置一致。宏德公司主张涉案住宅楼已取得商品房预售许可证。2015年1月30日周五，宏德公司法定代表人孙×先给黄彦龙出具一份证明，内容：同意下周一黄彦龙前来办理退房手续（本人必须提交退房申请）。本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：黄彦龙与宏德公司签订的内部购房合同书，约定了商品房基本状况，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，商品房交付日期，装饰、设备标准承诺，办理产权登记有关事宜，违约责任等，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且宏德公司已经按照约定收受购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该内部购房合同书应当认定为商品房买卖合同。合同系双方当事人真实意思表示，在起诉之前宏德公司取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，可以认定为有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，黄彦龙依约交纳了全部购房款，但宏德公司未按照约定期限交付房屋，构成违约，应当承担违约责任。合同约定宏德公司逾期交房，应按日计算向黄彦龙支付已交房款万分之一的违约金，并于该房屋实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行。但黄彦龙在房屋交付前即要求退房，宏德公司亦同意退房，说明双方就退还购房款并解除合同达成了一致。合同解除后，宏德公司应当返还黄彦龙购房款及相应利息，利息属于法定孳息，应当自收到之日按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率计算。黄彦龙在庭审过程中明确诉讼请求，并非变更诉讼请求，且宏德公司也当庭进行答辩，原审按照黄彦龙明确之后的诉讼请求进行处理，程序并无不当。综上，宏德公司的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审认定基本事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决结果得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7546元，由上诉人日照市宏德房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨荣国审 判 员 王林林代理审判员 徐笑梅二〇一五年十月二十六日书 记 员 赵小璐 来自