（2015）威商终字第359号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2015-11-23
案件名称
威海市靓佳物业服务有限公司与丁清杰物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省威海市中级人民法院
所属地区
山东省威海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）威商终字第359号上诉人（原审被告）：丁清杰。被上诉人（原审原告）：威海市靓佳物业服务有限公司。住所地：威海火炬高技术产业开发区钦村路***号。法定代表人：毕秀云，总经理。委托代理人：刘建忠，山东胶东律师事务所律师。委托代理人：于兆燕，山东胶东律师事务所律师。上诉人丁清杰因与被上诉人威海市靓佳物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服威海火炬高技术产业开发区人民法院（2015）威高民初字第584号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，被告系威海火炬高技术产业开发区盛世家园3号楼103室门市房的业主，该房屋建筑面积约为88平方米。2012年6月2日，原告（乙方）与威海中盛房地产开发有限公司（甲方）签订了前期物业服务合同，约定，甲方委托乙方为盛世家园小区提供物业服务，委托管理期限自本合同签订之日起至盛世家园成立业主委员会止，委托服务标准包括：公共部位的环境卫生服务、公共秩序管理、公共设施的维修及养护和管理、公共绿化的维修养护等等，物业服务费按经营用房每月每建筑平方米1.60元交纳，业主于每年度第一个月的1日至10日交纳年度物业服务费，逾期则每日按应交费用的3‰交纳滞纳金。上述合同签订后，原告依约向该小区业主提供相关物业服务，被告未及时交纳2014年6月1日至2015年12月31日的物业服务费。2015年5月11日，原告威海市靓佳物业服务有限公司诉至原审法院称，原告按合同约定提供了物业服务，但被告未按合同约定交纳物业服务费，要求被告支付2014年6月1日至2015年12月31日的物业费2675.2元及滞纳金（自2015年1月11日起至实际给付之日止，按每日3‰计算）。被告丁清杰辩称，被告没有与原告签订物业服务合同，也没有看到原告的物业服务，因此拒绝交纳物业费。原审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告作为盛世家园3号楼103室门市房的业主，系物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者，构成物业服务合同的实质当事人，应受该合同的约束。原告履行了基本的物业服务义务，被告理应按约定交纳物业服务费，被告抗辩未看到原告的物业服务，但未举证证实，故其拒交物业费的理由不成立，不予采信。被告抗辩原告要求按每日千分之三的标准支付违约金过高，经审查，原告的实际损失主要是利息损失，而双方约定的违约金明显高于其实际损失，根据本案的具体情况，违约金的标准调整为同期银行贷款利率较为适宜。综上，原告的诉讼请求中合理的部分，予以支持。被告辩称，理由不当，证据不足，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第二十四条、第六十七条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决：被告于判决生效之日起十日内给付原告自2014年6月1日至2015年12月31日的物业费2675.2元，并自2015年1月11日起至实际履行之日止，以欠款金额按同期银行贷款利率计算支付逾期付款违约金。宣判后，上诉人丁清杰不服，向本院提出上诉称：1、被上诉人未证明其与威海中盛房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》符合《物业管理条例》第二十四条第二款强制性规定的招标文件、投保文件或者环翠区人民政府房地产行政主管部门的批准文件，因此该《前期物业服务合同》应依法被确认为无效。2、根据《物业管理条例》规定，被上诉人应当提供其与威海中盛房地产开发有限公司之间签章确认的查验、物业交接等书面记录，告知业主物业承接查验备案情况的书面材料等证据材料以证明其承接了物业及何时承接物业，从而间接证明其履行了物业服务义务。但被上诉人未提交任何证据证明其履行了物业服务义务。3、根据《物业管理条例》及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，只有在业主委员会督促欠费业主限期缴纳或者经物业服务企业书面催缴，逾期仍不缴纳的情况下，物业管理企业才可以向人民法院起诉，但被上诉人并未提供任何证据证实通过法定程序来主张拖欠的物业费。4、被上诉人没有按时收拾卫生，提供的服务不到位。被上诉人威海市靓佳物业服务有限公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。二审期间，被上诉人提交照片三张，用以证实在本案诉讼前，被上诉人已通过书面方式向上诉人催交过物业费。经质证，上诉人认可该催缴公告贴于其门市房墙外，但辩称因将门市房出租给案外人，其对被上诉人的催缴通知并不知情。本院二审查明的其他事实与原审法院认定的一致。本院认为，本案的争议焦点为涉案物业服务合同是否有效，被上诉人是否按约履行了物业服务，被上诉人催缴物业服务费的程序是否恰当。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。上诉人作为盛世家园3号楼103室门市房的业主，应受该合同的约束。根据民事诉讼法的相关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人主张被上诉人与威海中盛房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》程序不合法，但未提交证据予以证实，因此上诉人该主张，本院不予采纳；上诉人称被上诉人物业服务不到位，但未举证证实，亦未证实该小区内有他人提供物业服务，因此上诉人的该上诉理由无事实依据，本院不予采信；从被上诉人提交的照片可见，被上诉人在诉讼前已通过书面形式向上诉人催缴过物业服务费，上诉人未按期缴纳，因此被上诉人通过诉讼方式请求上诉人交纳费用的行为并无不当；《前期物业服务合同》中明确约定了被上诉人和业主的权利与义务，被上诉人也依约提供了相应的物业服务，上诉人实际接受了服务，亦按约定交纳了2012年和2013年的物业服务费，上诉人应当依约继续履行交付物业服务费的义务。综上，上诉人上诉理由不当，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第㈠项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40元，由上诉人丁清杰负担。本判决为终审判决。审 判 长 李秀霞代理审判员 黄 诺代理审判员 薛淑娴二〇一五年十月二十六日书 记 员 陈俣彤 微信公众号“”