（2015）开民一初字第103号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2015-11-30
案件名称
烟台康达尔药业有限公司与满建余、烟台天成房产营销策划有限公司返还原物纠纷一审民事判决书
法院
烟台经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）开民一初字第103号原告烟台康达尔药业有限公司，住所地烟台经济技术开发区万寿山路1号。法定代表人黄春庆，董事长。委托代理人吴万军，山东乾元律师事务所律师。被告满建余。被告烟台天成房产营销策划有限公司，住所地烟台经济技术开发区长江路63号内403号。法定代表人林墨，总经理。委托代理人赵鹏，公司副总经理。委托代理人赵世斌，公司副总经理。原告烟台康达尔药业有限公司（以下简称康达尔公司）诉被告满建余、烟台天成房产营销策划有限公司（以下简称天成公司）返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告康达尔公司委托代理人吴万军，被告满建余，被告天成公司委托代理人赵鹏、赵世斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康达尔公司诉称，原告对烟台经济技术开发区万寿山路1号内2号楼房具有合法有效的所有权，被告满建余未经原告同意，自2013年6月始擅自进入2号楼310室居住，原告多次要求其迁出房屋，被告满建余称其是天成公司员工，受天成公司委派在310室看房，拒不腾迁。因天成公司与原告之间的合作开发合同无效，天成公司无权所有、占有、使用、处分原告的房屋，所以被告满建余自然也无权在310室居住。被告满建余占用310室的行为严重侵害了原告的所有权，要求两被告承担连带责任。根据物权法的规定，妨害物权的，权利人可请求排除妨害。原告诉至法院，要求二被告立即迁出310室，并向原告支付非法占有房屋期间的使用费50000元（自2010年9月至2015年9月，按照市场价值每年按10000元计算）。被告满建余辩称，因原告与天成公司有合作开发合同未履行完，我是受天成公司的委派在310室看房，并不是非法占用，原告不应找我承担责任，也不应支付非法占有使用费。被告天成公司辩称，我公司与原告签有合作开发合同，约定原告以所有的2号楼厂房及项下的土地作为出资，由我公司进行投资改造，在本合同未履行完或利益分配未达成一致时，2号厂房不单属于任何一方。合同实际履行过程中因管委叫停，未履行完毕，原告未按合同约定向我公司兑现改造投资的收益，原告应双倍赔偿我公司违约损失。在原告未就合作开发房屋合同达成最终处理意见前我公司有理由继续占有房屋，看守投资改造成果。满建余是受我公司委派在2号厂房的310室看房，不是居住，更不是非法占用，不应迁出，也不应支付占用使用费。因此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，坐落于烟台开发区万寿山路1号内2号的房屋（科研楼附属厂房，钢混结构，房屋总层数6层，所在层数3层）所有权证号为：烟房权证开字第××号，登记的产权人为原告。该房项下土地使用权证号为：烟国用（2008）第50631号，登记的使用权人为原告。其中310室由被告满建余占用，去年年底通水后开始缴纳水费，通电后缴纳电费，水电费已支付给原告。原告主张被告自2010年9月份在310室居住，但无证据向法庭提交。二被告自认从2013年6月份开始在310室看房。另查，2009年3月，康达尔公司（甲方）与天成公司（乙方）签订合作开发合同，约定：“甲乙双方同意共同开发甲方位于烟台开发区Ⅲ-5小区万寿山路1号的二期工程厂房（科研楼续建工程）分割改造销售项目，1-6层框架结构，拟改造分割为约170套精装修小房间。甲方以现有的土地和1-6层厂房合作，乙方按照双方确定的改造方案进行投资改造。其中合同对利益分配进行了详细约定：1、甲乙双方同意该合作项目给予甲方税后固定回报1700万元和无偿划拨两套成品房。2、除给予甲方的固定回报并交纳该合作项目所有税费、支付全部改造投资成本外，剩余的收入全部归乙方所有。……5、甲乙双方筹备成立“烟台创业孵化器有限公司”（暂定名），专门分割改造经营管理合作项目。实现销售收入并缴付甲方936万元后，双方到工商部门正式登记注册，1700万元全部缴付甲方后，双方共同办理房地产有关证件转移手续后，甲方退出新公司，由乙方独立经营，全面负责该项目的管理。6、乙方以新公司的名义申请有关部门办理该项目的工程验收和办理房屋产权证等手续。”该合同签订后，被告天成公司便开始对该工业厂房进行分割改造，因该项目属于违规改建，于2009年6月28日被开发区管委责令立即停止违法建设、销售行为。合同未履行完毕。上述事实，有原告提供的房屋权属证书，二被告提供的合作开发合同及双方当事人的陈述等证据证实，足以认定。本案争议的焦点是二被告是否有权占有310室。原告康达尔公司主张我公司与天成公司签订的合作开发合同内容不涉及争议房屋在内的2号楼的产权问题，2号楼的土地使用权与房屋所有权一直由原告享有，从未发生改变。合同仅是约定天成公司负责2号楼的改造与装修，改造装修后仍以原告的名义对外销售，原告与天成公司就2号楼的销售价款分配收益。合同中没有任何条款约定天成公司可以在未经原告许可的情况下占有、使用、收益、处分2号楼。合作开发合同因为违反相关房地产法律法规的规定而无效，已无法履行，二被告无权基于合作开发合同继续占用310室，应向原告返还。被告天成公司主张我公司对改造进行的大量投资应获得相应的利益，但康达尔公司均没有兑现，在合作开发合同未履行完或利益分配未达成一致时，2号厂房不单属于任何一方，甲乙双方均为2号厂房事实上的房主。在康达尔公司未就合作开发房屋合同达成最终处理意见前我公司有理由继续占有房屋，看守投资改造成果。我公司安排满建余在310室看房主要就是为了确保我公司投资改造的房屋内的附属设施、装修完好无损，保障我公司的应得利益。本院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案被告天成公司委派被告满建余占用310室，是基于被告天成公司与原告之间的合作开发合同。但合作开发合同内容已因违规改建被责令停止建设，该合同已无法实际履行，有生效裁判文书认定。被告天成公司在合作开发合同已不能履行的情况下，委派被告满建余继续占有310室，对原告已构成侵权，不能对抗原告基于所有权而要求返还原物的主张。本院对被告天成公司的抗辩理由不予采纳。二被告无权继续占用310室，原告作为310室的所有权人，有权要求二被告腾迁。被告天成公司要求原告依据合作开发合同兑现改造投资的收益或双倍赔偿因合同违约产生的损失，都属于与本案不同的法律关系，应另行主张。至于占有使用费，原告未举证证明可参照适用的租金标准，二被告也不认可原告所主张的标准，本院对原告要求支付占有使用费的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，判决如下：一、被告满建余、被告烟台天成房产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内腾迁出烟台开发区万寿山路1号内2号310室。二、驳回原告烟台康达尔药业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5800元，由被告满建余、被告烟台天成房产营销策划有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 陈 婧人民 陪 审员 张福印人民 陪 审员 房清秀二〇一五年十月二十六日书记员（代） 赵 冉 更多数据：