（2015）玄民初字第627号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2015-12-16
案件名称
原告江苏捷士达装饰工程有限责任公司与被告李建平、黄新生房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市玄武区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江苏捷士达装饰工程有限责任公司,李建平,黄新生
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第二百四十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第二百二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第六十五条，第一百四十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2015）玄民初字第627号原告江苏捷士达装饰工程有限责任公司。法定代表人刘广全，江苏捷士达装饰工程有限责任公司经理。委托代理人裴华山，南京市玄武区华山法律咨询服务部法律工作者。被告李建平，男，1963年7月17日生，汉族。被告黄新生，男，1976年1月21日生，汉族。原告江苏捷士达装饰工程有限责任公司（以下简称捷士达公司）诉被告李建平、黄新生房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代表人刘广全及其委托代理人裴华山，被告李建平、黄新生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告捷士达公司诉称：南京市玄武区太平北路136号游泳池等房屋系原告自东南大学体育系借用而来。2014年初，被告李建平与原告磋商合作经营使用涉案房屋进行铝合金门窗加工等（实为有条件的房屋租赁），后双方就房屋使用的费用、要求等进行了初步约定。在仅有原则性合作意向并未签订正式合作经营协议的情况下，被告李建平引入被告黄新生，黄新生按照李建平的要求向原告交纳了2.5万元房屋使用费。2014年4月，黄新生未经原告同意对涉案房屋进行装修，后因装修产生问题，东南大学要求东南大学体育系于2014年7月底从原告处收回房屋。但黄新生以其已经投入资金为由拒不腾房。现诉至法院请求判令：被告黄新生搬离其存放于东南大学游泳池门厅、更衣室、淋浴室内的铝材等物品；两被告连带向原告支付从2015年4月16日至2015年9月16日的房屋使用费3.5万元。被告李建平辩称：原告诉请的事实和理由情况属实，但涉案房屋的承租人系黄新生，李建平只是介绍原告将房屋出租给黄新生，原告与李建平之间不存在租赁关系。请求驳回原告要求李建平支付房屋使用费3.5万元的诉讼请求。被告黄新平辩称：本案房屋的所有权人为东南大学，原告无权将房屋出租。涉案房屋系原告出租给黄新生，并非租给李建平。两被告起初打算合作经营后未成功，黄新生遂自己承租了涉案房屋，租金为每年5万元。黄新生租赁房屋后向原告支付了租金2.5万元，并经原告同意花费6万余元对承租房屋进行了装修。原告退还收取的2.5万元租金后，黄新生同意将存放于东南大学游泳池门厅、更衣室、淋浴室内的铝材物品搬离，不同意支付原告诉请的房屋使用费3.5万元。经审理查明：南京市玄武区太平北路136号房屋（以下简称136号房屋）所有权人系东南大学，该房屋共计三层，建筑面积1810.93平方米。多年前，原告以每年支付费用2万元自东南大学体育系取得136号房屋部分（约480平方米）的使用权。2014年4月2日，原告与李建平约定：136号房屋游泳池大厅、更衣室、淋浴房（以下简称涉案房屋）由李建平使用，使用费为每年5万元，房屋原则上不做门面房经营使用而以加工铝合金门窗及门窗展品为主，房屋使用时应保持完整原状不能拆墙开门，等等。后原告将涉案房屋交付，涉案房屋实际由黄新生接收使用。黄新生于2014年4月8日向原告交纳了房屋使用费2.5万元。同日，原告向东南大学体育系交纳了房屋租金2万元。黄新生接收涉案房屋后实施装修时引发纠纷，原告遂于2014年4月16日召集李建平、黄新生磋商，并与李建平约定：涉案房屋不做门面使用，尽快结束已实施的装修，如产生不良后果将影响房屋使用，所造成的损失自负，等等。2014年7月8日，东南大学体育系书面通知原告将收回涉案房屋，要求原告于同年7月30日前将所有放置的物品清理干净，不得在游泳池门厅进行经营活动，不得在更衣室内进行任何产品的制作和加工，等等。后原告要求黄新生返还涉案房屋未果引发纠纷。至今，涉案房屋仍由黄新生占有使用，房屋内存放有铝材等物品。诉讼中，原告陈述自愿放弃第二项诉请的房屋使用费2.5万元，以此作为对被告未能正常营业以及装修损失的补偿，仅要求两被告连带支付截至2015年9月16日的房屋使用费1万元。此外，东南大学向本院出具情况说明，表示对原告将涉案房屋交由他人使用的情况既不知情亦不同意，并称不参与本案诉讼。以上事实有房屋登记簿、合作协议、使用游泳池房屋洽谈纪要、对游泳池房屋装潢会议纪要、收条、通知、照片、情况说明以及原、被告陈述等证据证实。为证明存在装修损失，被告黄新生举证了送货单、出库单、2014年6月18日南京守业油漆涂料经营部出具的货物及价格清单等单据。被告所举证据载明的时间并无发生于2014年4月16日之前。原告与被告李建平对被告黄新生举证材料的真实性、关联性、证明目的均不予认可。本院认为：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。原告自东南大学取得涉案房屋使用权，后与被告李建平就涉案房屋达成租赁合意，双方之间建立租赁关系。但原告将涉案房屋转租未经东南大学同意，原告与被告李建平之间的租赁关系应属无效。被告黄新生辩称与原告存在租赁关系，但其未能举证证明与原告就涉案房屋达成租赁合意，故该抗辩意见本院不予采信。被告黄新生向原告交纳房屋使用费、接收涉案房屋的行为均应视为其代被告李建平向原告履行义务。租赁合同无效，被告李建平应当将涉案房屋返还原告，涉案房屋至今未能返还原告，被告李建平应当赔偿原告由此产生的损失。原告系涉案房屋的占有人，被告黄新生占用涉案房屋并无合法根据，其占用行为对原告的占有造成妨害，原告有权请求排除妨害和损害赔偿。原告要求被告黄新生搬离其存放于东南大学游泳池门厅、更衣室、淋浴室内的铝材等物品，本院予以支持。关于原告主张的房屋使用费。被告黄新生辩称存在装修损失，但其未能举证证明其装修行为系经原告同意，故该抗辩意见本院不予采信，两被告应参照约定的年租金5万元向原告支付房屋使用费。原告自愿放弃其主张的房屋使用费2.5万元作为对被告未能营业和装修损失的补偿，本院予以准许。原告要求两被告连带支付截至2015年9月16日的房屋使用费1万元，具有事实依据，符合法律规定，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告黄新生于本判决生效之日起十日内将存放于南京市玄武区太平北路136号房屋游泳池门厅、更衣室、淋浴室内的铝材等物品予以搬离。二、被告李建平、黄新生于本判决生效之日起十日内连带支付原告江苏捷士达装饰工程有限责任公司截至2015年9月16日的房屋使用费1万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费675元，由原告负担100元，被告李建平、黄新生负担575元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。审 判 长 安洪强人民陪审员 李小锁人民陪审员 宁建强二〇一五年十月二十六日见习书记员 周 灿 来自：