（2014）绿民二初字第364号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2016-03-01
案件名称
吉林省我爱我家房地产经纪有限公司与陈晓丽居间合同纠纷一审民事判决书
法院
长春市绿园区人民法院
所属地区
长春市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吉林省我爱我家房地产经纪有限公司,陈晓丽
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四百二十四条，第四百二十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第六十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
长春市绿园区人民法院民 事 判 决 书（2014）绿民二初字第364号原告吉林省我爱我家房地产经纪有限公司，住所地长春市东南湖大路。法定代表人张志强，经理。委托代理人于波，吉林瀛春律师事务所律师。被告陈晓丽，女，1983年3月29日生，汉族，现住长春市绿园区。委托代理人张国民，男，1953年8月13日生，汉族，现住长春市绿园区。原告吉林省我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）与被告陈晓丽居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吉林省我爱我家房地产经纪有限公司的委托代理人潘燕、被告陈晓丽及其委托代理人张国民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2014年2月8日在原告的公司签订客户看房承诺书，合同中约定由原告带领被告看��（房屋位置为绿园小区4—9栋1门503室），如被告购买该房屋，则应该支付原告2%的佣金，然而当原告再来到该房屋时，发现该房屋已经变为被告的房产，然而被告既没有告知原告也没有给原告任何中介费，经过多次交涉，被告仍拒绝支付，原告无奈，故诉至法院要求：1、判令被告支付原告佣金6，000.00元及赔付原告违约金6，000.00元；2、案件受理费由被告承担。被告辩称：因原告与被告所签订的霸王合同是一种制式条款，消费者有权自己选择消费商品及服务对象，而被告与原告签订的看房合同实际上属于一种霸王合同，故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。开庭审理时，原告为证实自己的主张，当庭进行了陈述、举证、辩论，当庭提供了如下证据材料：1、原告营业执照、组织机构代码证、法人身份证、法定代表人身份证明、被告身份证��一份，用以证明原、被告身份主体适格。被告无异议。2、客户看房承诺书一份，用以证明原、被告双方的居间合同关系，该合同上有被告本人签字，故合同有效。被告无异议。3、房屋权属登记信息查询结果一份，用以证明本案争议的标的房屋现在登记在被告陈晓丽名下。被告无异议。4、个人购房借款担保合同一份，用以证明1）房屋转让价值为80万元；2）我方起诉书中所主张的佣金和违约金计算数额是有依据的。被告无异议。5、视频资料及文字整理资料各一份，用以证明1）被告与本案争议标的房屋的第一次接触是通过原告在中间以媒介的联系方式达到的，因此原、被告双方之间形成居间合同；2）被告违约。被告无异议。被告当庭提供了如下证据材料：1、购房认可书一份，用以证明被告是在公众信息平台上在另一家房地产经纪公司看到同一样的房源，��后在另一家房地产经纪公司成交的该房屋。原告质证认为对该证据的真实性有异议，因为该证据的真伪无法辨别。2、收据一份，用以证明本案原告在置晟房地产公司成交该房屋后，向置晟公司交的6，000.00元中介费。原告质证认为我方只认可国家开具的正规发票，对该证据的真伪性无法辨别，不予质证。3、最高人民法院指导性案例（网络下载）一份，用以证明该指导性案件案件与本案是相同的，最后裁决是不予支持原告的诉讼请求。原告质证认为中国不是判例法国家，法院应当根据法律的规定判决，不应当根据案例来判决，原告提供的指导性案件不起到指导性作用，我方对该证据不予认可。经审理查明，原告吉林省我爱我家房地产经纪有限公司与被告陈晓丽于2014年2月8日签订《客户看房承诺书（准买家适用）》一份，该承诺书约定“本看房确认一经准买���和经纪方签署。即表明1、经纪方尽力替准买家物色房屋，并安排实地看房。与交易双方商议买卖条件。2、经纪方带领准买家所看房屋坐落于绿园新区49栋1门503室。3、在经纪方向准买家介绍相关房屋信息或带领看房之日起六个月内，准买家同意不直接或间接与所介绍房屋之业主联系。4、如果准买家（或授权代理人）或其亲属或朋友购入此房，准买家须向经纪方支付房屋成交价的2%为佣金，此佣金在签署《房屋买卖合同》之日支付，若准买家预先交付定金的，此佣金在定金交付之日收取。5、准买家承诺自己或家人及朋友在今天之前从来没有通过其他中介公司看过此房或通过媒体及亲属朋友处得到此房信息，准买家是通过吉林省我爱我家房地产经纪有限公司首次看到此房屋。如果准买家在经纪方带领看房后，为了逃避应付给经纪方的佣金，跳过经纪方私自与卖方��署协议，购买此房，则准买家即购买违约，经纪方在要求准买家必须支付双方所约定的佣金（即购买房屋，买方须向经纪方支付成交价的2%的佣金）的基础上，有权让准买家再支付双方约定佣金的一倍作为违约金。以支付经纪方追讨佣金所支付的费用及律师代理费用与这次诉讼相关的支出费用按照正常道路经纪方带领准买家看房后的六个月内，准买家的亲属或朋友、购买此房，准买家也需要付给经纪方佣金。6、准买家在经纪方带领看房后，以各种理由（自己从媒体看到该房屋信息、自己从其他中介公司得到该信息、自己从亲属或朋友处得打该房屋信息等等）为借口，跳过经纪方，私自与卖家签署协议，购买此房屋，则准买方即构成违约、必须承担一切违约责任。准买家的亲属、朋友跳过经纪方购买，准买家构成违约，必须承担一切违约的责任。7、以上条款，准买家已充分了解，如发生私自与卖方或房主签署协议购买此房，则自愿接受承担违约责任。8、本承诺书一式两份，准买家及经纪方各一份，虽不经公证，依然具有法律效力。”。原告带领被告实地查看了涉案房屋，并向被告报价400，000.00元。后因吉林省置晟房地产经纪有限公司对涉案房屋报价380，000.00元，被告陈晓丽又于2014年3月2日与吉林省置晟房地产经纪有限公司就涉案房屋签订《购房认可书》一份，并与原房主以385，000.00元的价格交易成功，于2014年3月6日向吉林省置晟房地产经纪有限公司缴纳中介手续费6，000.00元。现已将涉案房屋过户至被告陈晓丽名下。另查明，原告在庭审过程中自认其系从网络上取得涉案原房主出售房屋的信息，原房主亦并未将该房源信息独家授权给原告。本案争议的焦点是：鉴于原告的告诉与被告的辩称，本庭总结���案争议的焦点为：被告是否应当向原告支付佣金6，000.00元及赔付违约金6，000.00元。根据本案审理查明的事实及当事人提供的证据，结合本案实际情况，本院综合评判如下：驳回原告吉林省我爱我家房地产经纪有限公司的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”、第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告吉林省我爱我家房地产经纪有限公司与被告陈晓丽于2014年2月8日签订《客户看房承诺书（准买家适用）》属于居间合同性质，其中第3、5、6条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买房是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买房有效选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过网络发布信息出售房屋，多家中介公司均获得涉案房屋的房源信息，被告陈晓丽分别���过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，被告陈晓丽利用原告吉林省我爱我家房地产经纪有限公司的信息、机会，不应属于“跳单”违约的情形，且原告亦未促成被告与原房主就涉案房屋买卖合同的成立，故本院对于原告要求被告支付佣金6，000.00元及赔付原告违约金6，000.00元的诉讼请求，不予支持。虽然吉林省置晟房地产经纪有限公司否认被告持有的购房认可书的内容和公章，但并不否认认可书中的经纪人郝兆喜曾在其工作的事实，从而对被告构成表见代理。不影响本案定性。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决���下：驳回原告吉林省我爱我家房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告吉林省我爱我家房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长 高 嵩人民陪审员 崔玉莲人民审判员 于 瑾二〇一五年十月二十六日书 记 员 ＸＸ杰 更多数据：