（2015）渝一中法民终字第04570号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2015-12-18
案件名称
重庆恒隆资产管理股份有限公司与袁梦房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
袁梦,重庆恒隆资产管理股份有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝一中法民终字第04570号上诉人（原审被告）袁梦。委托代理人张建新，北京大成（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）重庆恒隆资产管理股份有限公司，住所地重庆市江北区洋河一路68号1幢19-4、19-5。法定代表人周可，经理。委托代理人郭秋、董婉，该公司职工。上诉人袁梦与被上诉人重庆恒隆资产管理股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2015年6月10日作出（2015）江法民初字第04858号民事判决，上诉人袁梦对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，于2015年9月22日进行了询问，上诉人袁梦及其委托代理人张建新、被上诉人重庆恒隆资产管理股份有限公司的委托代理人郭秋、董婉参加诉讼。本案现已审理终结。法院审理查明：2014年1月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁协议》，约定甲方将位于重庆市江北区盘溪路21号吊2-8的房屋出租给乙方，房屋建筑面积为390.16平方米。该协议第二条约定租赁期限为3年零2个月，自2014年1月16日至2018年2月28日；所有租金产生的税费由乙方承担；2014年3月1日至2015年2月28日期间的月租金总额为19508元；乙方在签订本协议当日需向甲方交纳保证金45000元，用于担保乙方对本协议的履行；在租赁期内乙方不得以保证金冲抵租金，合同期满后双方无争议结清所有费用且乙方将商铺交还给甲方后十个工作日内甲方将上述保证金全额无息退还给乙方；租金支付方式为按季度支付，首期租金于合同签订当日支付，以后每期租金应于上期租金届满前最后一个月的25日足额支付；租金、保证金以现金转账的方式支付，并约定了收款账户信息。该协议第四条（双方权利与义务）第二款（乙方的权利与义务）中的第12项约定，“若在本协议约定的租赁期限内，乙方单方解除协议的，则乙方除了承担本协议约定的违约责任外，还需按照本协议租金的标准补足免租期内甲方租金收益”。该协议第五条（违约责任）第1项载明：“乙方未按照本协议第二条的约定按时足额向甲方支付租金的，从逾期之日开始计算，乙方应当按照当期应付租金的千分之五每日向甲方支付违约金，超过十日还未支付的，甲方有权收回商铺，解除该协议，并没收乙方所支付的保证金，由此给双方造成的任何损失，均由乙方承担”。该协议第五条（违约责任）第2项载明：“未经对方书面同意，甲乙双方任何一方不得提前解除本协议。一方单方解除协议的，违约方需向守约方支付当时两个月的租金作为违约金，违约金不足以赔偿对方损失的，违约方应当继续赔偿守约方的损失”。该协议第七条约定，本协议未尽事宜，甲乙双方可以协商一致签订书面补充协议，补充协议与本协议具有同等效力，无法签订补充协议的，按照相关法律法规的规定履行合同。该合同第十条为补充条款，该条款载明“一、2014年1月16日至2014年2月28日免租。二、甲乙双方于2014年1月8日签订的《商铺租赁协议》作废，关于该商铺的一切租赁事宜以本协议为准”。另查明，原被告于2014年4月22日针对涉讼房屋签订《补充协议》。该协议约定，原告同意被告只承租223.9平方米（建筑面积），双方对租赁协议中的租金标准予以变更，将2014年6月1日至2015年2月28日期间的月租金总额变更为11642.8元，原《商铺租赁协议》其他内容不变，该《补充协议》为原《商铺租赁协议》的有效附件。2014年10月29日，原告收到被告出具的《退租申请书》，该申请书内容为被告经营困难，无力承担高昂租金，申请解除双方之间的租赁协议。2014年11月7日，被告在原告公司手写了《通知》，该通知载明：“…因本人经营不善，无法继续经营下去，本人将于2014年11月9日搬离商铺，单方解除租赁合同。”被告于2014年6月4日支付了涉讼房屋2014年6、7、8三个月的租金，之后未再支付租金。2014年11月7日，原、被告针对租赁合同进行了协商。2014年11月9日，被告搬离涉讼房屋，未办理交接手续。庭审中，原被告均认可双方之间租赁合同有效，并认为该合同于2014年11月9日解除，被告拖欠的租金数额为26778.4元。原告重庆恒隆资产管理股份有限公司诉称，2014年1月13日，原、被告签订了《商铺租赁协议》、《服务合同》及《补充协议》，约定由被告承租原告位于重庆市江北区盘溪路21号吊2-8号商铺，租期自2014年1月16日至2018年2月28日，租金按季支付。被告在合同履行过程中拖欠租金、物管费和水电费，极大损害了原告的利益。在双方协商但未达成协商一致意见且原告未书面同意被告的解除时，被告于2014年11月9日未经原告同意自行搬离商铺，其以实际行动单方解除了合同，已构成严重违约。原告为维护自己合法权益，请求法院判令被告支付欠付的租金26778.4元；被告单方解除合同的违约金23285.6元（月租金11642.8元乘以2个月的违约期）；被告支付免租期的租金29262元（免租期内的月租金19508元乘以1.5个月的免租期）；被告按每日千分之五的计算标准支付延付租金的违约金，以延付租金为基数从2014年8月25日起算至租金付清之日止；由被告承担本案的诉讼费。被告袁梦辩称，对原告第一项诉求无异议，但双方系协商解除合同，因退租申请书实质是与原告协商，原告在收到申请书及通知后，对2014年11月9日解除时间的认可即构成了对合同协商解除的自认，被告不应承担原告所称的单方解除的违约金，且商铺归还后原告已立即出租，该违约金计算标准过高于原告的损失。免租期应按天数分摊到整个租赁期，且被告不应承担免租期的租金，因租赁合同系原告事先准备好的格式合同，签订时原告未提醒被告合理注意关于免租期及违约金的条款，该条款加重了被告责任，且原告未尽到合理提示说明义务，应为无效条款。对于延付租金的违约金，被告不应支付，且在租赁合同解除后也不应作为违约金支付，原告对拖欠租金也有责任，该数额按每日千分之五的计算标准过高，且应按照逾期天数进行分段计算。一审法院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于被告辩称租赁合同中的违约金及免租期的条款均为格式条款而无效的问题，该院认为，格式条款系当事人为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，本案被告并未举示证据证明该合同订立时双方未进行协商，且该条款并不符合法律所规定的无效情形，故被告的该抗辩意见，不予采纳。原、被告签订的《商铺租赁协议》及《补充协议》系双方的真实意思表示，协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告应当按照约定履行支付租金的义务，对原告要求被告支付欠付租金26778.4元的诉讼请求，予以支持。原、被告所签订的租赁合同中已约定需对方书面同意才能提前解除合同，故被告应对合同系协商解除举证加以证明，但其举示的退租申请书、通知等证据以及原告收取通知后对解除时间的认可，并不足以证明双方已协商一致解除合同。在原被告未对合同解除达成协商一致时，被告发出单方解除租赁合同的通知并自行搬离涉讼房屋，依据合同中单方解除合同的约定，应对于合同的解除后果承担约定的违约责任，支付原告单方解除合同的违约金。关于被告辩称解除合同的违约金计算标准过高，以解除租赁拖欠租金总额26778.44元的20%计算违约金已足以弥补原告损失的问题，该院认为，被告未举证证明约定的违约金已过分高于因违约而造成的损失，其所主张约定的违约金标准过高及违约金的计算方式并无事实和法律依据，故该违约金数额依据合同约定的两个月的当时租金为计算标准。双方之间的租赁合同于2014年11月9日解除，2014年6月1日至2015年2月28日期间涉讼房屋的月租金为11642.8元，两个月的租金共计23285.6元，故对原告要求被告支付单方解除合同的违约金23285.6元的诉讼请求，予以主张。关于被告辩称免租期租金不应支付及该租金应分摊到整个租赁期的问题，该院认为，被告单方解除合同应履行约定的补足租金义务，免租期应按天数分摊并无事实以及法律依据，故对被告的该辩解意见，不予采纳。租赁协议中对于免租期的租金数额虽无约定，但变更承租面积及月租金数额的《补充协议》订立时间为2014年4月22日，故免租期的租金应参照《商铺租赁协议》中2014年3月1日至2015年2月28日的月租金19508元进行计算。2014年1月16日至2014年2月28日共44天，19508元除以30天再乘以44天共计28611.7元。关于原告要求被告支付免租期租金28611.7元的诉讼请求，予以主张，超出该数额部分的请求，不予支持。关于被告辩称延付租金的违约金不应支付，在租赁合同解除后也不应作为违约金支付以及分段计算的问题，该院认为，被告逾期支付租金应承担合同约定的支付违约金的违约责任，合同的解除并不能免除该违约金的支付，违约金分段计算并无事实和法律依据，故对被告的该项抗辩，不予采纳。本案中，原告未举证证明被告逾期支付租金所产生额外重大损失，故被告以该违约金计算标准过高而要求调低的请求，符合法律规定，予以采纳。关于被告逾期支付租金所产生违约金的计算标准，该院认为，参照中国人民银行同期贷款利率四倍计算利息已足以弥补原告未到期收取租金所产生的损失。根据双方的合同约定，每季度最后一个月的25日为支付租金的时间，2014年8月26日即为逾期之日。故原告要求被告支付延付租金违约金的数额应以拖欠租金26778.4元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍，从2014年8月26日计算至租金付清之日止。对原告要求被告支付该数额延付租金违约金的诉讼请求，予以主张，超出该数额部分的请求，本院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、本判决生效之日起十日内，被告袁梦支付原告重庆恒隆资产管理股份有限公司的欠付租金26778.4元。二、本判决生效之日起十日内，被告袁梦支付原告重庆恒隆资产管理股份有限公司单方解除合同的违约金23285.6元。三、本判决生效之日起十日内，被告袁梦支付原告重庆恒隆资产管理股份有限公司免租期租金28611.7元。四、本判决生效之日起十日内，被告袁梦以欠付租金26778.4元为基数，从2014年8月26日至租金付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，支付原告重庆恒隆资产管理股份有限公司逾期付款的违约金。五、驳回原告重庆恒隆资产管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取891元，由袁梦负担883元，由重庆恒隆资产管理股份有限公司负担8元。前述受理费已经由重庆恒隆资产管理股份有限公司向一审法院预先交纳，袁梦在履行上述义务时一并向重庆恒隆资产管理股份有限公司支付883元，该院不作清退。宣判后，袁梦不服一审判决，向本院上诉，上诉称：1、一审判决未对我所交纳的履约保证金进行处理，系漏判；2、一审判决我单方解除合同应支付的违约金过高，应调低至所欠租金26778.4元的20%为宜，且一审判决确定我承担举证责任是错误的；3、一审判决对我所欠租金应承担的逾期违约金起止时间确定错误，应从欠付租金日2014年9月1日起至合同解除之日2014年11月9日止；4、本案租赁合同系格式合同，关于免租期租金的约定加重了我的责任、排除了我的主要权利，条款无效。请求：撤销一审判决，依法改判。被上诉人重庆恒隆资产管理股份有限公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。本院认为，袁梦与重庆恒隆资产管理股份有限公司于2014年1月13日签订的《商铺租赁协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于袁梦所称免租期租金条款无效的问题，该合同不属格式合同，出租人给予承租人免租期并约定如果承租人违约则收取该期间内租金，系对双方权利义务的约定，条款有效，本院对袁梦该意见不予采纳。关于袁梦上诉称一审判决漏判履约保证金的问题。经审查，袁梦未在本案中对此提出反诉，履行保证金是否应予返还，本案中不予审理。关于袁梦上诉称单方解除合同的违约金过高的问题。袁梦单方解除合同，系根本违约行为，应当按照合同约定承担违约责任，其所称合同约定违约金过高，无证据证明，其主张的违约金计算方式没有事实及法律依据，本院对袁梦该意见不予采纳。关于袁梦上诉称逾期支付租金的违约金起止时间的问题，一审判决对此已予评判，评判理由正确，本院予以确认，不再赘述，对袁梦该上诉意见不予采纳。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人袁梦的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3676元，由上诉人袁梦负担。本判决为终审判决。审 判 长 罗登文代理审判员 刘 希代理审判员 王 兵二〇一五年十月二十六日书 记 员 梁 麟 百度搜索“”