（2015）高新民初字第3228号

裁判日期: 2015-10-26

公开日期: 2016-07-12

案件名称

中原公司与田小利居间合同纠纷一审民事判决书

法院

成都高新技术产业开发区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

四川中原物业顾问有限公司,田小利

案由

居间合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四百二十六条第一款，第四百二十五条第一款，第六十条第一款

全文

成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）高新民初字第3228号原告（反诉被告）四川中原物业顾问有限公司。住所地：成都市锦江区大业路6号青石桥南街财富中心*栋*单元**层。法定代表人庄泽宝，董事长。委托代理人张龙，男，汉族，1988年5月6日出生，公司员工，住四川省资中县孟塘镇胡顶村6社16号。一般授权代理人，代理权限已终止。委托代理人黄海，男，汉族，1988年7月30日出生，公司员工，住四川省仪陇县双盘乡双盘庙村五组4号。一般授权代理人。被告（反诉原告）田小利，女，汉族，1978年1月5日出生，住四川省资阳市安岳县姚市镇联升村*组。委托代理人范方中，四川川达律师事务所律师。特别授权代理人。委托代理人廖艳，四川川达律师事务所律师。一般授权代理人。本院于2015年5月12日受理了原告四川中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)诉被告田小利居间合同纠纷一案，被告田小利提起反诉，本院受理后合并审理。本案由本院代理审判员梁林军依法适用简易程序，于2015年7月1日、2015年10月26日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）中原公司的委托代理人张龙、黄海，被告（反诉原告）田小利的委托代理人范方中、廖艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）中原公司诉称，被告（反诉原告）田小利于2014年12月4日在原告中原公司的居间服务下与他人签订了《房屋转让合约》，出售位于成都市高新区金桂路238号2栋2单元19层1904号房屋，该合同第十三条明确约定，基于经纪方已提供服务，买方同意支付经纪方27500元作为服务费，但被告（反诉原告）田小利在签订合同后至今未支付服务费。根据合同法的相关规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照合同约定支付报酬。原告中原公司已促成双方签订合法有效的合同，被告（反诉原告）田小利却不肯支付服务费，已严重侵害了原告（反诉被告）中原公司的合法权益。原告（反诉被告）中原公司诉至法院请求判令被告（反诉原告）田小利支付居间服务费27500元。被告（反诉原告）田小利辩称，原告（反诉被告）中原公司在履行居间合同时，没有履行应尽的义务即对真实信息的告知义务和审查义务，造成被告（反诉原告）田小利与卖方郑丹之间的买卖合同无效。虽卖方郑丹事后取得了授权，但超过了合同约定的期限。原告（反诉被告）中原公司没有促成买卖双方的合同成立，没有履行居间方的义务，不应当支付居间服务费用。双方签订的房屋转让合约，没有约定居间人的义务，只有居间人的权利，故被告（反诉原告）田小利不应当支付居间服务费。被告（反诉原告）田小利反诉称，案外人郑丹及原告（反诉被告）中原公司声称案外人郑丹有权代理姚蕴珊、何跃辉、杨晓峰、王晓红出售讼争房屋。2014年12月4日，原、被告及案外人郑丹在签合同时，案外人郑丹与原告（反诉被告）中原公司均未出示经过公证的授权委托书，同时按照合同约定，被告（反诉原告）田小利与案外人郑丹应当在2014年12月10日办理过户，但原告（反诉被告）中原公司一直未履行召集和协助双方办理过户，案外人郑丹也以差授权公证书为由不予过户。案外人郑丹在没有取得授权的情况下签订的合同应当无效，即使事后取得授权也构成实质违约。原告（反诉被告）中原公司作为居间方，故意隐瞒案外人没有授权的事实，导致了被告（反诉原告）田小利作出错误判断，应当赔偿损失。故提起反诉要求原告（反诉被告）中原公司赔偿损失20000元。原告（反诉被告）中原公司辩称，原告（反诉被告）中原公司作为居间方，主要义务是提供订立合同的机会，并促成买卖双方签订合法有效的合同，并没有召集双方过户的义务，应买卖双方过户需要买卖双方配合过户不属于居间方可以控制的范围。在签订房屋转让合约前，居间方已经取得了卖方的授权委托书，因此房屋转让合约是合法有效的。被告（反诉原告）田小利认为居间方故意隐瞒案外人郑丹没有取得授权，导致接受了错误信息，没有事实依据。请求驳回被告（反诉原告）田小利的诉讼请求。经审理查明，2009年10月29日，案外人杨晓峰、何跃辉书面授权案外人郑丹出售位于成都高新区桂溪乡三瓦窑2幢2单元19楼76号房屋，2009年12月10日，案外人王晓红、姚蕴珊也书面授权案外人郑丹出售上述共有房屋，上述两份书面授权委托书经过公证机关公证。2012年8月20日，案外人杨晓峰、何跃辉、王晓红、姚蕴珊取得了位于高新区金桂路238号2栋2单元19层1904号房屋的所有权证。2014年12月4日，卖方何跃辉、杨晓峰、王晓红、姚蕴珊作为与经纪方原告（反诉被告）中原公司、买方被告（反诉原告）田小利签订《房屋转让合约》，约定买卖双方通过经纪方转让位于成都市高新区金桂路238号东苑B区2栋2单元19层1904号房屋。该合同第3条约定，该房屋总价款1100000元。该合同第4条约定，买方承诺截止本合同签订之日在成都市六城区以家庭为单位的住房套数符合我国家政策法规，可购入该物业，如有违反，买方承担相应责任。该合同第5条约定，买卖双方同意，买卖双方须于2014年12月10日或之前至成都市房地产交易中心办理产权过户手续。该合同第6条约定，买方须支付契税、交易手续费、个人所得税等费用。该合同第13条约定，基于经纪方经纪方已提供服务，卖方同意支付经纪方10000元及买方同意支付经纪方27500元作为服务费，该笔费用须于签署本合约之时付清。该合同备注栏另约定，买卖双方同意以下付款方式，1、定金20000元托管于经纪方，待卖方到房管局查档后，由经纪方直接支付给卖方；2、买方首付款54万元，待双方到成都市房地产交易中心递件成功后有买方直接支付给卖方；3、剩余房款54万元待买方取得新产权证后当天由买方直接支付给卖方。2014年12月4日，被告（反诉原告）田小利向案外人郑丹支付了购房定金20000元。被告（反诉原告）田小利未与卖方何跃辉、杨晓峰、王晓红、姚蕴珊按期履行房屋转让合约，被告（反诉原告）田小利陈述未履行的原因是案外人郑丹未取得房屋共有人之一的授权，后被告（反诉原告）田小利也不愿意履行上述房屋转让合约。被告（反诉原告）田小利尚未支付原告（反诉被告）中原公司居间服务费。另查明，2015年6月25日，成都市银杏物业管理有限责任公司东苑B小区出具证明，成都高新区桂溪乡三瓦窑2幢2单元19楼76号房屋与高新区金桂路238号东苑B区2栋2单元19层1904号房屋系同一房屋。以上事实有原、被告提交的房屋产权证书、公证书、《房屋转让合约》、证明及当事人的陈述在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当按照合同约定履行自己的权利义务。本案中，原、被告与案外人何跃辉、杨晓峰、王晓红、姚蕴珊签订了《房屋转让合约》，该合同是原、被告之间的居间服务合同、被告（反诉原告）田小利与案外人何跃辉、杨晓峰、王晓红、姚蕴珊之间的房屋买卖合同、原告（反诉被告）中原公司与案外人何跃辉、杨晓峰、王晓红、姚蕴珊之间居间服务合同的合体，三份合同相对独立，被告（反诉原告）田小利与案外人何跃辉、杨晓峰、王晓红、姚蕴珊之间的房屋买卖合同未履行，不影响本案中原、被告之间的居间服务合同的履行。原、被告之间签订的居间服务合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属有效，双方应当按照协议的约定履行自己的义务。被告（反诉原告）田小利辩解案外人郑丹在代理何跃辉、杨晓峰、王晓红、姚蕴珊签订房屋转让合约时，未取得何跃辉、杨晓峰、王晓红、姚蕴珊的授权，本院经审查认为，案外人郑丹在签合同前，何跃辉、杨晓峰、王晓红、姚蕴珊书面授权郑丹出卖位于成都高新区桂溪乡三瓦窑2幢2单元19楼76号房屋，因房屋地址变更，房屋产权证的地址变更为高新区金桂路238号东苑B区2栋2单元19层1904号，但为同一套房屋，故案外人郑丹在签订房屋转让合约前已经取得了授权。因为地址变更，被告（反诉原告）田小利与何跃辉、杨晓峰、王晓红、姚蕴珊在办理房屋产权过户时，需要何跃辉、杨晓峰、王晓红、姚蕴珊另行出具授权委托书或者提供地址变更载明，属于合同履行问题，但被告（反诉原告）田小利与何跃辉、杨晓峰、王晓红、姚蕴珊之间签订的房屋转让合约是有效的。另外，即使案外人郑丹在签合同时未取得授权，事后取得何跃辉、杨晓峰、王晓红、姚蕴珊的授权或追认，被告（反诉原告）田小利与何跃辉、杨晓峰、王晓红、姚蕴珊签订的房屋转让合同仍然有效。故被告（反诉原告）田小利主张合同无效的理由不能成立。按照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中原告（反诉被告）中原公司已经促成被告（反诉原告）田小利与案外人何跃辉、杨晓峰、王晓红、姚蕴珊签订房屋买卖合同，被告（反诉原告）田小利应当按照合同约定支付居间服务费。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告；居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，被告（反诉原告）田小利认为原告（反诉被告）中原公司在促成合同成立过程中，未尽到审查义务，导致被告（反诉原告）田小利支付了房屋定金20000元，要求原告（反诉被告）中原公司赔偿损失。本院认为，原告（反诉被告）中原公司已经尽到了合理审查义务，授权委托书的瑕疵可以在合同履行过程中由何跃辉、杨晓峰、王晓红、姚蕴珊进行补正，被告（反诉原告）田小利与何跃辉、杨晓峰、王晓红、姚蕴珊之间的房屋转让合约可以履行，双方未履行的损失不属于原告（反诉被告）中原公司的责任。故被告（反诉原告）田小利的反诉请求，本院不予支持。被告（反诉原告）田小利与案外人何跃辉、杨晓峰、王晓红、姚蕴珊之间的合同未履行，原告（反诉被告）中原公司没有履行协助过户的附随义务，被告（反诉原告）田小利可以少付居间服务费。本院酌情确定被告（反诉原告）田小利支付60%的居间服务费，合计16500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）田小利于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）四川中原物业顾问有限公司居间服务费16500元；二、驳回原告（反诉被告）四川中原物业顾问有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）田小利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取244元，由原告（反诉被告）四川中原物业顾问有限公司负担98元，被告（反诉原告）田小利负担146元；反诉案件受理费减半收取150元，由被告（反诉原告）田小利负担（原、被告均预交了案件受理费）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员　　梁林军二〇一五年十月二十六日书　记　员　　刘苡辰速录书记员代长江 微信公众号“”