（2015）珠中法民三终字第381号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2018-07-20
案件名称
珠海市小新星教育咨询有限公司与珠海市斗门区石化供销有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广州铁路运输中级法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
珠海市斗门区石化供销有限公司,珠海市小新星教育咨询有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)珠中法民三终字第381号上诉人（原审被告）：珠海市斗门区石化供销有限公司，住所地珠海市斗门区，组织机构代码××。法定代表人：ＸＸ超，总经理。委托代理人：樊剑锋，广东显德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：珠海市小新星教育咨询有限公司，住所地珠海市斗门区，组织机构代码××。法定代表人：张斌，董事长。委托代理人：蒙晋伟，广东嘉骏律师事务所律师。委托代理人：余静言，湖北龙田律师事务所律师。上诉人珠海市斗门区石化供销有限公司（以下简称石化公司）因与被上诉人珠海市小新星教育咨询有限公司（以下简称小新星公司）租赁合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院(2015)珠斗法民三初字第153号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2013年3月12日，小新星公司与石化公司签订《房屋租赁合同》，合同约定如下：“出租人（甲方）：石化公司，承租人（乙方）：小新星公司……一、租赁场地：甲方按现状出租斗门区井岸镇XX路1号综合大楼第五层右边（面积约180平方米）出租给乙方作培训室使用。二、承租期限：1、租赁期为三年，即从2013年3月12日至2016年3月11日止。甲方从2013年3月12日至2013年4月11日期间给予乙方作装修期共1个月，期间不计租金，从2013年4月12日开始计算租金。2、租期满后如乙方需继续租用，必须在期满前60天通知甲方，经双方协商一致后重新签订租赁合同。三、租金、押金及支付方式：1、第一年（2013.4.12-2014.3.11）租金每月2200元，第二年（2014.3.12-2015.3.11）租金每月2376元，第三年（2015.3.12-2016.3.11）租金每月2566元，以上租金不含税，如需发票另行收费。乙方每月的管理费100元，卫生费50元。2、乙方同意在签订本合同生效时向甲方交纳押金4800元，甲方收取押金后应向乙方开具收款凭证（租赁期间押金不能冲抵租金）。3、乙方应于每月5日前将月租金、管理费、卫生费及上月的水电费转到甲方指定的银行账户，逾期不交的，按每日计收滞纳金（即每月房屋租金额的1%），超过当月10日仍不交费的，则视为乙方单方违约，甲方有权单方解除合同，并不退还押金。四、甲、乙双方权利和义务：……6、租赁期间，甲、乙双方不得无故终止合同（除国家征用或台风、地震等不可抗力因素则不在此限）。如甲方违约退回乙方押金，并向乙方支付违约金5000元；如乙方违约，甲方不退回押金，同时乙方所投资的装修全部归甲方所有……。同日，小新星公司向石化公司支付押金4800元。合同签订后，小新星公司对涉案房屋进行了装修，将租赁的场地用木板和玻璃门隔成几个小房间作为教室和办公室，并安装了防盗网、卷帘，设置了室内、外广告。2014年5月，石化公司向小新星公司送达收费通知单，同年5月14日小新星公司向石化公司支付了5月份收费通知单要求支付的费用。同年6月石化公司向小新星公司送达收费通知单。同年6月3日，石化公司向小新星公司送达《解除合同通知书》，载明小新星公司2014年5月的租金及上月水电费于2014年5月14日才支付给石化公司，根据合同约定小新星公司已违约，现石化公司正式通知小新星公司从即日起解除双方签订的房屋租赁合同，小新星公司在收到本通知后2天内无条件交回租赁的场地给石化公司。同年6月7日小新星公司向石化公司支付了6月份通知单的费用。同年6月23日石化公司又向小新星公司送达《通知》，要求小新星公司在收到本通知后2天内立即退场并交场地给石化公司。同年7月，石化公司向小新星公司送达收费通知单，小新星公司于7月4日向石化公司支付了7月份通知单的费用。同年7月7日石化公司再次向小新星公司送达《关于解除租赁合同的再次通知书》，要求小新星公司在接到通知单3天内迅速到石化公司处协商处理租赁合同终止事宜，逾期不办理的，石化公司将采取切实措施维护自身权益，由此产生的相关责任和损失均由小新星公司全部承担。2014年7月中旬，石化公司开始对涉案的整幢综合大楼的内外墙进行装修，要求小新星公司将租赁场地内的物品搬走和交回场地给石化公司。小新星公司于2014年7月14日开始搬迁。同年8月4日，小新星公司向石化公司的法定代表人的账户支付2376元。同年8月26日，双方因租赁场地的物品搬迁问题双方发生争执，小新星公司报警。后在警察的协调下，小新星公司同意将租赁场地内的物品搬离租赁场地，石化公司收回租赁的场地并将小新星公司用玻璃门和木板隔成的几间房间拆除。2014年8月4日，小新星公司向原审法院起诉石化公司，要求确认石化公司以2014年6月3日的《解除合同通知书》、2014年6月23日的《通知》、2014年7月7日的《关于解除租赁合同的再次通知书》解除双方签订的《房屋租赁合同》的行为无效；确认石化公司对位于斗门区井岸镇XX路1号综合大楼装修期间《房屋租赁合同》中止（暂停）履行，自石化公司装修竣工后按原状交付给小新星公司等。原审法院于2014年10月20日作出（2014）珠斗法民三初字第480号民事判决，判决确认石化公司以2014年6月3日的《解除合同通知书》、2014年6月23日的《通知》、2014年7月7日的《关于解除租赁合同的再次通知书》解除双方签订的《房屋租赁合同》的行为无效，并驳回了小新星公司的其他诉讼请求。该判决于同年12月18日生效。原审法院另查明，位于斗门区井岸镇XX路1、3、5、7、9、11号二至八层房屋的权属人为石化公司。小新星公司的原审诉讼请求为：1、石化公司退还小新星公司押金4800元，支付违约金5000元；2、石化公司返还小新星公司多支付的租金2376元；3、石化公司赔偿小新星公司损失198534元（其中装修损失124000元，室内广告损失3240元，安装卷帘、防盗网损失3150元，外墙广告损失13244元，搬迁费2700元，新租赁场所多支出租金损失52200元）；4、解除双方签订的《房屋租赁合同》；5、石化公司支付押金4800元、违约金5000元及赔偿损失198534元的利息（按中国人民银行同期贷款利率从2014年8月1日起暂计至2015年1月31日止）；6、本案受理费由石化公司承担。原审法院认为，双方于2013年3月12日签订的《房屋租赁合同》，是双方在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。该合同签订后，石化公司将场地交付给小新星公司，小新星公司按约定支付了租金。2014年7月份，石化公司对小新星公司租赁场地所在的楼宇进行装修，造成小新星公司无法继续利用承租的场地进行经营。小新星公司从2014年7月14日开始搬迁，至2014年8月26日搬迁完毕，石化公司于2014年8月26日收回了出租给小新星公司的场地，并拆除了小新星公司的装修。双方在庭审中确认《房屋租赁合同》已于2014年8月26日解除。故原审法院确认双方于2013年3月12日签订的《房屋租赁合同》已于2014年8月26日解除。双方在《房屋租赁合同》中约定的租赁期限为3年，即从2013年3月12日至2016年3月11日止。该合同在履行期限届满前被解除的原因是石化公司对小新星公司承租场地所在楼宇进行装修，使小新星公司无法继续使用。石化公司的上述违约行为致使小新星公司与石化公司签订《房屋租赁合同》的合同目的无法实现，应承担相应的违约责任。按照双方在该合同第四条第6款：“租赁期间，甲、乙双方不得无故终止合同。如甲方违约退回乙方押金，并向乙方支付违约金5000元。”的约定，石化公司应退还小新星公司支付的押金4800元，并向小新星公司支付违约金5000元。关于小新星公司主张石化公司多收取的租金问题。由于双方签订的《房屋租赁合同》于2014年8月26日解除，而小新星公司已向石化公司支付了2014年8月12日至同年9月11日的租金2376元。因此石化公司应向小新星公司返还2014年8月26日至同年9月11日的租金1226.32元（16天×2376元÷31天）。关于小新星公司主张的损失问题。小新星公司向原审法院主张的损失有装修损失、室内广告损失、安装卷帘、防盗网的费用损失、外墙广告损失、搬迁损失和新租赁场地多支出租金的损失。对小新星公司主张的损失原审法院认定如下：（1）小新星公司的装修损失。针对小新星公司提出的装修损失，石化公司认为小新星公司提供的证据装修合同及装修收据不真实。原审法院认为，根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定及现场照片，小新星公司经石化公司同意对承租的场地进行了装修。结合小新星公司承租场地的面积，小新星公司提供的证据装修合同及收据能起到证明涉案场地装修状况和装修费用的作用。石化公司申请鉴定装修合同及收据的形成时间，并不能否定涉案场地装修的事实。因此，原审法院对小新星公司提交的装修合同及收据予以采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项的规定，小新星公司已使用上述装修场地17个月，扣除折旧后石化公司应当赔偿给小新星公司90342.86元（186000元×17月÷35月）；（2）安装防盗网、卷帘费用、室内广告费用及外墙广告费用。小新星公司主张的安装防盗网、卷帘费用、室内广告费用及外墙广告费用实质上也属于小新星公司对承租场地的装修费用。根据小新星公司利用承租的场地从事培训经营的情况，小新星公司主张的上述费用是其经营过程中必然发生的费用。故原审法院对小新星公司提交的上述费用的收据予以采信。上述费用所安装的设施，在使用过程中也会发生折旧，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项的规定，扣除折旧后原审法院酌情确定由石化公司赔偿小新星公司9536.51元（19634元×17月÷35月）。（3）搬迁费用。搬迁费用是小新星公司向石化公司返还承租场地必须支出的费用。在石化公司没有违约的情况下，小新星公司要向石化公司返还承租的场地，该费用也是必然发生的。因此，该费用的发生与石化公司的违约行为没有直接的因果关系。小新星公司的该请求没有依据，原审法院不予支持。（4）新租赁场地多支出租金的损失。石化公司的违约行为不是小新星公司重新租赁房屋多支出的租金的直接原因。小新星公司要求石化公司赔偿多支出的租金，没有依据，原审法院不予支持。上述石化公司应当支付给小新星公司的损失合计99879.37元。关于小新星公司主张的押金、违约金、返还的租金及赔偿损失的利息问题。小新星公司认为石化公司未及时向小新星公司支付押金、违约金、返还租金及赔偿损失，造成小新星公司的损失扩大。原审法院认为，小新星公司于2014年8月26日搬离涉案场地后，双方对上述款项的支付问题发生争议。由于双方在合同中没有明确约定石化公司退还押金及支付违约金的期限，在原审法院作出判决前石化公司应返还租金及赔偿损失的数额也是不确定的。故石化公司向小新星公司支付上述款项期限应当按照原审法院判决确定的时间。小新星公司要求石化公司支付上述款项利息损失，没有法律依据，原审法院不予支持。关于石化公司抗辩小新星公司在本案的起诉与（2014）珠斗法民三初字第480号属于同一事实和理由，根据“一事不再理”的原则，应驳回小新星公司的起诉。原审法院认为，小新星公司在本案中提出的诉讼请求与其在（2014）珠斗法民三初字第480号案中提出的诉讼请求不同，石化公司的抗辩没有依据，原审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，原审法院判决如下：一、确认小新星公司与石化公司于2013年3月12日签订的《房屋租赁合同》于2014年8月26日解除；二、石化公司于判决生效之日起七日内向小新星公司返还押金4800元、租金1226.32元，并支付违约金5000元，合计11026.32元；三、石化公司于判决生效之日起七日内向小新星公司赔偿损失99879.37元；四、驳回小新星公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4556元，减半收取2278元（小新星公司已预交），由小新星公司负担1002元，石化公司负担1276元。上诉人石化公司不服原审判决,上诉请求：1、撤销原审判决第二项、第三项，依法改判驳回小新星公司的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由小新星公司承担。上诉事实与理由：原审法院错误认定事实，并违反《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，对本案作出了错误裁判。一、小新星公司的起诉违反了“一事不再理原则”的原则。根据《中华人民共和国合同法》第107条之规定，“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任”。小新星公司在（2014）珠斗法民三初字第480号案（下称480号）中，已依据同样的事实、理由和法律依据提出了“继续履行”的诉讼请求，且庭审中，法庭已经向小新星公司释明了是否要求变更诉讼请求，但小新星公司未予变更，最终被原审法院驳回诉讼请求。由此，小新星公司本案再次以同样事实、理由和法律依据诉求“赔偿损失”明显违反了“一事不再理”的原则。二、原审判决错误认定事实。原审判决书第9页顺数第3、4行：“小新星公司经石化公司同意对承租的场地进行装修”系事实认定错误。根据《房屋租赁合同》第四条第3款的约定：“乙方在租赁期间需要装修的，必须在不影响房屋结构的情况下进行，先做好装修设计划报给甲方，经甲方书面同意后方可施工，一切安全及装修费用由乙方负责”。基此，石化公司从来没收到小新星公司的装修计划，也未书面同意小新星公司施工，完全系原审法院自圆其说的认定。三、原审判决违反了《中华人民共和国民事诉讼法》关于“谁主张谁举证”的规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第64条及《最高院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释第90条的规定，小新星公司应当对其赔偿装修损失的诉求提供证据证明。本案中，石化公司认为小新星公司未对承租标的进行装修，小新星公司提交的高达数十万的装修费的装修合同及收据是不真实的，并在法律规定的时间内于2015年3月19日依法提出了对“装修合同、收据的字迹形成时间和印章形成时间”进行鉴定的申请。然小新星公司拒不提供鉴定所需的比对检材，导致无法鉴定。由此，小新星公司应当承担举证不能的法律后果。且小新星公司对装修之事实也未进一步进行佐证，石化公司有充分、合理的理由怀疑小新星公司提交的《广州金博粤装修合同》及《收据》是虚假的。也正是因为是虚假的，小新星公司才不敢提供相关的比对检材。而原审法院无视此事实支持小新星公司赔偿装修损失的诉求，完全系错误裁判。四、原审判决违反了“违约金与赔偿损失”不可并处的法理。根据《中华人民共和国合同法》的法理，违约金与赔偿损失只能择一诉求。小新星公司在本案中既诉求了违约金，又诉求了赔偿损失，明显违背法理，原审判决裁判错误。石化公司另二审庭审时补充上诉意见：1、关于司法鉴定问题，原审中也提出过，根据最高院关于民事诉讼证据的若干规定25条，负有举证责任的当事人在人民法院指定的期限内拒不提供鉴定相关材料，致使案件争议事实无法通过鉴定予以论定，应当由该当事人对该案事实承担举证不能的法律后果；2、原审法院支持小新星公司原审请求，其依据是最高院关于审理城镇房屋关于租赁问题若干法律规定11条，而本案事实是承租人也就是小新星公司在未经得石化公司同意的情况下进行装修，根据前述司法解释11条，承租人经出租人同意装修合同解除时承租人可以请求出租人装修损失，因此石化公司认为原审法院错误认定事实；3、关于小新星公司原审诉讼请求中其他损失的认定，具体而言，该部分损失包括广告费用和一些拆空调费用。（1)石化公司认为所谓广告费用不是必然发生的费用，作为小新星公司在签署房屋租赁合同时应当预见到自己一旦不能继续租赁所产生的损失，特别是房屋租金仅仅是2200元，小新星公司应当具备能力预见到合同不履行的法律后果，小新星公司投入的广告费用是不必然发生的费用，不应当由石化公司承担；（2）拆装空调费用，原审小新星公司提交证据都没有加盖公章，不真实，原审法院不应当纳入证据范围内。被上诉人小新星公司二审当庭辩称：1、所谓重复诉讼，必须满足三个条件，一诉讼当事人相同，二诉讼标的相同，三诉讼请求相同，而本案与（2014）珠斗法480号案诉讼请求完全不同，480号案要求继续履行合同，本案是确认解除合同、赔偿损失和违约金，因此小新星公司没有进行重复诉讼；2、原审法院认定事实完全正确，租赁合同第4条的确提过租赁方在装修必须经甲方同意后方可施工，一切费用由乙方负责，首先租赁合同中明确为培训室，当时是毛坯房，不具备培训室性质，如果石化公司不同意，石化公司的物管人员就不可能同意小新星公司让施工人员进场，也无法施工。另房屋是2013年装修，在此之前石化公司没有不同意，应视为默认同意；3、小新星公司已经穷尽举证责任，提供了装修合同、装修费用收据、报价单、装修公司营业执照并提供相关证据原件，原审中也明确了拿不出对比件的原件是由于石化公司急于拆迁，导致小新星公司所有文件全部散落一地，大部分文件已经丢失。另装修合同还涉及案外人装修公司，装修公司无法提供对比件进行对比。小新星公司是加盟店，要找广州的装修公司进行装修，但现在联系不到；而没有发票的原因，大部分的装修公司也只出具收据，在情理之中。装修是事实，合同和收据的形成时间不影响装修费和装修事实的存在，租赁房屋180平米，装修费总价18万元，合情合理。如果石化公司一定要求做鉴定，只能是对装修残值进行鉴定，但因石化公司强行拆除，无法对装修残值进行评定；4、原审判决并未违反违约金并处的原则，违约金与赔偿损失是基于不同事实，合同违约金是基于石化公司违反合同、提前终止合同的事实，此时如无装修，赔偿5000元即可；但本案存在装修情况，法律有规定承租人在出租人提前解除合同时，可以要求出租人赔偿装修残值，是有关联但不是同一事实；5、关于其他损失认定问题，室外广告即水晶灯没有保留，室内也强行拆除，若保留至合同期损失将会减少很多，这些费用是必然产生的。综上认为，原审判决合法合理，依法予应予维持。双方当事人二审期间均无证据向本院提交。对原审判决查明的事实，本院予以确认。本院另查明，《房屋租赁合同》第四条第3点约定：乙方（小新星公司）在租赁期间需要装修的，必须在不影响房屋结构的情况下进行，先做好装修计划报给甲方（石化公司），经甲方书面同意后方可施工，一切安全及装修费用由乙方负责。2015年3月19日，石化公司向原审法院提交鉴定申请书，申请对小新星公司提交的《装修费收据》和《装修合同》的字迹形成时间和印章形成时间进行司法鉴定。二审庭审时，石化公司确认对原审判决石化公司向小新星公司返还押金4800元、租金1226.32元并无异议。小新星公司原审主张的搬迁费2700元具体包括空调拆装费2100元和搬迁杂物费600元。本院认为，一、关于小新星公司是否违反“一事不再理”原则。小新星公司在本案中提出的诉讼请求为解除合同、承担违约责任并赔偿损失；在（2014）珠斗法民三初字第480号案中提出的诉讼请求为确认解除通知无效并继续履行合同，二者诉讼请求并不相同。同时（2014）珠斗法民三初字第480号民事判决未支持小新星公司要求继续履行合同的诉讼请求，而小新星公司本案中诉讼请求并未与该裁判结果相违背，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条第一款“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复诉讼：（一）后诉与前诉当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。”的规定。本案不属于重复起诉，本院对石化公司的此项上诉主张不予采纳。二、关于装修损失问题。（一）《房屋租赁合同》确实约定小新星公司先做好装修计划报给石化公司，经石化公司书面同意后方可进行装修施工。而实际上小新星公司并未向石化公司递交装修计划，但根据双方在《房屋租赁合同》中约定了一个月的装修免租期可判断，石化公司明知小新星公司需要装修之事实，且在小新星公司完成装修后长达一年多时间的经营中，并未对装修结果提出异议，本院认为，此应视为石化公司同意装修。（二）小新星公司提交了装修完毕现场照片、装修合同、收据、报价单等拟证明装修费用，石化公司怀疑装修合同的真实性，申请对《装修费收据》和《装修合同》的字迹形成时间和印章形成时间进行鉴定，但因无相应的比对检材，鉴定无法进行。本院认为，虽合同真伪的鉴定无法进行，但小新星公司进行了装修确为事实，因装修现场已不存在，所以无法进行装修残值鉴定，在此种情况下，结合照片反映的装修状况和涉案租赁房屋装修面积为180平方米，《装修合同》载明的装修费186000元并未明显偏高，原审法院据此确定装修费用并计算折旧确定装修损失并无不当，本院予以维持。（三）石化公司主张广告费用不是必然发生的费用，石化公司不应当承担赔偿责任。本院认为，小新星公司产生的广告费用主要用于室内广告3240元和外墙水晶字、LED灯箱费用13244元，此系小新星公司为经营需要必然发生的费用，原审判决石化公司承担折旧后的损失赔偿正确，本院予以维持。（四）经查，原审判决并未支持小新星公司主张的拆装空调费用2100元，石化公司无需对此上诉抗辩。（五）《房屋租赁合同》约定违约金5000元的适用情形为无故终止合同，合同并未对石化公司违约时，小新星公司所作装修如何处理进行约定，原审判决根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项的规定对装修残值进行处理正确，此种不属于违约金与赔偿损失并处，本院对石化公司的上诉理由不予采纳。综上所述，石化公司的上诉缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2518元，由珠海市斗门区石化供销有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨卫星代理审判员 朱 玮代理审判员 牟宏微二〇一五年十月二十六日书 记 员 李立荣 微信公众号“”