（2015）咸中民终字第01305号

裁判日期: 2015-10-26

公开日期: 2015-10-29

案件名称

秦青梅与陕西吉祥实业开发有限公司、陕西吉祥实业开发有限公司咸阳正健置业分公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

陕西省咸阳市中级人民法院

所属地区

陕西省咸阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陕西吉祥实业开发有限公司,陕西吉祥实业开发有限公司咸阳正健置业分公司,秦青梅,咸阳市中心血站

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

陕西省咸阳市中级人民法院民事判决书（2015）咸中民终字第01305号上诉人（原审被告）陕西吉祥实业开发有限公司，住所地西安市雁塔区吉祥村133号。法定代表人赵君发，系该公司董事长。上诉人（原审被告）陕西吉祥实业开发有限公司咸阳正健置业分公司，住所地咸阳市秦都区秦皇南路8号12层。负责人韩兴正，系该公司总经理。二上诉人共同委托代理人张社教，系陕西宇斌诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）秦青梅，陕西旬邑人，系咸阳市中心血站职工。委托代理人何喜民，系陕西辉煌药业有限公司董事长。原审第三人咸阳市中心血站，住所地咸阳市陈杨寨。法定代表人梁听，系该血站站长。委托代理人南江波，系该单位法律顾问。委托代理人郭永生，该单位副站长。上诉人陕西吉祥实业开发有限公司、陕西吉祥实业开发有限公司咸阳正健置业分公司因与被上诉人秦青梅、原审第三人咸阳市中心血站房屋买卖合同纠纷一案，不服咸阳市秦都区人民法院（2015）秦民初字第01176号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陕西吉祥实业开发有限公司（以下简称吉祥公司）、陕西吉祥实业开发有限公司咸阳正健置业分公司（以下简称吉祥分公司）共同委托代理人张社教，被上诉人秦青梅的委托代理人何喜民，原审第三人咸阳市中心血站（以下简称血站）的委托代理人南江波、郭永生均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，原告秦青梅为咸阳市中心血站职工，2012年3月9日，第三人血站与被告吉祥分公司签订《职工团体购房及相关事项协议》，约定吉祥分公司以优惠价格，向血站职工出售一定数量房屋，原告以单位职工的资格，购得被告开发项目“正鹏爱欣苑”12104号房屋，面积为141.81平米，每平方米优惠价2806元，房款为397918.86元，现原告已交款350000元。被告吉祥分公司给原告交付房屋时，以其和第三人签订了补充协议，约定按成本价收取为由，对该房建设的成本价单方进行鉴定，鉴定价格为3311.95元，被告要求按鉴定的价格交房，为此双方协商无果。原告于2015年4月13日诉至法院，请求：1、判令被告与原告补签房屋买卖合同，每平方米按2806元的成本价，给原告交付合格的商品房。2、依法判令原告不支付有线电视，天然气初装费、安防系统、网络入住户初装费、集中供热建设费、物业管理费（6个月）、电梯费，共计20880元，及其它成本差额费。3、依法判令被告支付原告逾期交房造成的损失、违约金共计55650.00元（53天）。4、被告承担诉讼费用。再查，被告投标时，每平方米报价表中显示，每平方米造价为2762.6元，优惠每平方米316元，最终每平方米报价2446.6元；原告所购房屋为1单元21层04号，按照约定该层次每平方米应减去10元；被告吉祥分公司通知原告交房时间为2015年3月20日。2015年6月1日国家调整我市城区住宅专项维修基金，原告秦青梅在2015年6月1日前应交专项维修基金11938元，调整后应交专项维修基金20562元，中间差价为8624元。原审认为，第三人血站与被告吉祥分公司之间签订的《职工团体购房及相关事项协议》及《补充协议》，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上达成的，是双方意思的真实表示，故该协议为有效协议。原告依约向被告交付购房款，被告以《补充协议》约定该房的成本价为3311.95元，加收增加的成本费用，且拒不交房，显属违约，故原告要求补签商品房买卖合同，按主合同约定的房价交付房屋的请求，予以支持。被告所述吉祥分公司没有法人资格，对外应由其上级主管单位承担责任，予以采信，故其不承担责任。对原告所诉的损失，除房屋大修基金因延迟交房增加以外，其它损失原告并未向法庭出示相关证据，故对其它损失的请求，不予支持。对于被告在辩驳中称其收费是按补充协议约定，属正常合理，因其约定并不清楚，所谓的成本价在主合同中显示为2806元，其又没有相关证据佐证，故其辩驳，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，遂判决：一、被告陕西吉祥实业开发有限公司在本判决生效后，与原告秦青梅补签商品房买卖合同，向其交付“正鹏爱欣苑”12-104号房屋，房价按约定2806元计算（并按当初约定的楼层递增或递减，原告秦青梅所选的楼层为21层，每平方米应减10元），除此之外，不得收取其它任何不合理费用。二、被告陕西吉祥实业开发有限公司在本判决生效后，承担因其延迟交房导致房屋大修基金增加的8624元。三、驳回原告秦青梅对被告咸阳正健置业分公司的诉讼请求。四、驳回原告秦青梅的其它诉讼请求。案件受理费1713元，由被告陕西吉祥实业开发有限公司承担。宣判后，陕西吉祥实业开发有限公司与陕西吉祥实业开发有限公司咸阳正健置业分公司不服，提起上诉。上诉的主要理由有：1、秦青梅不是本案适格的原告，因为吉祥公司没有和秦青梅签订过合同，故原审程序违法；2、一审判决让上诉人承担迟延交房导致房屋大修基金增加的8624元超越秦青梅的诉请范围，属于程序违法；3、一审判决上诉人按照协议约定的优惠价交房属于认定事实错误；4、合同没有约定交房日期，一审认定上诉人迟延交房没有法律根据；5、大修基金没有客观发生不应该是损失，且大修基金的所有权始终属于业主，故不应判决上诉人承担8624元的差额等，请求驳回秦青梅的起诉或者发回重审。秦青梅答辩认为，首先，秦青梅系血站职工，单位为职工集资建房，挑选了楼号“正鹏爱欣苑”12-104号房屋，且给上诉人已经交纳了350000元，履行了合同义务，故原告主体合法。其次，上诉人于2015年3月23日通知秦青梅办理交房手续，只是因为上诉人要加收费用双方未能达成一致意见而上诉人拒绝交房，故上诉人称没有约定交房时间不客观。再次，上诉人不仅私自提高房屋价款，还要加收其他的费用，均没有法律根据和事实依据。最后，由于上诉人迟延交房等原因导致出现8624元的大修基金差额，在一审中秦青梅有明确的诉请，且该差额造成秦青梅的损失是客观的，故一审判决上诉人承担正确。综上，原审认定事实清楚，程序合法，证据确凿充分，应予维持并依法驳回上诉人的诉请。血站陈述意见认为，一、本案主体合法。血站在该合同关系中是集合业主的代理人，有上诉人收取各住房户的收据为证。二、《职工团体购房及相关事项协议》和《补充协议》均没有否定血站职工优惠价购房的客观事实。三、一审中秦青梅对大修基金差额损失的诉请是明确具体的，且一审判决上诉人承担该损失也是完全正确的。四、《补充协议》第九条出现了成本价的字眼，但该条后面还讲到成本价已在主协议中约定，但纵观主协议，除了优惠价的内容，没有上诉人强行执行的每平方米成本价3311.95元的内容，故一审法院认定每平方米优惠价2806元完全正确。五、关于迟延交房的问题。有上诉人于2015年3月20日向血站和职工发出的《团体购房交房通知函》在卷佐证。六、关于大修基金的问题。由于上诉人迟延交房，按照市上通知从2015年6月1日起的文件精神，导致秦青梅大修基金增加是确定的必然发生的客观事实，对秦青梅造成的大修基金差额判决上诉人承担是合法的。综上，原审认定事实清楚，程序合法，证据确凿充分，应予维持并依法驳回上诉人的诉请。经审理查明的事实和一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人上诉称秦青梅不是适格的主体。上诉人与血站于2012年3月9日签订血站职工团体购房合同，合同约定“就乙方职工团体购房及相关事宜”，说明血站在为职工购房而不是为血站购房，且上诉人收取秦青梅的房款开具了收据，该收据在交款单位栏清楚记载着秦青梅的名字，收据上盖有吉祥分公司的收款专用章，故对于上诉人此节之诉请本院无法支持。上诉人上诉称合同没有约定交房日期，一审认定上诉人迟延交房没有法律根据，因上诉人于2015年3月20日向血站和职工发出了《团体购房交房通知函》，明确表达了交房的意愿，故对于上诉人此节诉请，本院无法支持。关于上诉人提出一审判决上诉人按照协议约定的优惠价交房属于认定事实错误一节，虽《补充协议》第九条出现了成本价的字眼，但该条后面还讲到成本价已在主协议中约定，但主协议除了优惠价的内容，没有每平方米成本价3311.95元的内容，且上诉人在上诉中也未提供充分有效之证据来证明每平方米成本价3311.95元的合法性和有效性，故对于上诉人此节诉请本院不予支持。同时上诉人没有按期如约交房构成违约。上诉人还称一审判决让上诉人承担迟延交房导致房屋大修基金增加的8624元超越秦青梅的诉请范围以及不应判决其承担一节，因上诉人2015年3月20日通知交房，因价格和收费等原因导致未给秦青梅交房，恰逢2015年6月1日大修基金按文件规定出现涨幅的差额，且未成功交房的责任在上诉人，大修基金差额损失是客观的明确的，同时秦青梅的诉请是明确的，故对于上诉人此节之诉请，本院不能支持。综上，原审认定事实清楚，程序合法，证据确凿充分，应予维持。对于上诉人之诉请应依法驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1266元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审判长　唐鸿彬审判员　刘联胜代审判员　常敬山二〇一五年十月二十六日书记员　康馥婷来自