（2015）邓法民一初字第136号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2016-01-04
案件名称
河南鸿杰房地产开发有限公司与刘传飞商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
邓州市人民法院
所属地区
邓州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
河南鸿杰房地产开发有限公司,刘传飞
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款
全文
河南省邓州市人民法院民 事 判 决 书（2015）邓法民一初字第136号原告：河南鸿杰房地产开发有限公司（住所地：邓州市北环路与东一环路交叉口西30米路南）。法定代表人：王基华，该公司董事长。委托代理人：杨显军，河南三贤律师事务所律师（执业证号14113199210823907）。被告：刘传飞，男，生于1954年5月19日，汉族。原告河南鸿杰房地产开发有限公司（以下简称鸿杰公司）与被告刘传飞为商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鸿杰公司的委托代理人杨显军，被告刘传飞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鸿杰公司诉称：2014年1月1日，被告刘传飞与原告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告将其开发的“鸿杰第一城”楼盘一期第8幢3层1号商业用房售于被告。建筑面积655.27平方米，每平方米10715.59元，总价款7021605元。被告选择了银行按揭付款方式，首付款3511605元，贷款3510000元。同时约定逾期付款超过60日的，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金，并规定了其他条款。同时双方在补充协议中约定，因买受人的原因不能办理银行按揭或银行不能发���贷款的，买受人未在7日内作出退房或选择一次性付款的，“对银行按揭部分由买受人向出卖人按10年期银行贷款利率支付利息”。合同订立后，被告支付了首付款3511605元，下欠3510000元。后被告未在银行办理按揭手续，又未支付下欠房款，导致本合同无法履行，现起诉要求：一、解除原、被告双方签订的商品房买卖合同；二、被告按合同约定从2014年1月8日起按银行按揭部分3510000元按10年期贷款利率支付利息至合同解除之日止；三、被告按应付款3510000元的2%向原告支付违约金；四、被告在结清上述款项后，原告退还被告已交付的首付款；五、本案诉讼费由被告承担。原告为支持其主张，向法庭提交下列证据：1、营业执照、组织机构代码证、商品房预售许可证，用以证明原告基本信息情况；2、刘传飞身份证复印件一份，用以证明被��身份信息情况；3、商品房买卖合同一份，用以证明被告未按合同约定全面履行义务，已构成违约，应解除合同；4、收款收据，用以证明被告的已付款情况。被告刘传飞辩称：违约不是我主观原因造成的，因为我和妻子冀先菊于2014年8月2日起被司法机关采取强制措施，人身自由受限制，财产、账户被冻结，正是这些不可抗拒的原因导致合同无法履行；冀先菊的案件现在还没有结果，待该案有结果后再处理与原告方的房产纠纷；如果原告方坚持解除合同，我也表示同意，但违约过错不在我，所以我不同意支付违约金。被告刘传飞未向法庭提交证据。以上原告提交的4组证据，被告均无异议，合议庭予以认定。经庭审质证，依据有效证据，本院确认以下案件事实：2014年1月1日，原告鸿杰公司与被告刘传飞签订《商品房买卖合同》一份，约定将原告开发的“鸿杰第一城”小区第8幢3层1号商业用房出售给被告。该房产的建筑面积为655.27平方米，每平方米单价10715.59元，总价款为7021605元。付款方式为签订合同时首付3511605元，剩余3510000元办理银行按揭贷款。同时合同附件四补充协议第2条约定：“若因买受人证件不齐或不符合规定等原因不能办理银行按揭或银行不能发放贷款时，买受人同意在出卖人发出通知后七日内做出如下选择：（1）选择一次性付款方式，并在十日内向出卖人支付剩余房款。（2）买受人选择退房，出卖人于30个工作日内将所收房款退还买受人（但要扣除买受人本合同价款的5%违约金）。（3）若买受人未在约定的七日内做出选择，应从出卖人发出通知的第八日起对银行按揭部分由买受人向出卖人按10年期银行贷款利率支付利息，且出卖人有权单方面解除��同。”合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任，即“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，���相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定”。后原告在受委托为被告办理贷款过程中，由于被告个人征信原因未能签订贷款合同，原告即要求被告付清剩余房款，但由于被告经济状况陷入恶化，已无力支付剩余房款，故无法继续履行合同。庭审中，被告表示同意解除合同，但提出自己并无违约的主观故意，故不同意支付违约金。本院认为：原告鸿杰公司与被告刘传飞签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，具有法律约束力，双方应遵照合同约定履行各自的义务。本案中，被告刘传飞未履行的购房款部分达合同整体应付款的一半，虽其辩称自己无违约的主观故意，但在客观上已经造成了违约的后果，且在原告宽限时日后仍然不能履行，特别是目前被告经济状况陷入恶化、已丧失履行能力的情况下，原告提出要求解除合同，理由充分，应予支持。关于原告主张违约金的诉讼请求，由于本案被告存在着明显的即期违约行为，即使有一定的客观因素，但并不能因此免除被告的违约责任，被告仍应按照合同约定向原告支付违约金。双方的商品房买卖合同第七条规定了买受人逾期付款的违约责任，即买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金，故被告应向原告支付违约金70200元。关于原告要求被告按照合同附件四补充协议第2条，对按揭部分从发出通知第8日起按10年期银行贷款利率支付利息的请求，由于原告在庭审中并未举出证据证实其于何时向被告发出通知，故起算点不明，该项请求本院不予支持。为维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条���第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告河南鸿杰房地产开发有限公司与被告刘传飞签订的商品房买卖合同；二、被告刘传飞向原告河南鸿杰房地产开发有限公司支付违约金70200元，原告河南鸿杰房地产开发有限公司退还给被告刘传飞购房款3511605元，上述款项互相抵扣后，原告河南鸿杰房地产开发有限公司还应退还给被告刘传飞3441405元，上述款项于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35441元，由被告刘传飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于南阳市中级人民法院，如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 常 新审 判 员 闫 静人民陪审员 马成伟二〇一五年十月二十六日书 记 员 武 琼 搜索“”