（2015）临民一初字第1105号

裁判日期: 2015-10-26

公开日期: 2016-04-13

案件名称

范溥业与王春雨、赵黎影房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

临清市人民法院

所属地区

临清市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

范溥业,王春雨,赵黎影

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十八条，第八条第一款，第二百二十七条

全文

山东省临清市人民法院民事判决书（2015）临民一初字第1105号原告范溥业，男，汉族，农民。被告王春雨，男，汉族。被告赵黎影，女，汉族。二被告委托代理人王明辉，临清新华法律服务所法律工作者。原告范溥业与被告王春雨、赵黎影房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告范溥业，被告王春雨、赵黎影的委托代理人王明辉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2013年9月20日，原告将其位于新华御临苑门口南侧的上下三层三间商住楼房租赁给了二被告使用，约定房租每年4万元，一年一交。自2014年9月20日至今，被告未支付租金，经多次催要，付款5000元，尚欠3.5万元，后联系不到被告，自2015年元月其门市部关门至今，特诉至法院，1、要求与二被告解除租赁合同；2、被告立即搬出房屋、恢复原状；3、支付房租3.5万元。4、被告承担本案一切诉讼费用。后增加诉讼请求为，如被告未在9月20日搬出，要求按照每月6667元计算至搬出之日。二被告辩称：原告所述与事实不符，原、被告对于租金的分期支付是对合同的变更，原告接受，是对变更的确认，原告将租用房屋换锁并张贴告示，出卖出租楼房，致使被告无法进入租赁房屋，给被告造成一定损失，原告锁门期间的租金不应支付。二被告因经营需要停止营业，不是联系不上。综上，原、被告之间的租赁合同已经变更，被告已按变更后的合同实际履行，请依法驳回原告的诉讼请求，判令原、被告继续履行变更后的租赁合同。经审理查明：二被告系夫妻关系，2013年9月，原告将其位于临清市古楼东街yd3幢3室商住楼房（位于临清市御临苑小区门口南路东第3��，上下三层共三间）一处，租赁给被告王春雨，用于其被告夫妻二人经营餐饮，餐馆名称为“英雄煮”，并于2013年10月17日，由原告与被告王春雨签订书面房屋租赁合同，约定租期10年，每年租金4万元，每年缴纳一次租金，第一年可半年缴纳一次房租，首次缴纳日期为2013年9月20日；出租房将房屋交给承租方生效后，承租方装修布局的所有投资，出租方概不负责。同时，原告还与另一出租人蔡庆玲签订了租赁合同，蔡庆玲的商住房与原告商住房紧邻，上下三层共计六间，也签订书面合同，每年房租8万元，其余内容与原告签订的合同内容相同。被告将租赁的原告范溥业与蔡庆玲楼房一起用于经营，楼房之间内墙在中间通开，修建门口，对外只开通一个大门。合同签订后，被告支付原告第一年的房租已付清，第二年的房租支付5000元，其余一直未支付。同时查��，现在“英雄煮”餐馆未经营，大门已上锁。上述事实有原告提交的租赁合同、房产证、租金收据及当事人陈述在卷为凭，经本院审查，可以采信。原、告双方存在争议的问题，原告要求解除合同有无依据？原告称，根据合同约定，二被告应在2014年9月20日缴纳一年租金后，第二年的租金经多次催要，于2015年3月11日支付5000元，其余至今未支付，二被告于2015年1月份就不再经营了，被告欠其房租，要求与被告解除租赁合同。提交王春雨2015年1月7日的承诺一份，载明：“本人承诺2015年1月20日，交付房东范溥业租金截止到2015年3月20日，如不执行，我将搬出房屋。并结清搬出前房租及其他费用，2015年3月3日，王春雨”；承诺之后二被告仍未支付，2015年3月3日被告赵黎影书写欠条1份，载明：“今欠范溥业房租肆万元整（包含小川烧烤贰万元）（4号交1万元其余3万元7号交付）”，其中小川指蔡庆玲的丈夫范小川。被告认为，根据该欠条证明双方就交付租金的问题重新约定，并执行，不存在欠缴房租，并且合同在10月份签订，被告缴纳房租应是2014年10月份以后的；并提交照片，证明租赁房屋已被原告上锁，张贴出售的告示，被告无法经营。原告对于照片真实性无异议，其认为是二被告自己上的锁，双方都有钥匙，出售房屋与被告租赁房屋没有关系。根据交易习惯及双方的合同约定，被告应是从每年的9月20日支付下一年的租金。本院认为：原告与被告王春雨签订了书面的租赁合同，双方没有异议，对于原、被告双方之间的房屋租赁合同，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理时限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告按照约定将房产交于被告王春雨使用，履行了自己的义务，根据双方的合同约定，二被告应在每年的9月20日前支付下一年租金，二被告在支付了一年租金后，对于第二年租金，仅支付了5000元，在多次催要下，二被告出具了欠条及承诺，证明二被告拖欠租金的事实，而不是对于租赁合同变更，因此，二被告无正当理由延迟支付租金及不支付其余租金，在原告多次催要，给予相应期限内仍不支付，原告要求与被告王春雨解除合同，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十八条之规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，对于原告要求被告按照合同约定支付所欠租金，本院予以支持；对于二被��辩称由于原告原因无法经营，其没有提供证据，并且其自己也陈述其饭店已停业，因此，对于被告的辩称理由，本院不予采纳；对于原告要求的租金，应按照合同约定予以支付2014年12月20日至2015年9月20房租3.5万元，之后按照每月6667元计算至被告搬出之日，并将房屋内自己的物品予以清理。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十条，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内��饰装修的，不予支持。本案中，原、被告双方就合同解除时的装饰装修问题，没有约定，因此，根据以上规定，对于没有形成附合的装饰装修，由被告自行搬出，对于已形成附合的装饰装修，由于被告违约，对其损失不应支持。根据〈最高院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》〉第43条规定“在夫妻关系存续期间，一方从事个体经营或者承包经营的，其收入为夫妻共有财产，债务亦应以夫妻共有财产清偿”。本案中，被告王春雨租赁房屋所欠租金，该债务发生系在二被告夫妻关系存续期间，应由二被告共同支付，并互负连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告范溥业与被告王春雨之间的租赁合同。二、被告王春雨于本判决生效后十五日内搬出租赁房屋。三、被告王春雨、赵黎影于判决生效后十日内共同支付原告租金3.5万元，并互负连带责任。同时支付自2015年9月20日起至被告搬出之日按照每月6667元计算的租金。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。执行期间为判决生效后自动履行期届满之日起二年以内。案件受理费775元，由二被告承担。如不服本判决，自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省聊城市中级人民法院。上诉期届满后七日内未交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　于金红审　判　员　　都　伟人民陪审员　　孙东华二〇一��年十月二十六日书　记　员　　张　昕微信公众号“”