（2015）连民初字第940-1号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2016-07-14
案件名称
福建欢乐天地置业有限责任公司与何威卫、陈明芳商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
连江县人民法院
所属地区
连江县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
福建欢乐天地置业有限责任公司,何威卫,陈明芳
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十条，第九十三条第一款，第一百一十四条第一款
全文
福建省连江县人民法院民 事 判 决 书（2015）连民初字第940-1号原告福建欢乐天地置业有限责任公司，住所地连江县潘渡乡贵安科技大楼。法定代表人黄如健。职务：执行董事兼总经理。委托代理人孙传恒、刘晨（实习律师），福建金欧律师事务所律师。被告何威卫，男，1987年3月3日出生，汉族，住福建省平潭县。被告陈明芳，女，1988年9月26日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。两被告委托代理人陈峰、林立永，福建国富律师事务所律师。原告福建欢乐天地置业有限责任公司诉被告何威卫、陈明芳商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月10日立案受理后，依法适用简易程序于2015年6月25日公开开庭进行了审理，原、被告委托代理人到庭参加诉讼。因案情复杂，本案转为适用普通程序，依法组成合议庭，于2015年7月28日公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告在连江县贵安村开发“贵安新天地”楼盘，被告何威卫、陈明芳选购“贵盛苑”第5幢25层2503单元住宅。2014年2月23日，原告与两被告签订编号为：MF-2007-01-No.20140080075号《商品房买卖合同》，合同约定商品房单价每平方米6645.09元，总房价款862466元，付款方式约定为签署合同当日支付首付款262466元，剩余房款600000通过银行或公积金贷款方式支付。合同第七条约定两被告逾期付款超过30天的，原告书面催告5日后仍未支付应付款的，原告有权解除合同，原告解除合同的，两被告按累计应付款的3%向原告支付违约金。同日签订的合同附件《补充协议》第三条对合同第7条的补充约定：“买受人逾期付款超过30天，并经出卖人书面催告后仍未支付应付款的，视为违约。如出卖人决定解除合同的，买受人应按总房价款的10%向出卖人支付违约金。”合同签订后，两被告于2014年2月23日缴纳定金30000元和购房款232466元，共计262466元。后两被告没有依约去办理公积金贷款，两被告违约未缴纳后续60万元购房款，原告于2014年12月22日发出律师函向两被告催告，但两被告仍拒绝履行合同义务，已经构成严重违约。根据合同第六条第3点、补充协议第十条第2点、合同第七条和补充协议第三条关于违约金的约定。违约金应当按总房价款的10%承担。被告还需在解除合同7日内配合原告注销登记，如买受人不能如期履行上述义务的，每逾期一日，应按总房款的万分之三承担违约金；给出卖人造成损失的，还应承担赔偿责任。现请求判令：1、解除MF-2007-01-No.20140080075号《商品房买卖合同》。2、两被告按总房价862466元的10%支付违约金86246.6元。3、两被告在判决生效后7日内配合前往房产部门或房屋权属登记机构办理注销MF-2007-01-No.20140080075号《商品房买卖合同》备案登记、注销预告登记手续，因注销登记所发生的全部费用由被告支付；两被告逾期履行的，每日按总房款的万分之三承担违约金。4、两被告支付本案诉讼费用。两被告辩称，被告确实违约，未能按时交付购房款。但原告陈述事实有不实之处，按合同约定要被告自己办理手续，但承诺书上又约定被告收到原告通知书后7日内办理公积金贷款手续，但被告至今未收到书面通知书。两被告在签约合同后都有去农行、建行申请办理公积金，但因被告信用问题，银行口头通知被告因信用额度不够无法办理公积金贷款。被告不是有意违约，而是客观原因无法办理公积金贷款。现被告同意解除商品房买卖合同，但被告认为只能根据商品房买卖合同第7条约定按累计应付款3%支付违约金。商品房买卖合同和补充协议都是原告提供给被告签订的格式合同，签订时间都是2014年2月23日。原告所提交的合同存在欺诈，两份合同约定的违约金不一致。补充协议第十条第2项约定“……买受人未能在上述期限内办妥手续的，应视为逾期付款，应按照商品房买卖合同第七条及本协议第三条约定承担违约责任……”，商品房买卖合同第七条仍然有效，应当以有利于消费者的解释按累计应付款3%承担违约责任。两被告同意配合注销登记，但被告不配合办理注销登记还未产生，因此要求两被告按总房款的万分之三承担逾期履行违约金没有依据。综上所述请求法院依法判决，驳回原告不合理诉讼请求。原告提供如下证据：1、商品房买卖合同和补充协议复印件一份，证明两被告向原告购买“贵安新天地”项目楼房，双方签订商品房买卖合同，并对合同单价、付款办法及双方违约责任等进行约定。2、销售不动产统一发票复印件一份，证明两被告于2014年2月23日缴纳定金30000元和购房款232466元。3、承诺书一份，证明两被告承诺自行办理相关公积金贷款手续。4、国内特快专递邮件详情单一份、律师函一份，证明两被告违约后，原告向其发出律师函催告，但两被告没有前来办理。被告对上述原告提供的证据的真实性及证明对象均无异议。被告未提供证据。本院认为，原告提供的证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，能证明案件事实，依法予以确认。根据上述确认的证据及原、被告的陈述，对本案主要事实认定如下：被告何威卫、陈明芳选购原告福建欢乐天地置业有限责任公司在连江县潘渡乡贵安村开发的“贵安新天地”楼盘中的“贵盛苑”第5幢25层2503单元。2014年2月23日原告与两被告签订了编号为：MF-2007-01-No.20140080075号《商品房买卖合同》，合同约定总房价款862466元，付款方式为签署合同当日支付首付款262466元，剩余房款600000通过银行或公积金贷款方式支付。合同第七条主要内容约定：两被告逾期付款超过30天的，原告书面催告5日后仍未支付应付款的，原告有权解除合同，原告解除合同的，两被告按累计应付款的3%向原告支付违约金。合同第二十二条约定“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。……”。同日双方签订的附件六：《合同补充协议》第三条对合同第七条的补充约定“买受人逾期付款超过30天，并经出卖人书面催告后仍未支付应付款的，视为违约。出卖人有权选择是否继续履行合同，如出卖人决定解除合同的，买受人应按总房价款的10%向出卖人支付违约金。”；第十一条第2款第1项约定“原合同确定解除之日起7日内，双方应共同到房产部门或房屋权属登记机构办理注销原合同备案登记、注销预告登记手续”。合同签订后，两被告于2014年2月23日缴纳定金30000元和购房款232466元，共计262466元。此后两被告没有依约缴纳后续60万元购房款，原告于2014年12月22日发出律师函向两被告催告，但两被告仍未履行合同义务。之后原告经催告无果诉至法院。综上事实，本院认为，原、被告签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》后被告违约，未能交付后续60万元购房款。原告主张解除《商品房买卖合同》，被告亦同意解除，原告的主张依法予以支持。原告主张两被告按总房价862466元的10%支付违约金86246.6元。被告抗辩称应按累计应付款3%支付违约金。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》第七条约定，被告逾期付款，原告解除合同的，被告按累计应付款的3%向原告支付违约金；同时合同第二十二条约定，补充协议中不得含有加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。但原、被告签订的《合同补充协议》第三条变更为被告逾期付款，原告解除合同的，被告应按总房价款的10%向原告支付违约金。《合同补充协议》的上述条款是原告提供的格式条款，该条款加重了被告的违约责任，但在《合同补充协议》中未相应加重原告的违约责任，这属于提供格式条款一方加重对方责任，该条款无效；同时上述条款也违反了《商品房买卖合同》第二十二条关于补充协议中不得含有加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容的约定。故本院认为，被告应按《商品房买卖合同》第七条约定的累计应付款60万元的3%向原告支付违约金18000元。原告主张两被告在判决生效后7日内配合前往房产部门或房屋权属登记机构办理注销MF-2007-01-No.20140080075号《商品房买卖合同》备案登记、注销预告登记手续，因注销登记所发生的全部费用由被告支付；两被告逾期履行的，每日按总房款的万分之三承担违约金。本院认为，原、被告签订的《合同补充协议》第十一条第2款第1项约定“原合同确定解除之日起7日内，双方应共同到房产部门或房屋权属登记机构办理注销原合同备案登记、注销预告登记手续。”故原告主张两被告在判决生效后7日内配合前往房产部门或房屋权属登记机构办理注销MF-2007-01-No.20140080075号《商品房买卖合同》备案登记、注销预告登记手续，符合合同约定，依法予以支持。但因注销登记所发生的费用及被告逾期履行的情况均未发生，故原告要求因注销登记所发生的全部费用由被告支付；两被告逾期履行的，每日按总房款的万分之三承担违约金的主张依法不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告福建欢乐天地置业有限责任公司与被告何威卫、陈明芳签订的MF-2007-01-No.20140080075号《商品房买卖合同》。二、被告何威卫、陈明芳应在本判决生效之日起十日内偿还原告福建欢乐天地置业有限责任公司违约金18000元。三、被告何威卫、陈明芳应在本判决生效后七日内配合原告共同到房产部门或房屋权属登记机构办理注销MF-2007-01-No.20140080075号《商品房买卖合同》备案登记、注销预告登记手续。四、驳回原告其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币12425元，由两被告负担（已由原告预交，被告应在本判决生效之日起十日内付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长 曾 沁审 判 员 林上筹人民陪审员 余秀清二〇一五年十月二十六日书 记 员 杨 滨附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。