（2015）漯民终字第1165号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2015-11-25
案件名称
上诉人漯河嘉铭置业有限公司与被上诉人陈峰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省漯河市中级人民法院
所属地区
河南省漯河市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）漯民终字第1165号上诉人（原审被告）：漯河嘉铭置业有限公司，住所地：河南省漯河市郾城区。法定代表人：李宇峰，该公司执行董事。委托代理人：赵广磊，系该公司员工。委托代理人：朱宁，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：陈峰，男，汉族，1968年4月16日出生，住河南省开封市金明区。委托代理人：鲁鸿贵，河南亚太人律师事务所律师。委托代理人：杨学林，河南亚太人律师事务所律师。上诉人漯河嘉铭置业有限公司（以下简称嘉铭置业公司）因与被上诉人陈峰房屋买卖合同纠纷一案，不服郾城区人民法院（2015）郾民初字第00743号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年9月22日公开开庭审理了本案。上诉人嘉铭置业公司的委托代理人赵广磊、朱宁，被上诉人陈峰的委托代理人鲁鸿贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年10月23日，嘉铭置业公司（甲方）和陈峰（乙方）签订《商品房认购协议》（合同编号：L－022）一份，约定，陈峰预定嘉铭置业公司开发的位于漯河市嵩山东路东、出入境检疫检验局南20层高［海文国际企业中心］420#商品房，建筑面积39.99㎡，单价7360元／㎡，房屋总价294326元；签订本协议时缴纳定金160000元，交清总房款时定金自动转为首付款，甲方取得《商品房预售许可证》后15个工作日交清总房款100%，甲方通知乙方15个工作日内主动配合甲方及时签订房管局备案合同；甲方承诺房屋交付日期为2014年12月31日前；同时，该协议第七条“违约责任”第4项载明，因甲方原因，造成房屋交付延期的，视为甲方违约，应按房屋总价款日息万分之五支付违约金；第八条“特别约定”第1项载明，虽然在签署本合同时，甲方出售的商品房还不具备法定出售条件，但是甲方按乙方要求出售商品房给乙方的承诺是不可撤销的，一旦该商品房符合法定出售条件，甲方须自动按本合同约定的条件将商品房出售给乙方，即现在项目不具备出售条件，甲方不得借此撤销其在本合同中的承诺。陈峰另提供2013年10月11日嘉铭置业公司出具的收据一张，内容为：“今收到陈峰人民币拾陆万元整，￥160000，系付购房预付款”。另查，本案涉讼房屋至今尚未交付。原审法院认为：陈峰与嘉铭置业公司所签《商品房认购协议》系房屋买卖合同的预约合同，双方之间尚未订立商品房买卖合同。嘉铭置业公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应当视为放弃对陈峰陈述及证据提出异议的权利。陈峰要求解除该购房预约合同，而嘉铭置业公司未提供证据证明该项目已取得商品房预售许可证明，不具备订立商品房买卖合同之基本法律要件，其向陈峰出售本案涉讼房屋亦有违法律规定，同时，协议约定的房屋交付日期为2014年12月31日，房屋至今未交付，故陈峰诉请解除其与嘉铭置业公司签订的《商品房认购协议》理由正当，予以支持。因房屋买卖合同未能订立的原因系嘉铭置业公司所致，故陈峰主张嘉铭置业公司返还购房款160000元并按照协议约定的违约金标准自2013年10月11日起至实际退款之日按日万分之五支付违约金的诉求理由成立，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、解除原告陈峰和被告漯河嘉铭置业有限公司签订的《商品房认购协议》。二、被告漯河嘉铭置业有限公司返还原告陈峰购房款160000元，并自2013年10月11日起至实际退款之日按已付房款160000元日息万分之五向原告支付违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4300元，由被告漯河嘉铭置业有限公司承担。上诉人嘉铭置业公司上诉称：一审法院认定事实不清，适用法律错误。上诉人与被上诉人签订的《商品房认购协议》性质为商品房买卖合同，而该合同约定的房屋至今未取得商品房预售许可证，所以，该协议应当认定为无效合同。一审法院判决上诉人按照协议承担违约责任是错误的。综上，请求：1、撤销郾城区人民法院（2015）郾民初字第00743号民事判决书，依法改判或发回重审。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人陈峰辩称：1、原审法院认定《商品房认购协议》有效，依法有据。上诉人与被上诉人签订的《商品房认购协议》约定的内容欠缺，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，而且上诉人也没有按约定收受全部购房款。《商品房认购协议》第四条第二项明确约定上诉人在取得商品房预售许可证后十五日内通知答辩人签订商品房买卖合同。《商品房认购协议》性质属于商品房买卖预约合同。2、《商品房认购协议》生效后，即产生法律约束力，而不受是否取得商品房预售许可证为前提，应当按照合同约定履行义务。3、原审适用法律和判决结果正确。原审法院根据《合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决解除双方签订的《商品房认购协议》，判令上诉人返还购房款及按日万分之五支付违约金，适用法律正确。综上，原审法院判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。二审经审理查明的事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。根据各方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1、陈峰和嘉铭置业公司签订的《商品房认购协议》是否有效。2、原审法院判决嘉铭置业公司按照协议约定承担违约责任是否适当。本院认为，上诉人嘉铭置业公司与被上诉人陈峰签订《商品房认购协议》属于双方当事人为履行商品房买卖合同而签订的预约合同，是双方当事人真实的意识表示，内容不违背法律、行政法规的禁止性规定，依法成立并生效。上诉人嘉铭置业公司上诉称，《商品房认购协议》至今未取得商品房预售许可证，应为无效合同，不应当按照《商品房认购协议》约定承担违约责任。因嘉铭置业公司与陈峰签订的《商品房认购协议》明确约定，嘉铭置业公司在取得《商品房预售许可证》15日内，陈峰补交剩余房款后并另行签订房管局备案合同，故该《商品房认购协议》系双方当事人为签订商品房买卖合同而达成的预约合同，不因嘉铭置业公司未取得商品房预售许可证而无效，双方当事人应当按照合同约定履行义务。但嘉铭置业公司严重违反合同约定的交付日期未向陈峰交付诉争的房屋，致使合同目的不能实现，该合同应当依法予以解除，嘉铭置业公司应当按照合同约定承担违约责任。原审法院判决解除双方签订的《商品房认购协议》并判决嘉铭置业公司按照协议约定承担违约责任并无不当。综上，上诉人嘉铭置业公司上诉理由无事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人漯河嘉铭置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 超审判员 缑兵伟审判员 马甲恒二〇一五年十月二十六日书记员 张 峰 搜索“”