（2015）湘法民一初字第1342号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2016-09-23
案件名称
彭昭伏与王晓炳农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
湘乡市人民法院
所属地区
湘乡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
彭昭伏,王晓炳
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五十五条，第六十一条第一款；《中华人民共和国婚姻法（2001年）》：第十三条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
湖南省湘乡市人民法院民 事 判 决 书（2015）湘法民一初字第1342号原告彭昭伏。委托代理人彭志豪，湖南省湘乡市环市法律服务所法律工作者。被告王晓炳。委托代理人刘济忠，湖南湘原律师事务所律师。原告彭昭伏与被告王晓炳农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员王立新担任审判长，人民陪审员姜学范、陈焯炜参加评议的合议庭，书记员刘惠担任记录，于2015年10月10日公开开庭进行了审理。原告彭昭伏及其委托代理人彭志豪、被告王晓炳及其委托代理人刘济忠均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭昭伏诉称，原告与王罗英系夫妻关系，在湖南省湘乡市东郊乡石江村一组共有一处五间屋的平房。王罗英生前背着原告把平房出卖给了被告王晓炳。原告一直以为，是把平房借住给被告。2014年7、8月份，原告才知道平房出卖事实，便与被告交涉索要平房未果。平房属于原告夫妻共同财产，一方擅自出卖无效。特诉至本院，原告请求本院确认：被告与王罗英之间的平房买卖合同无效，并判令被告退还平房给原告。被告王晓炳辩称，被告系王罗英胞弟，讼争平房是姐夫姐姐共同同意出卖给被告的，不存在姐姐擅自处置的情形。况且原告的诉讼请求，从2011年5月起算已过诉讼时效。现请求本院判决驳回原告的诉讼请求。原告彭昭伏为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、王罗英住宅平面图复印件，记载湘乡市国土资源局于1990年9月15日清理登记，B11010108号集体土地建设用地使用权属于王罗英，拟证明座落在湘乡市东郊乡石江村一组该集体土地上的五间平房属于原告与王罗英的夫妻共同财产。2、李华光证人证言，拟证明讼争房屋属于原告与王罗英共有的夫妻共同财产，原告夫妇出卖平房的事实没有听说过，村、组都不知情。3、欠条原件，记载今欠彭昭伏房屋款8000元，已交定金500元；房屋的管理全部由王小本（注：指王晓炳）负责，华哥（注：指彭昭伏）与罗姐（王罗英）不承担任何责任；以后兄姐彭毅回湘，不存在任何手续；欠款人王小本，时间是1993年1月6日。该字据，是原告携带王罗英生前遗留的有关文字资料出庭，被本院查悉后要求提交。4、收条复印件，记载王罗英于1998年7月24日收王小丙（注：指王晓炳）房屋款8000元。原告解释该复印件的来源是，因平房权属发生争议，被告用收条原件复印一份交村上书记以证明已购买原告平房，书记把复印件转交原告之弟彭昭桂，2014年7、8月份彭昭桂再把复印件交原告之子彭毅，原告才怀疑王罗英单方面出卖了房屋，便查找王罗英生前所遗留的文字资料，找到了欠条，才知道王罗英背着原告出卖平房给胞弟的事情。被告王晓炳为反驳原告的诉讼请求，向本院提交了如下证据：5、收条原件，拟证明被告于1998年7月24日交清了购房款。6、湘乡集建（90）字第11010108号集体土地使用证原件由被告持有，拟证明所购买原告夫妇的平房所有权已经转移给了被告。7、湘乡市公安局东郊派出所湘公（东郊）调字（2011）第121号调解协议书，记载2011年5月6日，彭昭桂（原告之弟）与王南平（被告之妻）发生口角，彭昭桂拿锄头走到王南平家将其平房屋顶青瓦打坏，并予以赔偿的事实，拟证明被告对平房享有所有权。8、村民联合证明，记载王晓炳从1992年搬进平房居住，并于1998年一次性交付王罗英购买平房价款8000元的事实，拟证明平房买卖合同有效成立。9、王梅英证人证言。王梅英出庭作证讲述，见证了被告在路桥职工医院交纳7500元给王罗英，王罗英把平房集体土地使用证交给被告的事实。10、王贱英证人证言。王贱英出庭作证讲述，被告于1992年搬入平房居住，1995年听说被告交纳了购买平房定金500元，1998年见到了被告持有的平房产权证及收条。11、易献忠证人证言。易献忠出庭作证，讲述听被告说过花8000元购买平房的事实。上述证据，经当事人双方当庭质证，本院认证如下：证据1、3、5、6、10、11，表明王罗英收取购房款8000元，把平房出售给被告。证据2、4、7、8、9，表明王罗英出售平房给被告，是原告夫妇的共同意思表示或者原告知情，无充足的证据予以证明。综合上述认证，结合当事人的陈述，本院确认如下事实：王罗英，生前与原告是夫妻关系，与被告是姐弟关系。1990年王罗英从湘乡市东郊乡石江村一组迁户至长沙市雨花区井湾子所黑塘坡南路4栋，开始与原告一起定居长沙。1974年，王罗英与原告在石江村××共同××了一住宅，1984年改建为五间房屋的平房，1990年被湘乡市人民政府颁发湘乡集建（90）字第11010108号集体土地建设用地使用证给王罗英。1992年被告为长途贩运牲猪停车方便，借用王罗英房屋居住。1993年被告与王罗英商量，拟以8000元购买王罗英平房。当时，被告还出具了一张欠据给王罗英。欠据载明：今欠彭召（注：应该是昭）伏房屋款8000元，已交定金500元（注：应该未交），到1995年年底，被告所挣到的钱优先给付购房款，平房的日常维护和管理由被告负责。被告陈述，1995年给付王罗英购房定金500元。1998年7月24日，被告付清王罗英购房款8000元，王罗英把平房集体土地建设用地使用证移交给被告。当时，王罗英正在原告单位省路桥公司所属××。1999年6月，××医治无效去世。王罗英出售平房，既没有告知村组干部，也没有征求组长、村主任的意见。2007年，被告搬出平房，回自家居住，平房闲置至今。2011年5月，被告之妻王南平与原告之弟彭昭桂发生口角，彭昭桂损坏平房屋顶青瓦，经当地公安派出所调处，彭昭桂对王南平进行了赔偿。2014年，原告向被告索要平房，被告以经过原告夫妻同意购买所得而拒绝返还。原告声称，是王罗英单方面出卖平房自己不知情。村上调处中，被告出示了王罗英收取8000元购房价款的收条复印件给村上，以证明被告购买平房的事实。原告于2014年7、8月份正式确认王罗英单方面处置平房后，遂诉至本院，请求确认平房买卖无效，并判令被告返还平房。诉讼中，被告主张自己购买原告夫妇的平房征得了原告的同意，且原告的诉讼请求已过诉讼时效，但是，被告没有提交充足的证据予以证实。本院认为，农村住宅买卖，将自有居住性房屋转让给他人，涉及农村宅基地的问题，对买卖合同效力的确认，一方面得遵守当时民事法律对买卖合同的规定，另一方面还要遵循行政法律法规对农村宅基地的管制。首先，讼争平房属于不动产，为原告夫妻的共同财产，原告夫妻一方均有平等的处分权，作为妻子一方未经另一方同意擅自处置不动产，把平房出卖给被告的行为无效。被告声称，购买平房已经征得原告的同意，对此无充足的证据予以证实，本院不予采信。被告还声称，原告当时知晓其妻子出卖平房的事实，亦未提交充足的证据予以证实，本院不予采信。其次，农民住宅所使用的土地，属于集体所有，住宅转让，得征求村组意见，并以出卖给同一集体经济组织里无宅基地的社员为原则。显然，被告不是原告妻子曾经所在的集体经济组织的成员，并且被告在另一集体经济组织中有宅基地。鉴于平房现在被闲置，被告购买平房的行为，因违反我国有关行政管制措施而无效。至于合同诉讼时效问题，原告知道妻子单方面出卖房屋的事实发生在2014年7、8月份，从该时间起算至2015年9月份提起诉讼，未超过两年诉讼时效。被告认为原告应当知道权利被侵害的时间，从2011年5月原告胞弟对损坏平房予以赔偿的时间起算，但没提交充足的证据对为什么应当从该时间起算予以证实，本院不予采信。综合上分析，被告与原告之妻订立的农村房屋买卖合同自始无效，被告应当返还平房给原告。原告要求返还平房的诉讼请求，本院予以支持。至于购房款的退还及相关损失的赔偿问题，本院试图组织当事人双方调处未果，鉴于被告未提出反诉，本案不宜作出处理，被告可以另案起诉。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第六十一条第一款、1980年《中华人民共和国婚姻法》第十三条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认被告王晓炳与王罗英之间的农村平房买卖合同无效。二、由被告王晓炳退还原告彭昭伏座落在湘乡市东郊乡石江村一组并登记在王罗英名下的平房，履行期间为本判决生效之日起十日内交付完毕。本案受理费50元，由被告王晓炳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湘潭市中级人民法院。审 判 长 王立新人民陪审员 姜学范人民陪审员 陈焯炜二〇一五年十月二十六日书 记 员 刘 惠附本案适用法律条文：《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。第六十一条第一款民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，对方都有过错的，应当各自承担相应的责任。1980年《中华人民共和国婚姻法》第十三条夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，双方另有约定的除外。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。