（2015）丰民初字第11688号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2016-06-02
案件名称
北京京丰物业管理有限责任公司与郭丽华物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市丰台区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京京丰物业管理有限责任公司,郭丽华
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2015）丰民初字第11688号原告（反诉被告）北京京丰物业管理有限责任公司，住所地北京市丰台区文体路13号。法定代表人何霖，董事长。委托代理人李航，北京市建诚律师事务所律师。被告（反诉原告）郭丽华，女，1978年7月10日出生。委托代理人郭世霞，男，无业。原告（反诉被告）北京京丰物业管理有限责任公司（以下简称：京丰物业公司）与被告（反诉原告）郭世霞物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）京丰物业公司的委托代理人李航，被告（反诉原告）郭丽华的委托代理人郭世霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）京丰物业公司诉称：被告为北京市丰台区城南嘉园××号房屋的业主。2009年6月28日原告与被告签订了《物业服务协议》，按照该协议的约定，被告按年向原告交纳物业管理服务费，于每年6月30日前交纳下一年度费用，被告所在楼层按照每月每平米4元标准收取。被告应当按照约定向原告交纳垃圾清运费。协议签订后，被告自2010年6月开始不交纳物业费，现已拖欠物业费29056.8元，垃圾清运费300元未交纳。原告因此诉至法院，请求法院判令被告向原告支付2010年6月30日至2015年6月30日期间的物业费29056.8元，垃圾清运费300元；判令被告向原告支付上述拖欠物业费和垃圾清运费的违约金，直至给付完毕之日止（计算至2015年4月30日违约金为15147元）；诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）郭丽华辩称：原告的诉讼主体不对，我们是与京丰物业公司第十分公司签订的合同。我已经向建委进行了查询，京丰物业公司不是我们小区备案的物业服务单位，我小区实际上是其他物业公司在小区负责物业服务，我认为原告是虚假诉讼，要求法院作出判决，并将案件移送到公安机关，若法院不移送，我会追究法官的责任。原告在2015年1月曾经起诉过一次，这是重复起诉。原告变更代理人不符合法律条件，律师事务所所函上没有函号和日期，该授权不合法。如果原告各方面的诉讼主体资格符合法律规定，被告认为其诉讼请求中2013年5月28日以前的部分已经超过诉讼时效，其诉讼请求不应当得到法院的支持。被告不交费的原因是房屋漏水，影响到被告的生活。综上被告不同意原告的诉讼请求。反诉原告郭丽华诉称：我不交物业费、垃圾清运费，是被反诉人不给我修缮漏雨的卧室，暖气不达标，不公布收支。我查证京丰物业公司第十分公司没有物业服务资质，无法人资格。按照相关规定，我与其签订的物业合同应当属于无效。原告并非合同当事人，我并未与原告签订物业服务合同。原告还违反了法律规定的诉前催告程序，已经构成重复诉讼。请求依法确认反诉人郭丽华签订的物业服务协议无效，被反诉人给反诉人维修卧室房顶，使其不再漏雨。请求被反诉人支付反诉人为本次诉讼的合理支出及物业服务协议无效返还的费用9000元，被反诉人支付给反诉人代理人的合理损失1000元，本案诉讼费用由被反诉人承担，确认被反诉人起诉反诉人的诉讼行为无效，判令确认该案为虚假诉讼，拘留相关责任人，并对被反诉人妨碍司法诉讼一事处以50000元以上1000000元以下的罚款，请求法院依据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪若干问题的规定》判决驳回被反诉人的全部诉讼请求，并将本案整体移送至公安机关，处理被反诉人虚假诉讼等涉嫌刑事犯罪的问题。反诉被告京丰物业公司辩称：物业服务合同是双方真实的意识表示，不违反法律规定，合同应当有效。被告购买的房屋若在质保期内出现问题，应当向开发商主张权利。而且据我了解，原告已经于2010年8月份对被告的房屋进行了维修，已经不再存在漏水的问题。被告的反诉请求没有依据，其不交物业费，反而要求原告返还费用，赔偿所谓损失，原告不同意被告的反诉请求。该小区2009年至2010年11月一直是京丰物业公司第十分公司在进行管理，之后经过行政机关批准，城南嘉园小区由北京恒久基石物业管理有限公司接管。之后还发了公告，告知了业主。因为之前业主与京丰物业公司第十分公司签订有协议，考虑客观情况，恒久基石没有与被告签订新的合同，而是直接继受，大部分业主认可这一事实，并交纳了物业费，还有部分业主持有异议，没有交费。为了找到一个合适的主体来索要欠费，恒久基石物业公司委托京丰物业公司催要费用，这不是虚假诉讼，我们也没有重复向业主收取费用，只是出于无奈才采取此种诉讼方式。经审理查明：2009年6月28日北京京丰物业管理有限责任公司第十分公司与郭丽华签订《物业服务协议》，双方在协议中约定，”甲方：北京京丰物业管理有限责任公司第十分公司；乙方：郭丽华；乙方所购房屋基本情况：房屋地址：北京市丰台区城南嘉园益城园××号......房屋面积：121.07平方米......第三条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）。1、乙方交纳费用时间：按年交付，于每年6月30日前交纳下一年度费用；6层至9层及13层14层（即15层）按建筑面积每月每平方米4元标准收取。”2010年11月12日，北京恒久基石物业管理有限公司在小区内公示更名通知，其在更名通知中表示，”北京京丰物业管理有限责任公司第十分公司”将正式更名为”北京恒久基石物业管理有限公司”，北京恒久基石物业管理有限公司将继承原”北京京丰物业管理有限责任公司第十分公司”对外承担的责任和义务。2011年北京京丰物业管理有限责任公司第十分公司被核准注销登记。城南大道小区在2011年度、2012年度、2013年度、2014年度、2015年度备案的物业公司为北京恒久基石物业管理有限公司。另查，原告（反诉被告）京丰物业公司在本案之前的法庭调查中未主动向法官告知相关物业公司已经发生变化。在被告（反诉原告）郭丽华出示建委查询结果后，京丰物业公司才告知法官负责相关小区的物业服务企业并非该公司。上述事实，有原、被告双方当事人的陈述、物业服务协议、业主（住户）资料卡、企业工商信息查询结果、更名通知、北京市丰台区房屋管理局信访办理意见书、政府信息答复告知书等证据在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。本案中，北京京丰物业管理有限责任公司第十分公司与郭丽华签订的物业服务协议，该协议为双方的真实意思表示，对双方均有约束力。原告京丰物业公司并非物业服务协议的合同主体，其作为总公司，虽有权利和义务继受原分公司的相关权利义务，但现有证据不能证明京丰物业公司已实际向本案诉争小区提供了物业服务。其对此应当承担举证不利的法律后果。对京丰物业公司要求郭丽华支付物业费、垃圾清运费、违约金的诉讼请求，本院不予支持。反诉与本诉的诉讼请求应当在事实或法律上存在牵连，因现有证据不能证明京丰物业公司与郭丽华之间存在物业服务关系，郭丽华与京丰物业公司已经不具备牵连关系，对郭丽华的反诉请求，本院不予支持。若郭丽华坚持认为物业服务企业已经侵害了其自身合法权益，可以向实际为该小区提供物业服务的物业公司主张权利。按照民事诉讼法的相关规定，所谓虚假诉讼应当是指当事人之间恶意串通，企图通过诉讼、调解等方式侵害他人合法权益的。本案中的诉讼当事人分别是京丰物业公司与郭丽华，上述二方主体在诉讼中并没有相关恶意串通的行为。因此郭丽华所主张京丰物业公司的诉讼行为构成虚假诉讼的主张不能成立。需要指出的是，京丰物业公司在第一次、第二次的法庭调查过程中，有意隐瞒了服务主体曾经发生变更，其并非建委备案物业公司的重要情形，该做法已经妨碍了诉讼的正常进行，人为加大了案件的审理难度。鉴于此种诉讼行为明显失当，本院在此对京丰物业公司予以训诫。京丰物业公司在今后的诉讼中应做到如实、全面的陈述事实，杜绝此类情形再次发生。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）北京京丰物业管理有限责任公司的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）郭丽华的反诉请求。案件受理费四百五十六元，由原告（反诉被告）北京京丰物业管理有限责任公司负担（已交纳）。反诉费二十五元，由被告（反诉原告）郭丽华负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 汪成明人民陪审员 冀国庆人民陪审员 马新民二〇一五年十月二十六日书 记 员 柳艾青 关注公众号“”