（2015）奉民三（民）初字第3810号

裁判日期: 2015-10-26

公开日期: 2016-03-01

案件名称

丁学枝与上海贤瑞资产管理有限公司、上海百马商业资产经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市奉贤区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

丁学枝,上海贤瑞资产管理有限公司,上海百马商业资产经营管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八十八条，第九十一条，第二百一十二条，第二百三十五条

全文

上海市奉贤区人民法院民事判决书（2015）奉民三（民）初字第3810号原告丁学枝。被告上海贤瑞资产管理有限公司。法定代表人牛红艳，总经理。委托代理人陈玲，上海宇钧律师事务所律师。被告上海百马商业资产经营管理有限公司。法定代表人郑帛举，总经理。委托代理人陈玲，上海宇钧律师事务所律师。原告丁学枝诉被告上海贤瑞资产管理有限公司（以下简称“贤瑞公司”）、上海百马商业资产经营管理有限公司（以下简称“百马公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年9月14日公开开庭进行了审理。原告丁学枝、被告贤瑞公司、百马公司的共同委托代理人陈玲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丁学枝诉称，2014年6月4日，被告招商，原告预定了被告2-3031、2-3032号商铺，并缴纳了三个月租金、押金、服务费、仓库保管金、电卡押金、三个月物业管理费，并签订了房屋租赁合同。正式开张日期为2014年8月1日，被告让原告在2014年6月6日和7月22日将款项汇入被告账户。经营过程中，经营管理人由被告百马公司变更为被告贤瑞公司，更改后每次房屋租金以转账方式打入被告账户。后原告因经营不善，将原先经营店铺改为“明璐鞋业”，但2015年3月至7月，被告不让原告做外场活动，致使原告经营产品积压。4月29日，原告申请不再续签，7月被告发函同意，并同意商铺转租给原告合伙人。7月31日，原告撤场，被告称5个工作日内将押金打入原告账户，但迟迟未到账，原告找到被告后，被告称不会退还押金。原告遂诉至法院请求判令：1、被告返还商铺合同押金人民币（以下币种同）24，300元、仓库租赁保证金1，000元、电卡押金200元、服务费4，254元、物业管理费16，175元，共计45，929元；2、诉讼费由被告负担。原告丁学枝针对其诉请提供并当庭出示了下列证据：1、《房屋租赁合同》、《仓库租赁合同》各1份，旨在证明原、被告租赁关系及约定违约责任的事实；2、转账凭单4份、短信记录、照片，旨在证明2014年7月2日，原告撤柜，未予拆除的货柜被告予以认可的事实；3、潘恩娟通话记录光盘及书面记录、短信记录各1份，旨在证明8月1日以后诉争店铺由他人经营，货柜由其使用的事实；4、收据，旨在证明原告交付被告保证金、物业费、押金等费用的事实；5、准予个体工商户注销登记通知书1份，旨在证明原、被告交接完毕，原告注销工商登记的事实。被告贤瑞公司辩称，由于原告未按合同约定将诉争店铺恢复原状返还被告，故不同意原告诉请。第一，关于诉争店铺保证金24，300元不应退还。诉争店铺原状为毛坯，但原告至今未拆除门头、货架及店内监控设施、照明设施，也未办理相应房屋返还手续。被告曾在2015年7月16日、8月17日两次发函通知，原告均未恢复原状。如果原告不拆除，被告自行拆除，相应人工等成本基本等同于保证金金额。而且由于货架仍然放在诉争店铺内，原告理应支付占有使用费，在保证金中予以抵扣，故保证金不应当退还。第二，关于仓库保证金，原告至今未与被告办理交接手续，故不存在退还的事实。第三，关于电卡押金，没有证据证明存在所谓电卡押金，故不存在退还的事实。第四，服务费4，254元，这是被告做推广的费用，且被告履行推广的义务，不予退还。第五，物业管理费16，175元不存在退还的理由，被告提供了电梯、保洁、安保等物业服务，故不应退还物业管理费。同时确认被告贤瑞公司继受涉案合同项下被告百马公司的权利义务。被告贤瑞公司针对其辩称提供并当庭出示了下列证据：1、《房屋租赁合同》1份，旨在证明原、被告租赁关系并约定房屋退还需办理相关手续的事实；2、通知函2份、照片1张，旨在证明被告通知原告办理房屋交接手续，原告未办理的事实；3、演出流程1份，旨在证明被告履行了宣传推广义务的事实；4、照片1份，旨在证明原告招牌未拆除，未办理交接手续的事实；5、关于连城商业广场变更经营管理公司的通知函1份，旨在证明被告百马公司并非本案适格主体的事实。被告百马公司辩称，被告百马公司已经将本案涉案合同项下全部权利义务转让给被告贤瑞公司，故其并非本案适格主体，请求驳回对被告百马公司的诉讼。经庭审质证，两被告对原告提供的证据1无异议，证据2中转账凭证无异议，确认收到上述款项，但对于短信记录、照片不确定，证据3无法确认其真实性与关联性，证据4真实性无异议，证据5真实性无异议，但不能证明办理完交接手续。原告对被告贤瑞公司提供的证据1无异议，证据2认为虽然收到通知函，但系被告在交接完毕后发送，证据3不清楚，证据4、5无异议。对上述证据，本院认证如下：原告提供的证据1、4、被告贤瑞公司提供的证据1、4、5，相对方均无异议，本院予以确认。原告提供的证据2中转账凭证予以确认，对于短信记录与照片难以核实其真实性，证据3不予确认，证据5真实性予以确认，但不能证明待证事实；被告贤瑞公司提供的证据2真实性本院予以确认，证据3难以确认其真实性。基于上述认定的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2014年6月4日，被告百马公司与原告签订《房屋租赁合同》约定，原告租赁上海市奉贤区西渡轨道交通5号线“连城商业广场”2号楼3层2-3031、2-3032号两个商铺。租赁期限自2014年8月1日至2015年7月31日止，年租金58，232元。同时约定，自合同正式签署之日原告支付房屋租赁保证金24，300元。物业管理费每年38，820元。同时还约定，原告方需支付宣传推广费用，用于商场整体宣传推广的费用。关于房屋的交还约定：租赁期届满或合同提前解除之日向被告交还房屋。原告应将其添置的可移动物品搬离，不可分离的装修、设备等拆除，以使房屋恢复原状，由此产生的费用由原告承担。原告逾期未拆除的，被告有权自行拆除，并要求原告承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除，经被告同意保留房屋现状的，原告添置的不可移动物品归被告所有，被告对此不予补偿或者赔偿。嗣后，原告缴纳了保证金24，300元，并缴纳了宣传推广的服务费4，254元。2014年9月28日，原告收到《关于连城商业广场变更经营管理公司的通知函》言明，被告百马公司与各商家签订的《商铺租赁合同》约定的甲方的权利义务一律由被告贤瑞公司行使和承担。原告对此予以确认。2015年1月25日，原告与被告贤瑞公司签订《仓库租赁合同》约定，原告租赁连城商业广场2号楼3楼苏宁电梯旁仓库。租赁期限2014年8月1日至2015年7月31日。租金2，500元。原告支付保证金1，000元。租赁合同终止后，原告按时交还库房，并付清所有费用后，保证金全额无息退还原告。原告缴纳了保证金1，000元。2015年4月29日，原告通知被告租赁期满，不再续租。2015年7月16日，被告贤瑞公司通知原告，4月29日收到原告不再续租申请书，要求原告在7月31日前将房屋恢复原状交还被告，交还当日经公司运营部、工程部验收合格后方可退还保证金。2015年7月31日，原、被告确认终止合同。2015年8月17日，被告贤瑞公司再次致函原告要求恢复原状交接房屋。因被告未按约退还保证金等，原告遂涉讼。庭审过程中，被告确认收到原告房屋保证金24，300元、仓库保证金1，000元、电卡押金200元。涉案商铺在7月底由被告贤瑞公司重新招商，并签订了租赁合同，现诉争店铺及仓库自8月初即由他人经营使用。原、被告确认，原告添置了货架、灯、装了监控设施并制作店招。现上述添置物品未予拆除，被告要求原告予以拆除，原告认为下一承租户已购买货架等未拆除的设施并正常使用经营，不需要予以拆除。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的《房屋租赁合同》、《仓库租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案被告百马公司将合同中权利义务一并转让给被告贤瑞公司，原告予以确认，故涉案《房屋租赁合同》项下被告百马公司权利义务由被告贤瑞公司承继，被告百马公司并非本案适格主体。关于原、被告双方争议的保证金是否需要返还。本院认为，虽然原告的确留有部分添附物品，但是诉争店铺及仓库均由他人使用，而原告添附的物品均为经营所用，不影响下一承租户使用，且下一承租户亦开展了经营活动，故对被告要求原告以保证金抵扣拆除费用的抗辩，本院不予采信。对于原告要求返还宣传服务费及物业管理费的问题，本院认为，原告在租赁经营期间，被告提供了安保清洁等物业服务，原告以被告不允许其参加户外推广活动为由，要求返还物业服务费，于法无据，本院不予支持。对宣传服务费，系用于商场整体宣传推广的费用，原告仅以不让其参加2015年3月1日以后的推广活动为由，要求返还于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十一条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告上海贤瑞资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告丁学枝房屋保证金人民币24，300元；二、被告上海贤瑞资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告丁学枝仓库保证金人民币1，000元；三、被告上海贤瑞资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告丁学枝电卡押金人民币200元；四、驳回原告丁学枝其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币948元，减半收取计474元，由原告丁学枝、被告上海贤瑞资产管理有限公司各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　　张慧二〇一五年十月二十六日书记员　　陈艳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。来源：百度搜索“”